汇报内容
一、考察公司及项目简介
二、日本政府政策环境及老年公寓产业发展历程 三、日本老年公寓服务管理及配套设施特色借鉴 四、日本老年公寓产品设计经验借鉴 五、日本老年公寓经营管理模式及产业化发展经验借鉴
一、考察公司及项目简介
考察公司及项目简介: LIFECOMMUNE公司（来福宫公司）简介： 来福宫公司成立于1995年10月，注册资本金10.18亿日圆 。其创始人（董事长）佐佐木先生早年从事医院行业。目前该 公司在东京都、千叶县、埼玉县、神奈川县共有40个老年护理
寓都会有2个以上的护士。老年公寓没有常住的医生，但每周 会有一名医生前来看症。老人生病都要送往医院接受治疗。 指定专人负责对接老人家人各项事务。
3、部分服务实行专业外包
随着日本养老企业的成产业化发展，与养老产业相关联
的旁系产业应运而生，如养老医护业、养老保险理财业、养 老供餐业、养老保洁业、养老物料专卖服务业等，且逐渐形 成了产业细分、市场细分持续发展格局。
2、日本法律政策演变 1982年8月颁布实施《老人保健法》，保障老年人健康 ，并确保其得到适当的医疗服务，综合实施疾病预防、治疗 以及功能训练等保健事业，以提高国民保健水平和促进老年 人福利事业，强调家庭和社区是老人保健实施的社会基础。 随着老人福利措施的完善和老人福利需求的增加，从70 年代中期开始，日本政府逐步将国家政府主导型福利向地方 政府分权、让权。1990年，日本政府同时修改了《老人福利 法》和《老人保健法》，希望通过对两项法律的修改，构建 一个以地方政府为主体、福利与保健相互协作、功能交叉的 老人保健福利规划。这一规划第一阶段计划自1995年开始实 施，到2000年已基本完成。
4、配套设施
公共配套：
接待室、谈话室、护士站、健康管理室（机体康复室， 是专门针对中风等病人设置的锻炼室）、多功能厅、库房间
、洗衣间、洗浴间、污处间等。
四、日本老年公寓产品设计经验借鉴
1、总体评价 （1）设计节俭、朴素、紧凑，不片面追求档次；
（2）细节设计考虑周全，充分考虑到老年人的生活习性、
2、日本法律政策演变 随着老年人口大幅度增加，生活不能自理的老年人越来 越多，对老人福利服务以及特殊照料服务等方面的需求增大 ，日本政府从2000年4月1日开始实行《护理保险法》,将金 融保险完整引入老年公寓产业。这是继医疗保险、退休金保 险、雇用保险、意外伤害保险之后的第五种保险。 《护理保险法》改革了现行的老人福利、老人医疗制度 ，导入社会保险方式，使得福利服务和保健医疗服务在申请 手续、费用负担等方面都将实现根据使用者的意愿，选择享 受护理保险的新体系。《护理保险法》的出现为商业性老人 护理公司的发展提供了法律保障。
三、日本老年公寓服务管理及配套设施特色借鉴
1、日本老年公寓服务管理组织架构
院长 护理长
护理主任 看护师 护理员
事务员
厨房职员
生活相谈员
机能训练员
1、日本老年公寓服务管理组织架构 例：介护长１人（护理长）、主任２人（护理组长）、护 理计划１人（护士）、看护师２人、生活相谈员１人、机 能训练指导员１人、护理员１２人、厨房职员４人。
考察项目简介： ●神奈川县川崎市川崎区藤崎3-6-1 2005年开张，建筑面积约1500平方米。定员139人，其中住 宅型老年公寓54室。该项目定位较高档，住宅型公寓中最年 轻的入住者43岁。老年公寓有护理员62人，护理主任5个。 ●神奈川县横滨市青叶区 2004年开业，建筑面积约1850平方米，房屋租赁20年。该 项目属于护理型老年公寓。定员80人现已满员。护理人员 40人，每日有2个护士，如有紧急情况另有5名外遣护士。 ●神奈川县川崎市多摩区三田4丁目 2006年开业，建筑面积约1850平方米，房屋租赁20年。该 项目属于护理型老年公寓。定员89名，现基本满员。
1、政府规范管理，政策法规、保险体系健全，财政资金支持；
2、老年公寓审批，政府采取区域统筹规划管理，避免过度无序
竞争； 3、金融保险行业全面介入、降低老年人及老年公寓经营方双方 风险； 4、投资开发、租赁经营房地产市场成熟，投资开发与经营分离
，从而从固定资产投资经营模式转变为租赁经营模式（快速现
金流运营模式）； 5、标准化建造与经营管理，有利于快速复制扩张。
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公寓（其中两家为自有，其余为租用），主要开展老人护理院
服务、居家老人护理服务、护理员培训等业务。 从业人员 1271名，服务老年客户约3200人。
来福宫公司老年公寓分布图
考察项目简介： ●神奈川县横滨希望丘护理院 2007年5月份开业，是LIFECOMMUNE公司最新的护理 院，该院定员96人，目前入住30人，入住的老人全部生活不 能自理，20%-30%痴呆，50%记忆力不佳。该护理院由公司 租用，租金约2000日圆/平方米/月，租期30年。该护理院的 人员配备为介护长（相当于院长）1人、护理长1人、护理主 任2人、生活相谈员1人、机能训练指导员1人、事务员3人、 看护师2人、介护职员（相当于护理员）12人、厨房职员4人 ，合计27人。该护理院全部为单人间，65周岁以上老人可以 申请入住。
日本老年公寓考察成果汇报
二00七年十月
考察行程及参与人员简介: 考察组一行11人，包含房产集团、控股集团下相关专 业公司于9月9日下午出发，14日上午返回。实际停留考察 时间共计4天，主要针对来福宫公司下属的四家老年公寓
（神奈川县横滨市旭区希望丘、川崎市川崎区藤崎、横滨 市青叶区、川崎市多摩区三田4丁目）进行详细考察。
规模特点: 因受日本土地面积稀少影响，老年公寓建筑体量均较小，建 筑面积基本在3000余平方米，80-100个房间。
室外活动空间： 基本没有室外活动场地（除了必要的交通面积和停 车面积）。部分有采用在屋顶设置室外活动空间。
电梯设置： 老年公寓设计规范：老年人建筑层数宜为三层及三 层以下，四层及四层以上应设电梯。
地址：神奈川县横滨市青叶区野南 交通：距离东急田园都市线江田站口徒步7分钟，约560米 占地面积：1848平方米 建筑面积：3015平方米 层数：地上4层 物 业：租赁20年 定员：80人 房间面积：18平方米
周边居住区
选址特点: 老年公寓建筑基本多位于东京郊区的居住区内，并与铁路交
通密切联系,距离站口步行时间多在10分钟以内。
2、日本法律政策演变
日本政府在规范养老服务市场、推动养老服务产业发
展上也相继对应制定并出台了若干行业管理政策。比如： 《养老企业资质审批条例》、《养老服务设施验收规范》 《养老企业从业人员资格认证条例》、《养老行业各项服 务收费标准》等等。
与此同时，政府在养老服务专业护理人员培训学校创
办等方面做了大量的工作，以此来维护该产业的科学、健 康发展。
心理习性特点； （3）温情关怀，人性化特征突出； （4）统一模式，各老年公寓设计基本相同，标准化管理； （5）部分老年公寓为原职工宿舍改建。
地址：神奈川县横滨市旭区东希望丘 交通：距离铁路站口徒步8分钟，约640米 占地面积：4282平方米 建筑面积：3211平方米 层数：地上3层 物 业：租赁20年 定员：96人 房间面积：18平方米
3、部分服务实行专业外包
来福宫公司将老年护理公寓的服务范围明确界定在护理
服务上，未涉及要求较高的医疗等专业领域，更多选择与专 业机构合作。在医疗方面，各护理公寓均与附近医院建立定 点合作关系，由医院定期巡诊，老人如突发健康问题，即送 往医院。餐饮、保洁、健康咨询等实行专业公司外包。一方 面，大大减少了人力资源成本；另一方面，使得老年公寓在 管理时更加专业化、精细化。
二、日本政府政策环境及老年公寓产业发展历程
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
1、日本老龄化背景及特点 2007年日本国人口1.3亿，高龄人口（65岁以上）约 2500万，占20%，预计3年后将上升至25%，在2500万高龄人
口中有400万需要护理。由于日本生育率较低，年轻人需要
外出工作，家中的老人无人照顾，成了社会性问题。
数据对比：杭州计生委预计，到2010年，杭州65岁及以上老 人将达总人口的11.24%；到2020年将增长到16.97%，到2024
年达到20.97%；
2、日本法律政策演变
自20世纪50年代末，日本政府便开始通过立法来解决养
老问题，其中《国民年金法》、《老人福利法》和《老人保 健法》是构成日本老人福利法律体系的三大支柱，它们从经 济收入、社会福利、医疗保健三个方面对老年人的基本权益 给予了保障，使得老人福利机制能够良性运转。
2、日本法律政策演变 1959年4月，日本颁布了《国民年金法》，采取国家、 行业、个人共同分担的办法，强制20岁以上60岁以下的日本 人都必须加入国民年金保险，加入期间满25年可在规定的年 龄起享受老龄基础年金。 1963年7月，日本政府又推出了倡导保障老年人整体生 活利益的《老人福利法》，这是日本政府在老龄化社会到来 之前颁布的一部老人福利大法，被日本各界称为“老人宪章 ”。其立法的目的在于阐明有关老年人福利的原理，以及为 保持老年人的身心健康和生活安定而制定的必要措施，以谋 求老人的福利。
在考察项目中，一般3层老年公寓建筑，但因需要 护理的老人数量比较多，因而也会设置电梯。同时基本 采取医用电梯与普通电梯组合配备方式。
日本老年公寓的室内外高差普遍很小，有的甚至为了
便于轮椅通行，室内外不设高差，室外场地通过坡度处理
室外排水的问题，门口也通常设置较大的雨蓬，使雨蓬下 区域保持干燥。
（二）日本老年公寓产业化发展经验借鉴
2、各类工作人员职责
护理长，老年公寓实际管理最高负责人，主要工作责
任是管理整个老年公寓的服务人员，并在每个老人入住之 前，根据其自身情况来指定相应的健康护理计划。 每个老人公寓都至少会各有 一名心理相谈员和机能训练员（ 物理治疗师），分别负责辅导老 年人的心理和帮助行动有困难的 老年进行身体机能训练。
3、私营老年护理公寓的产生及发展 日本公立养老院诞生于1955年左右，目前有床位70万张 ，公立养老院费用较低（约14-15万日圆/月），但由于床位 紧张，需要护理的老人往往需要申请2-3年才能入住。 由于国家没有足够的预算来解决老年人护理问题，90年 代中期以后日本政府开始考虑让民间资本进入养老领域，一 批商业性老人护理公司开始诞生（目前仅东京都地区就有 500家公司从事老年公寓经营。商业性老人护理公司呈现收 费高、服务标准高的特点，入住者基本为中上阶层。 民营老年公寓居住条件较好，1人1间(公立为4人1间)。