商品房买卖合同解除操作实务（青岛）

青岛周海滨律师

以下根据周海滨律师亲身实践整理而成。

一、背景

在青岛地区，购房者与开发商签订的商品房买卖合同，如欲解除，必须要经过法院诉讼程序，取得法院判决书或调解书,这是青岛市房地产交易中心的硬性要求。

二、解除原因

1、开发商延期交房，这是目前较为常见的原因类型；

2、购房者逾期付款；

3、其他原因。

三、诉讼程序

（一）关于诉讼主体

除了购房者、开发商分别担当原告或被告外，特别要注意，如是贷款购房，一定不要忘记把贷款银行列为第三人。

（二）关于诉讼请求

A、常见的诉讼请求如下（以开发商延期交房为例）：

1、依法判令解除原告与被告之间的《商品房预售合同》；

2、判令被告支付延期交房违约金；

3、判令被告返还原告已支付的首付款及利息，判令被告返还原告已向第三人银行偿还的贷款本金及利息；

4、解除原告与第三人之间的借款合同，由被告负责向第三人返还银行贷款部分中未偿还的本金、利息及因该合同解除产生的费用；

5、其他。

B 、如系开发商延期交房原因解除合同，能否主张房屋差价损失？

在司法实践中，如果仅系开发商延期交房原因解除合同，法院一般不会支持房屋差价损失（购买时价格与解除时价格之差）。

房屋差价损失，一般局限于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的情形：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

（三）证据准备

一般常见证据如下

1、商品房买卖合同；

2、贷款合同；

3、付款材料；

4、其他

（四）诉讼中常见的争议焦点

1、是否构成延期交房，是否构成延期付款；

2、违约金如何计算；

3、购房者首付款如何计算利息；

4、银行未偿还贷款，通过何种方式偿还；

5、购房者、开发商、银行资金如何结算，结算程序如何；

6、后续商品房合同备案解除手续如何办理；

7、其他。

四、诉讼之后，如何办理商品房买卖合同备案解除手续？（一）、首先要办理银行撤押手续

1、购房者要一次性提前还贷；

2、贷款全部还完之后，银行会将还款凭证及抵押权证交付购房者

3、购房者及银行到房地产交易中心办理撤押手续。

补充：2011年操作实践，房产交易中心要求银行办贷人员亲自前往办理撤押，而并不要求购房者到场。

（二）其次要办理商品房预告登记注销手续

1、需要购房者以及开发商共同到房地产交易中心办理；

2、所需材料如下：

登记申请书；营业执照；询问记录；身份证明；组织机构代码证；预告登记证书；民事判决书（调解书）；其他。补充：（1）如委托他人办理，需要对委托书进行公证，房产交易中心收到公证书之后，要发函到公证处进行核实，较为麻烦。（2）如委托他人办理，承诺办理期限为一个月内。

（三）网上合同备案解除

在该阶段要注意以下几个问题：

（1）需要开发商和购房者的网上合同密码，如丢失，需要重置；

（2）如委托他人办理，手续同上；