目录
引言 (1)
第一章我国无权转租合同效力认定的理论与实务 (3)
第一节理论分歧 (3)
一、无效说 (3)
二、效力待定说 (3)
三、有效说 (4)
第二节立法与司法的变化 (4)
一、相对滞后的法律规定 (4)
二、地方高级法院司法解答与最高法院司法解释 (5)
三、司法裁判观点的变化 (7)
第三节问题的提出 (9)
一、理论及欠缺 (9)
二、立法滞后于业已形成的房屋租赁市场 (9)
三、司法裁判应逐步考虑出租人、承租人、次承租人的利益平衡问题 (10)
第二章各国或地区关于转租合同效力的立法模式 (12)
第一节三种立法模式比较 (12)
一、限制主义模式 (12)
二、自由主义模式 (12)
三、区别主义模式 (13)
第二节港澳台地区立法模式比较 (14)
一、香港地区 (14)
二、澳门地区 (14)
三、台湾地区 (15)
四、我国大陆地区 (15)
第三章我国无权转租合同效力模式选择与构建 (16)
第一节我国无权转租合同效力模式选择 (16)
一、从现有立法及司法解释价值取向判断 (16)
二、从保护善意次承租人角度判断 (18)
三、从司法实务的社会效果判断 (18)
第二节我国无权转租合同效力内容的构建 (20)
一、无权转租合同的生效条件 (20)
二、无权转租中各方当事人之间的法律关系 (22)
结语 (26)
参考文献 (27)
致谢 (30)
万方数据
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 解读：本条将合同不能履行与合同无效严格区分开来。 1、即使出卖人缔约时对标的物没有所有权或处分权，但是双方所签订的合同仍然有效。 2、之所以认定合同仍有效，其实是给守约方提供足够的权利救济，即守约方仍可根据双方的合同关系来要求对方承担违约责任或赔偿责任。 一、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 第2款：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 二、该条司法解释规定旨在依据《物权法》第15条关于物权变动与结果区分之精神，理顺《合同法》第51条与第132条之关系。 合同由《合同法》来调整，物权变动由《物权法》来调整。 买卖合同法律关系中，买卖行为是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。一方缔约时不具有所有权或处分权，不影响合同的效力。但能否发生物权变动，则取决于一方的嗣后状态，此过程中，物权变动处于效力待定状态。 因此，相对方不能以一方缔约时无处分权或所有权来主张合同无效。 追问 第三条的当事人是否包括了：出卖人，买受人以及原权利人，也 是需要注意的地方！不知道你的怎么看的！ 回答 回复如下： 一、在原权利人不予追认无权处分或无权处分人未取得标的物所 有权的情况下，该买卖合同对原权利人无任何约束力。原权利人 针对合同标的物直接行使《物权法》所规定的物权保护请求权即 可，无需以《合同法》为依据。
无权处分合同的效力 姓名：刘曦班级：法学121 学号：03010112113 无权处分合同，是指无处分权人处分他人财产，并与相对人订立转让财产的合同。《合同法》第51条明确规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取的处分权的，该合同有效。” 首先，我们必须了解什么是处分权。处分即指财产所有人对其财产在法律规定的范围内最终处理的权利，即决定财产在事实上或法律上命运的权利。包括资产的转让、消费、出售、封存处理等方面的权利。处分权是所有权四项权能的核心，是财产所有人最基本的权利。而无权处分，是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。行为人没有处分权确以自己的名义实施处分行为。没有处分权,有人认为主要包括以下四种情况:（1）行为人对处分的财产根本不享有任何权利。（2）行为人对处分的财产没有所有权,只有占有或者使用权。（3）某个或某些共有人未经其他共有人同意擅自处分共有财产。（4）行为人对所处分的财产虽享有所有权,但其处分权受到了限制。也有人认为出卖他人之物属于《合同法》第51条所规定无权处分,而未经其他共有人的同意而出卖共有物则不属于《合同法》第51条的无权处分,而是属于出卖人的瑕疵担保责任,不适用第51条的规定。对此,我认为,对其应具体问题具体分析,根据不同的情况作不同的处理,对于以全体共有人的名义却没有其他共有人的同意而擅自出卖共有物,与无权代理吻合,应作《合同法》第51条的规范。无权代理看待;而不以全体共有人的名义的情形,则应作无权处分看待,适用我国《合同法》第51条。在未获得权利人的追认或者无处分权人订立合同之后获得处分权的情况，该合同侵犯了第三者的利益，应属于无效合同。 无权处分合同的特点也体现了它的效力为待定。行为人没有法律上的处分权而处分了他人的财产。其中涉及到行为人与权利人之间的关系问题，行为人的行为是否符合权利人的意志和利益，是否构成对权利人所有权的损害等问题，还需要进一步的考证。 根据《合同法》第51条规定，无权处分合同发生效力，必须经过本人追认或行为人事后取得处分权。从《合同法》的解释上来看，我们可以明确得到几个毋庸置疑的观点。其一，无权处分行为经过权利人追认可以生效。无权处分合同在签订的时候行为人尚未获得财产的处分权，其本质上来说，无权处分行为是在没有获得权利人授权的情况下处分他人的财产，属于一种侵权行为，构成了对权利人权利的侵害。反之来说，不考虑行为人事后获得处分权，如果权利人在合同订立后，没有追认，则合同无效。需要注意的是在权利人尚未追认之前，相对人有权撤销该合同。其二，无处分权人事后取得处分权，也可以使合同成立。 在效力待定和合同中，还有一种合同与无权处分合同类似—无权代理合同。无权代理合同分为广义无权代理合同和狭义无权代理合同。狭义的无权代理合同指标间代理以外的欠缺代理权的代理。而无权代理合同与无权处分合同的区别在
论无效合同无效制度 摘要：对无效合同制度，在不同的历史阶段和法律背景下，有不同的制度模式。本 文将对当代合同法上合同制度的客观分析考查，分析并提炼合同无效制度的概念和特点。在此基础上，分析我国当代合同法的无效合同制度现状，以及发展的趋势。 关键词：合同无效特点现状趋势 一、关于无效合同的概念和特点 合同无效就是指违反了法律法规的强制性规定和公序良俗的合同。对于无效合同我们可以用“自始、当然、确定、永久”这八个字来概括： 首先，无效合同是自始无效。所谓自始无效就是无效合同从合同订立时候起就是无效的。一旦无效合同被宣告无效，它的效力就要溯及到合同成立之时，因为合同是自始无效的，所以无效合同不能通过当事人的实际的履行行为而使它有效。 其次，无效合同是当然无效。所谓当然无效就是指在无效合同不经过诉讼程序来解决时，因为它已经明显违反法律法规的强制性规定，所以它也应当是无效的。进入诉讼程序（或者仲裁程序）之后，由于无效合同是当然无效的，即使当事人没有主张无效，那么法院和仲裁机关也可以代表国家或者依职权对无效合同进行干预，而不受不告不理原则的影响。 第三个特点就是无效合同的效力是确定的，也就是说无效的状态是明显的，如果对违法的事实没有争议，则这个无效的状态是明确的、肯定的。因为无效合同，合同已经成立了，因为它内容违法，所以不能产生法律应该赋予的效力。 第四个特点就是无效的状态是永久的。也就是说，无效不能因为时间的经过而使无效合同转为有效。无效合同有一个重要规则就是不得履行性。所谓无效合同的不得履行性就是说当事人在缔结无效合同之后，不能够根据合同来继续履行，也不得承担违反合同的责任。一个无效的合同不能因为当事人的实际履行而使它有效。 二、合同无效制度的目的和确认合同无效的标准 合同法第52条第4项规定，损害社会公共利益的合同无效，第5项规定违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，这种无效就其效果而言，当属绝对无效，即确定的，当然的自始无效。但在实务中适用这两项制度，总要出现一些问题，如，适用第4项时，少数实务工作者明显知道合同损害了社会公共利益，却因没有明确的法律规范作出禁止性规定，而不敢认定合同无效，适用第5项时，感到虽有明确的法律、行政法规的强制性规定，如依据其认定合同无效、明显不合“情理”，但仍会依其作出认定合同无效的结果，这两种作法都是没有深刻理解合同无效制度的立法本意，想要解决这些实际矛盾，应当正确把握立法机关设立这两项法律规范的目的何在，只有完全知道目的所在，才能正确适用这两项规定。 三、当代合同法上合同无效制度 当代合同法与近现代合同法无明显的发展界限和本质差异。这是因为，支撑和构筑当代合同法的基础并没有质的改变。“私法自治”仍处于相当重要的基础地位，“契约自由”是题中应有之意。但是，客观环境的变迁仍不可避免的催生了新的制度景象。
擅自转租合同效力 2010年3月15日，黄某将自己的一间店面房租给了徐某开早餐店，双方约定租期为3年，自2010年3月15日起至2013年3月15日止，租金每年3.5万元，每年的3月15日一次性付清一年的租金。因生意不景气，20011年3月16日，在黄某不知情的情况下，徐某与余某签订了一份房屋租赁合同，徐某将承租的店面转租给了余某经营茶叶生意，双方约定：租期自2011年3月16日起至2013年3月15日止，租金9万元，租金订立协议时一次性付清，租期结束店面自然收回，并约定未经徐某同意余某不能转租。双方未到房产管理部门办理登记备案。2011年12月，余某的茶叶生意门庭冷落，便找到徐某协商解除租赁合同并要求退回余下的租金，徐某不同意。余某无奈，遂以徐某转租店面未经房主黄某同意，徐某无权出租房屋，且房屋租赁合同未到房产管理部门办理登记备案，其与徐某签订的合同无效为由，向法院提起诉讼，请求法院确认其与徐某房屋租赁合同无效，并要求徐某退还已支付租金9万元。 意见分歧： 本案在审理过程中，对店面转租合同是否有效存在
两种不同意见： 第一种意见认为，本案中的徐某与余某订立的店面 转租合同无效。根据我国《合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继 续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿 损失”;“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。未经原出租人同意转租合同无效，乘租人擅 自转租系无权处分行为。同时我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十二条也对此作出规定，未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。故徐某私自转租房屋的行 为应属无效行为。 第二种意见认为，本案中的徐某与余某订立的店面 房转租合同有效，应依法予以保护。 评析： 笔者同意第二种意见。 本案的关键问题是对于租赁合同，在未经原所有权 人的同意的前提下，承租人是否有权转租?承租人擅自转租是否导致转租合同必然无效? 我国《合同法》第五十二条对合同无效作了明确具体
房屋转租协议 转租方（甲方）： 受转租方（乙方）： 根据《中华人民共和国合同法》、《房屋租赁条例》的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就甲方将其依法承租的房屋转租给乙方使用，由乙方向甲方支付租金等事宜订立本合同。 一、转租房屋的情况 1、甲方依法承租的，由甲方将上述承租房屋次卧（以下简称该房屋）转租给乙方。 2、该房屋的使用范围、条件要求；现有装修、附属设施和设备状况，均参照甲方与原出租人的房屋租赁合同(以下简称原房屋租赁合同)。 二、转租期限及交付日期 1、甲、乙双方约定，甲方于＿＿年＿＿月＿＿向乙方交付该房屋。转租期自＿＿年＿＿月＿＿日起至＿＿年＿＿月＿＿日止。甲方保证该转租期限未超出租赁合同的租期。 2、转租期满，本协议效力终止。乙方若续租，需和原出租方协商，签订房屋租赁协议。 三、租金、支付方式 1、甲、乙双方约定，该房屋月租金总计为（＿＿币）＿＿＿元，共月，并支付押金1000元，现金结算，共计元（大写：整）。 2、租赁期满，押金由原出租方退还乙方。 四、其它费用 1、在房屋转租期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、暖气、物业等费用由乙方承担。 2、乙方负责支付的上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间根据原出租方的意见办理结算。 五．效力范围 本转租协议作为甲乙双方处理转租关系优先适用，甲方和原出租房签订的原房屋租赁合同所规定条件对乙方同样具有约束力。
六、其它未尽事宜 由甲乙双方协商解决,协商不成按有关现行法规办理或提交有关仲裁机关进行仲裁。 甲方签字：（出租人）乙方签字：（承租人） 身份证件号码：身份证件号码： 电话：电话： 时间：时间：
编号：FB-HT-05021 房屋转租合同(标准版) Sublet contract 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订日期：_____年____月____日 编订：ｘ原创设计
房屋转租合同(标准版) 转租人_______（以下简称甲方），承租人______（以下简称乙方），当事人就房屋一部转租达成以下协议： 第一条转租人经得出租人的同意，就承租的坐落_______市______地号（门牌）市区路_______号）层楼房、其楼上全部_______平方米转租与承租人为居住使用。 第二条转租期限 ______年____月___日起，至_____年______月____日止，计_____年。 第三条租金 1．每月租金人民币_____元，每月____日以前缴纳。 2．保证金人民币____元，于转租期满交还房屋时
无息返还。 第四条使用转租物的限制 1．本转租房屋系供居住之用。 2．未经甲方同意，乙方不得将转租房屋全部或一部分转租、出借、顶让，或以其他变相方法由他人使用转租房屋。 3．乙方于转租期满应即将转租房屋迁让交还，不得向甲方请求迁移费或任何费用。 4．转租房屋不得供非法使用；或存放危险物品影响公共安全。 5．转租房屋有改装设施的必要，乙方取得甲方的同意后得自行装设，但不得损害原有建筑，乙方于交还转租房屋时并应负责回复原状。 第五条危险负担 乙方应以善良管理人的方式使用转租房屋，除因天灾地变等不可抗拒的情形外，因乙方的过失致转租房屋损毁，应负损害赔偿之责。转租房屋因自然的损坏有修缮必要时，由甲方负责修理。
40页的篇幅来论证无权处分合同为效力待定的合同，实属罕见。这也足以说明无权处分行为实值探讨，耐人寻味。 一、对“处分”及“无权处分”的再认识 我国学者在探讨无权处分行为的效力时，大多首先对“处分”的含义进行界定。被引用最多的是我国学者王泽鉴先生的论述：“处分是民法常用之基本概念，其意义有广狭之别：(1)最广义之处分包括事实上及法律上之处分。所谓事实上之处分，乃就原物体加以物质的变形改造或毁损之行为而言，例如拆屋重建、改平装书为精装书等。所谓法律上之处分，除负担行为(债权行为，例如买卖)外，尚包括处分行为，例如所有权之移转；(2)广义之处分，仅指法律上之处分而言，事实上的处分不包括在内；(3)狭义之处分，系指处分行为而言……由是可知，民法所称处分的意义，不可一概而论，应斟酌其文义，法律体系及法律规范目的，审慎认定之。” 而在不采纳物权行为理论的国家和地区，虽然在立法中没有明确体现“处分行为”与“无权处分”，但这并不代表其法律对此现实生活中大量存在的事实不予规制。对“处分”和“无权处分”含义的理解，若是在立法层面，是德国民法典和我国台湾地区民法所特有的概念；若是从现实生活层面来理解，则是各个国家大量存在的事实，虽各个国家立法没有明确体现“处分行为”和“无权处分”，但依据自身的立法传统和其他因素均进行了规制。我国采纳的是债权形式主义的物权变动模式，没有采纳物权行为理论，因此没有明确提出处分行为的概念，对无权处分这一生活事实进行规制的是我国《合同法》第51条。 二、对德国、我国台湾地区和大陆地区无权处分制度的比较分析 表面上看，德国民法典、我国台湾地区民法和我国大陆地区《合同法》，都将无权处分的合同规定为效力待定的合同，当无权利人事后取得处分权或者经过真正权利人的追认，无权处分有效。然而，若仔细对比，可以发现德国民法典、我国台湾地区民法和我国大陆地区《合同法》存在着很大差异。前二者是“处分”效力待定，我国《合同法》是“合同”效力待定。显然，这里的“处分”是指独立于债权行为的物权合意，而在我国不采纳物权行为制度，该合同也就不可能是物权合同了。表面上都是无处分权人事后取得处分权或经真正权利人追认后无权处分为有效，不同的是，有效的内容不同。 这里涉及到法律的移植与创新这一永恒话题。尽管孟德斯鸠曾经宣称“为某一国人民而制定的法律，应该是非常适合于该国人民的；所以如果一个国家的法律竟然能适合于另外一个国家的话，那只是非常凑巧的事”， “由于被继受的每项制度及其规则都属于其整个民法的构成部分，均有其所处的背景，……我们在借鉴时就必须注意到它们所处的背景，它们所受 ◆学术前沿
2016司考民法知识点：因无权处分订立的合同。法律教育网为考生整理了司法考试名师讲义，希望能够给考生带来一些帮助。祝大家学习愉快！ 1.构成要件。①无处分权人对合同的标的物没有处分权。②无处分权人“以自己的名义”与对方订立合同（须注意：如果无处分权人以权利人的名义订立合同，则属于无权代理的合同。此点值得特别注意）③除欠缺处分权外，合同符合其他生效要件。 2.效力转化。①权利人追认或者无处分权人于订立合同后（通过授权、继承、受赠与、买卖）取得处分权的，合同自始有效。②合同订立后的合理期间内，权利人未追认或者处分人未取得处分权的，合同自始无效。 3.《合同法》第51条的两个重要例外。因无权处分订立的合同的效力，与物权变动的模式紧密相关，系物权变动模式的体系效应。我国《物权法》原则上采用债权形式主义的物权变动模式，基于法律行为的物权变动须三个要件：①处分人具有处分权；②法律行为有效；③须经公示（不动产须登记；动产须完成交付）在这样的物权变动模式下，我国《合同法》完全应当一概规定“因无权处分订立的合同，合同的效力不受无权处分的影响。无权处分仅对物权变动发生影响。”笔者坚信，迟早有一天（比如10年后），在中国大地上，因无权处分订立的合同，若无其他效力瑕疵，合同有效（而不再是效力待定）但是，在《合同法》第51条被新法完全废止之前，我们必须遵守这样的规则，即：原则上，因无权处分订立的合同为效力待定的合同。不过，《合同法》第51条覆盖的领域已经划出了两个特区，在这两个领域中（《买卖合同解释》第3条；《合同法》第228条），因无权处分订立的合同有效（而不再是效力待定）下面予以详述： 《买卖合同解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《合同法》 第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 无效合同的补正 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
1、国有土地使用权合同 根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，在国有土地使用权出让中，涉及合同效力补正的情形有以下几种： (1)如果开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合 同，应当认定无效。但是，需要注意的是，前述合同并非绝对无效，按照《最高人 民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以 下简称“解释”)的规定，在本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以 认定合同有效。因此，在解释实施前，由开发区管委会作为出让方签订的土地使用 权出让合同的效力待定，如果在起诉前经过代表国家行使土地出让权的 市、县政府土管部门的追认的，则补正合同效力，合同有效，如果未获得其追认 的，则合同归于无效。 (2)如果国有土地使用权的转让方未取得出让土地使用权证书而与受让方订 立合同转让土地使用权，在起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准 权的人民政府同意转让的，则定合同有效。 (3)如果土地使用权人在未经有批准权的人民政府批准的情况下与受让方订 立合同转让划拨土地使用权的，该土地使用权转让合同原则上无效。但是，如果 在起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，则合同有 效。 (4)合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的， 原则上合作开发房地产合同无效。但是，如果在起诉前当事人一方已经取得房地产 开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的， 则合同有效。
未经出租人同意擅自转租,转租合同的效力如何 有些租客在租房子的时候，遇到工作上的调动，无法继续的将房子租下去，但是又离租房合同还有一段时间，在不想要违约的情况下，有些人就会将房子转租给别人。那么，未经出租人同意擅自转租,转租合同的效力如何?听听律伴网小编给出的具体意见。 未经出租人同意擅自转租,转租合同的效力如何? 《中华人民共和国合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”同时，我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定：未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。对此。不少人认为，未经出租人同意擅自转租的合同无效。笔者认为这种观点过于草率。 对于这两处规范性文件的关系问题，笔者以为：合同法是民事法律关系的一部基本法律，是由全国人大制定的，而且其出台时间远远晚于建设部《城市房屋租赁管理办法》，故其效力远远高于建设部《城市房屋租赁管理办法》。我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。同时我国最高人民法院关于对《合同法》的解释(二)对合同效力的认定上规定为以法律和行政法规为依据。我国《合同法》以充分尊重当事人意思自治为原则，对合同无效的认定标准上采取严格原则，其目的是鼓励交易，繁荣经济。只有法律和行政法规的强制性规定可作为认定合同效力的依据，地方法规和行政规章，一般不能作为判定依据。所以，建设部《城市房屋租赁管理办法》的“未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效”的规定仅具有行政管理效力，并不具有司法效力，不能作为认定合同是否生效的依据。 但是，合同法第224条规定是否就意味着擅自转租的合同无效或效力待定呢?笔者认为未必如此。 首先，笔者认为不能因为转租合同未经出租人事先同意而当然地认定为无效。因为合同法明确规定认定合同无效必须有法律和行政法规的强制性规定，对于擅自转租的行为，出租人可以任意解除合同，也可以不解除，法律并没有一概禁止转租。 其次，不能因为出租人不同意转租而认定转租合同无效。在出租人解除原租赁合同前，原租赁合同和转租合同均有效，只不过转租合同只约束转租人和转承租人。即使出租人解除了合同，转租合同仍然对合同双方有一定约束力，转承租人可以根据转租合同的约定要求转租人承担赔偿责任。 最后，出租人不同意转租而主张解除合同只导致转租合同从出租人提出该主张起终止。转租的生效要件之一是租赁合同的有效存在，即转租人有承租权。随着原租赁关
房屋转租合同 转租方（甲方）： 身份证号: 联系地址: 联系方式: 承租方（乙方）： 身份证号: 联系地址: 联系方式: 甲、乙双方在自愿、平等、互利、诚实信用的基础上，经协商一致，甲方同意将本合同项下房屋出租给乙方，为明确各方的权利、义务、责任，特此订立本合同，以资共同遵守。 第一条房屋基本情况 1、甲方从依法承租的位于 屋的房地产（原合同见附件）按照与房屋所有权人签订的房屋租赁合同中转租约定，由甲方将上述承租房屋部分转租给乙方。 2、房屋现有装修及设施、设备情况以上述原合同附件为准，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还房屋时的验收依据。 第二条乙方租赁房屋用途 租赁该房屋用途为居住，除甲、乙双方另有约定外，乙方不得改变本合同项下房屋用途，不得改变房屋整体架构，不得损害损害屋内原房东配备的设施。
第三条租赁期限 第四条租金 丿元。 第五条租赁保证金 甲、乙双方同意乙方以人民币 待租赁期满或解除本合同之日，甲方将保证金无息退回乙方。 如乙方在履行合同过程中违约、拖欠甲方的租金和其他任何费用 ，甲方则有 权直接在该保证金中予以扣除，租赁保证金不足以补偿上述费用的，乙方负责 补足。 第六条 租金及租赁保证金支付款时间、方式 方式一：一次性付清 1、乙方在本合同签订之日起日内向甲方支付: 方式二：月付 1、乙方在本合同签订之日起日内向甲方支付: (1)首期一个月租金即人民币 (2)租赁保证金为人民币 租赁期限共 年9月15日止。 个月 天，自 2018年 5月5日起至 2018 租金按照转租时间收取，当月 号至下月 号为1个月，每月 元交甲方作为租赁保证金(押金)， (1) 一次性付清租金即人民币 元; (2)租赁保证金为人民币 丿元。 上述租金及租赁保证金合计为人民币 丿元。
无处分权人订立的合同效力 无处分权人订立的合同效力 ――《买卖合同司法解释》第 《买卖合同司法解释》第三条规定： “当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或 者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 ”从而确立了无处分权人订立的合同， 不应其无处分权而无效的裁判规则 [1] 。因此，可以说《买卖合同司法解释》第 3 条彻底颠 覆了《合同法》第 51 条，使后者暂时失去了适用的空间。 一、物权变动模式不同致使对《合同法》第 51 条的理解不同 《合同法》第 51 条一直是《合同法》实施以来理论界和实务界争议最为激烈的疑难问题， 被誉为中 国民法上的“精灵”。之所以会如此，是因为在《物权法》施行前，我国物权变动 模式并没有确立， 经常被用来解释或批判《合同法》第 51 条的物权变动模式有两种： （一） 以法国为代表的债权意思主义模式 在债权意思主义体制之下， 本无严格的处分行为的概念， 仅依债权合同即可依法直接发生物 权变动 的效力， 即物债合一，不作区分。 [2] （二） 以德国及我国台湾地区为代表的物权形式主义模式 物权形式主义采纳物权行为理论，通过处分行为与负担行为的分离区别物权与债权的不同关 系，即负 担行为的效力仅发生债的请求权，处分行为才发生物权变动的效力。 正如龙俊博士后所言，采取哪种物权变动模式并不涉及道德因素， 只是一个单纯的效率问题。 [3] 通说认为，我 国现行立法至今未承认存在所谓的物权行为，未来民事立法也没有必要采 纳物权行 为理论。我国也并未采取债权意思主义模式； 而是采折衷观点，区分物权变动与原 因关系（以下简称区分原 则）。 《物权法》施行前，涉及到不动产时，未经登记， 常常有当事人以未办理过户登记为由而认 为合同未生效，虽然《合同法司法解释（一） 》第 9 条“法律、行政法规规定合同应当办理 登记手 续，但未 规定登记后生效的， 当事人未办理登记手续不影响合同的效力， 合同标的物 所有权及其他物权不能转移”的规定已经初步确立了区分原则 [4] ，但对登记、交付在物权 变动中所起到的作 用， 学界认识不同。马特教授称这种物权变动模式为债权形式主义， 认为 物权变动非当事人合意的直接后果，该合意仅发生债的效果；除当事人合意外，还须登记、 交付特定 的形式，但不要求独立的物权合意的存在；并认为，在债权形式主义之下，登记、 交付等所谓的处分 买卖合同司法解释》第 3 条引发的“革命” 3 条引发的“革命”
合同无效的法律后果之探析 摘要：合同的无效，是指合同当事人所为的意思表示不为法律所承认，不能产生当事人预期的法律效果，但这并不代表说合同的无效不产生任何其他的法律效果。通过对合同无效情形下的各种法律后果的梳理和探讨，以期对此能有一个正确的认识和理解，从而在合同归于无效的情形下更好的维护国家和社会公共利益以及当事人的合法权益，同时也切实保障合同法之自由公平价值的实现，促进社会主义市场经济的健康有序发展。 关键词：合同无效返还财产折价补偿赔偿损失收归国有 引言 合同的无效,指是合同因欠缺法定生效要件而受到法律的否定性评价,当事 人的合同得不到被赋予合法的法律效果的一种状态。①我国《合同法》第56条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”这里所说的没有法律约束力，是指合同当事人所为的意思表示不为法律所承认，不能产生当事人预期的法律效果。②但是这并不代表说合同的无效不产生任何其他的法律效果。我国《合同法》第58条和第59条对合同无效所产生的法律后果作了明确的规定：即“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”但是如何正确地理解和适用该条款来处理合同无效所产生的后果，不仅在理论界争议颇多，在司法实践中也同样难以达成一致。因此，对合同无效的法律后果进行一个有效而又深入的研究就显得尤为必要。基于此，本文拟从合同无效的基本理论入手，对其产生的各种法律后果进行一个理论上的剖析与反思，以期能够对 ①陈小君主编：《合同法学》，高等教育出版社2009年版，第87页。 ②余延满主编：《合同法原论》，武汉大学出版社1999年版，第232页。
擅自转租合同效力 网为了提供许多各种各样的重要的合同信息,合同已经渗入了平常生活的各个方面,如果你想处理好生活中的各个繁琐细节的问题,那可需要增进对合同的了解哦.下面是小编跟大家分享的有关合同的信息,仅供参考. 2010年3月15日,黄某将自己的一间店面房租给了徐某开早餐店,双方约定租期为3年,自2010年3月15日起至2013年3月15日止,租金每年3.5万元,每年的3月15日一次性付清一年的租金.因生意不景气,20011年3月16日,在黄某不知情的情况下,徐某与余某签订了一份房屋租赁合同,徐某将承租的店面转租给了余某经营茶叶生意,双方约定:租期自2011年3月16日起至2013年3月15日止,租金9万元,租金订立协议时一次性付清,租期结束店面自然收回,并约定未经徐某同意余某不能转租.双方未到房产管理部门办理登记备案.2011年12月,余某的茶叶生意门庭冷落,便找到徐某协商解除租赁合同并要求退回余下的租金,徐某不同意.余某无奈,遂以徐某转租店面未经房主黄某同意,徐某无权出租房屋,且房屋租赁合同未到房产管理部门办理登记备案,其与徐某签订的合同无效为由,向法院提起诉讼,请求法院确认其与徐某房屋租赁合同无效,并要求徐某退还已支付租金9万元. 离职,在我们的工作生活中是非常常见的一种现象,那么关于离职协议书,你有什么了解呢？下面是由小编为大家整理的”离职协议书范本简单”,仅供参考,欢迎大家阅读.离职协议书范本简 2020-07-14
建房前先要把合同签了,这样才能保障房子在规定时间内建好交房.下面是由小编为大家整理的”建房合同协议书”,仅供参考,欢迎大家阅读.建房合同协议书(一)甲方(卖方):____ 2020-07-09 进行代购,为了确保产品的质量,促进合作,要签好合同.下面是由小编为大家整理的”产品代购合同范本2020”,仅供参考,欢迎大家阅读.产品代购合同范本2020(一)被代理商( 2020-06-19 我们想要买车,但是担心自己不会选择,或者需要大批量采购,需要让人代购.下面是由小编为大家整理的”汽车代购合同范本”,仅供参考,欢迎大家阅读.汽车代购合同范本（一）甲方:_ 2020-06-19 把需要的成品交给其他代理人或者代购商来帮忙采购,这样会节省很多成本.下面是由小编为大家整理的”产品代购合同范本”,仅供参考,欢迎大家阅读.产品代购合同范本（一）委托方（甲 2020-06-19 在转租合同中更是有非常多的要点是需要去注意的,这个时候合同模板就是非常的重要.下面是由小编为大家整理的”店铺转租合同模板”,仅供参考,欢迎大家阅读.店铺转租合同模板（一）
无处分权人订立的合同效力——《买卖合同司法解释》第3条引发的“革命” 无处分权人订立的合同效力 ——《买卖合同司法解释》第3条引发的“革命” 《买卖合同司法解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”从而确立了无处分权人订立的合同，不应其无处分权而无效的裁判规则[1]。因此，可以说《买卖合同司法解释》第3条彻底颠覆了《合同法》第51条，使后者暂时失去了适用的空间。 一、物权变动模式不同致使对《合同法》第51条的理解不同 《合同法》第51条一直是《合同法》实施以来理论界和实务界争议最为激烈的疑难问题，被誉为中国民法上的“精灵”。之所以会如此，是因为在《物权法》施行前，我国物权变动模式并没有确立，经常被用来解释或批判《合同法》第51条的物权变动模式有两种： （一）以法国为代表的债权意思主义模式 在债权意思主义体制之下，本无严格的处分行为的概念，仅依债权合同即可依法直接发生物权变动的效力，即物债合一，不作区分。[2] （二）以德国及我国台湾地区为代表的物权形式主义模式 物权形式主义采纳物权行为理论，通过处分行为与负担行为的分离区别物权与债权的不同关系，即负担行为的效力仅发生债的请求权，处分行为才发生物权变动的效力。 正如龙俊博士后所言，采取哪种物权变动模式并不涉及道德因素，只是一个单纯的效率问题。 [3]通说认为，我国现行立法至今未承认存在所谓的物权行为，未来民事立法也没有必要采纳物权行为理论。我国也并未采取债权意思主义模式；而是采折衷观点，区分物权变动与原因关系（以下简称区分原则）。 《物权法》施行前，涉及到不动产时，未经登记，常常有当事人以未办理过户登记为由而认为合同未生效，虽然《合同法司法解释（一）》第9条“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定已经初步确立了区分原则[4]，但对登记、交付在物权变动中所起到的作用，学界认识不同。马特教授称这种物权变动模式为债权形式主义，认为物权变动非当事人合意的直接后果，该合意仅发生债的效果；除当事人合意外，还须登记、交付特定的形式，但不要求独立的物权合意的存在；并认为，在债权形式主义之下，登记、交付等所谓的处分行为（物权行为）只能理解为事实行为，一种基于法律行为的履行行为，而非独立的物权行为。[5]王利明教授认为，我国立法要求物权之变动,除债权意思表示外,还须以登记或交付为要件。但对交付、登记等物权行为的要件规定,主要是公示的要求,当事人从事登记和交付行为实际上也是对债权合同的履行。[6]而崔健远教授则认为，在不动产买卖场合,买卖合同、该合同履行和登记一起引起该不动产所有权的移转[7]。《物权法》施行后，
无处分权人订立的合同效力——《买卖合同司法解 释》第3条引发的“革命” 时间：2014年05月20日| 作者：李晓鹏律师| 关键词：买卖合同| 浏览：3205《买卖合同司法解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”从而确立了无处分权人订立的合同，不应其无处分权而无效的裁判规则[1]。因此，可以说《买卖合同司法解释》第3条彻底颠覆了《合同法》第51条，使后者暂时失去了适用的空间。 《买卖合同司法解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”从而确立了无处分权人订立的合同，不应其无处分权而无效的裁判规则[1]。因此，可以说《买卖合同司法解释》第3条彻底颠覆了《合同法》第51条，使后者暂时失去了适用的空间。 一、物权变动模式不同致使对《合同法》第51条的理解不同 《合同法》第51条一直是《合同法》实施以来理论界和实务界争议最为激烈的疑难问题，被誉为中国民法上的“精灵”。之所以会如此，是因为在《物权法》施行前，我国物权变动模式并没有确立，经常被用来解释或批判《合同法》第51条的物权变动模式有两种： (一)以法国为代表的债权意思主义模式 在债权意思主义体制之下，本无严格的处分行为的概念，仅依债权合同即可依法直接发生物权变动的效力，即物债合一，不作区分。[2] (二)以德国及我国台湾地区为代表的物权形式主义模式 物权形式主义采纳物权行为理论，通过处分行为与负担行为的分离区别物权与债权的不同关系，即负担行为的效力仅发生债的请求权，处分行为才发生物权变动的效力。 正如龙俊博士后所言，采取哪种物权变动模式并不涉及道德因素，只是一个单纯的效率问题。[3]通说认为，我国现行立法至今未承认存在所谓的物权行为，未来民事立法也没有必要采纳物权行为理论。我国也并未采取债权意思主义模式;而是采折衷观点，区分物权变动与原因关系(以下简称区分原则)。 《物权法》施行前，涉及到不动产时，未经登记，常常有当事人以未办理过户登记为由而认为合同未生效，虽然《合同法司法解释(一)》第9条“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定已经初步确立了区分原则[4]，但对登记、交付在物权变动中所起到的作用，学界认识不同。马特教授称这种物权变动模式为债权形式主义，认为物权变动非当事人合意的直接后果，该合意仅发生债的效果;除当事人合意外，还须登记、交付特定的形式，但不要求独立的物权合意的存在;并认为，在债权形式主义之下，登记、交付等所谓的处分行为(物权行为)只能理解为事实行为，一种基于法律行为的履行行为，而非独立的物权行为。[5]王利明教授认为，我国立法要求物权之变动,除债权意思表示外,还须以登记或交付为要件。但对交付、登记等物权行为的要件规定,主要是公示的要求,当事人从事登记和交付行为实际上也是对债权合同的履行。[6]而崔健远教授则认为，在不动产买卖场合,买卖合同、该合同履行和登记一起引起该不动产所有权的移转[7]。《物权法》施行
无效合同意义和救济 [论文摘要] 合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同既包括有效合同也包括无效合同。无效合同相对于有效合同而言，是指虽然已经成立，但因在内容或形式上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，因此应被确认为无效的合同。 在社会主义市场经济快速发展的今天，在经济交往中，签订合同早已经成为司空见惯的事，但由于合同当事人的警惕性及对法律的了解不够，无效合同的数量也随之增加，这既给合同当事人造成了不必要的财产损失又影响了交易安全和经济的发展。对此，本文针对无效合同的辨别及对无效合同的处理问题进行浅论。 辨别合同是否为无效合同是正确处理无效合同的前提和基础。在新《合同法》实施前后订立的合同，其效力辨别的依据是有区别的。新《合同法》实施前订立合同是否有效主要依据《民法通则》、《经济合同法》等，新《合同法》实施后订立
的合同是否有效主要以《民法通则》和新《合同法》的规定来加以评判。虽然《民法通则》一直未修订，但是新《合同法》不但对无效合同的事由做出了系统的规定，对一些特别的无效情形进行了明确，而且其规定本身也有实质性的改变，最为突出的是缩小了无效合同的范围，扩大了可撤销合同的范围。 合同无效的处理：1、返还财产或折价补偿；2、赔偿损失。 笔者希望本文可以提醒合同当事人在订立合同时提高警惕，维护好自身的合法权益，避免不必要的经济损失。 关键词：无效合同追认权撤销权请求确认权合同部分无效 [正文] 合同通常又称为契约。根据一些学者的考证，在我国，合同一词早在2000多年前即已存在，但一直未被广泛采用①。从一般意义上讲，合同是指平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。1999年10月1日生效的《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）
篇一：未经房东同意擅自转租的法律后果 未经房东同意擅自转租的法律后果发表时间:2011年01月20日关键词:未经房东同意擅自转租的法律后果阅读次数: 854 作者信息 河北-廊坊高洁律师 咨询热线: 个人网站: 我的主页 摘要 ，在房屋租赁的过程中，无论出租人、承租人还是次承租人均应订立书面合同，同时审查房屋的所有权人是否同意房屋的出租或者是转租，并由房屋所有权人进行签字确认，避免发生不必要的纠纷。 案情简介： 2008年4月，李某和爱人来到本地做生意，李某通过中介公司租到了一处住宅楼，房租一年1万元，李某觉得房租很合适，于是便与房东签订了租期为5年的房屋租赁合同，并一次性付清了房租5万元、押金5000元。手续办完后，李某对租住的房屋简单进行了装修，购置了家具，便入住该租赁房屋。2009年4月，由于李某家中有事需回家乡，便将租住的房屋以每年1.2万元的价格转租给了王某，转租合同期限为两年，房租是半年一交，李某收取了半年房租便与爱人回到了家乡。 2010年4月，李某回到本地找王某索要未付清的房租，但王某却告知李某，其早于2009年10月与房东重新订立了租房合同，同时向房东支付了一年的房租。李某又找到房东，房东告诉李某，由于李某未经其同意擅自转租已经构成违约了，所以房屋租赁合同解除，并退给李某3.5万元。李某不解，其与房东并未约定不能转租，自己没有违约而是房东违约，便来到律师事务所进行咨询。面对李某的不解，笔者对该案进行了法律分析，一是帮助李某进行解答，二是提醒广大的二房东，在房屋转租过程中应遵守法律规定及合同约定。 一、未经出租人同意擅自转租，出租人依法享有解除权。 根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、“ 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。 结合本案，李某作为承租人，将承租房屋转租给王某，依法应当取得房东即出租人的同意，由于李某未经房东同意擅自转租，房东就有权通知李某解除房屋租赁合同或者认定转租无效。对于本案，关键是房东是否在法定期限内通知李某解除房屋租赁合同：如果房东是在法定期限内通知的李某，那么李某与房东的房屋租赁合同也就终止了，李某不仅无权向房东主张剩余租赁期内装修残值损失，而且还要依据合同约定向房东承担违约责任；如果房东未在法定期限内通知李某解除合同，那么房东即丧失解除权，其再以未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，就不能成立了，人民法院也不予支持，房屋租赁合同对双方仍然具有法律效力。二、未经出租人同意擅自转租，转租合同效力待定。 根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”、“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”、“ 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。 结合本案，李某作为二房东与王某订立了租期为两年的转租合同，并未超过其与房东的租赁期限。但由于李某转租时未经房东明确同意，导致转租合同效力待定。如果房东在法定期限内通知李某解除房屋租赁合同，李某与王某之间也就丧失了转租依据，那么转租合同不能成立，转租行为归于无效，但在转租期间，房东收取了李某的房租，而房屋的实际使用人却是王某，导