房地产开发企业 少列收入虚增成本偷逃企业所
得税案
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第一部分
一、案例编写人 winwind 二、编写目的
通过本案，使稽查人员掌握对房地产企业少计收入、 多列成本，偷逃企业所得税违法行为的具体检查方法，特 别是分析性复核方法在查前、查中的运用。
三、关键词
企业所得税 少计收入 虚假发票 虚增成本 多列期间费用
总地价8000万元 楼面地价800元 （排除异常）
建安成本2.009亿 单位建安成本2009元
（高出预警值）
拆迁补偿款 2300万元 （可能存在问题）
甲供材料成本 1.237亿元
（虚增成本高危环节）
建安费 7731万 （发票当地开具）
拆迁办协查 “拆迁补偿协议” （确定伪造补偿协议）
CCTTAAIISSXX系系统统 发发票票流流向向查查询询 （（确确定定了了多多列列成成本本））
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偷税手段
收入方面 成本方面
成本计算方法
期间费用
1.隐瞒委托 代销收入
2.隐瞒按揭 首付款
3.隐瞒违章 建筑租金
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偷税手段
收入方面 成本方面
成本计算方法
期间费用
4.虚列建安 成本
5.虚列材料 成本
6.虚列拆迁 成本
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偷税手段
收入方面 成本方面
成本计算方法
期间费用
7.混淆成本 对象
6
偷税手段
少计收入 多列成本
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第一部分
（二）楼面地价 楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定
地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土 地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之 间的比值。它的计算公式是：楼面地价=土地总价÷ 建筑总面积；或：楼面地价=每平方米土地单价÷容 积率。楼面地价为单位工程成本的重要组成部分，本 案中楼面地价为检查人员分析成本的项目。
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（一）工商注册、税务登记情况
金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸 公司），成立于2003年10月。工商登记类型：内资有 限责任公司；企业所得税主管税务机关：国税部门。 该企业成立三年以来，共取得销售收入和预售收入 35685.13万元，缴纳企业所得税47.48万元，营业税 金及附加2337.38万元。 该地区预售阶段适用预计计 税毛利率15％
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（二）稽查实施
1
收入检查
2
成本核查
3
期间费用审查
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1.收入检查
（1） 侧面突破查出少计收入 （2） 巧妙分析发现隐瞒首付款项 （3） 现场核查违章建筑收租金
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（1）侧面突破 查出少计收入
营业费用偏高，针对该企业采取委托销售方式的特点，检查人员 全面调阅了该企业“营业费用－佣金支出”账簿
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（３）现场核查 违章建筑收租 金
为了解楼盘建设情况，检查人员来到了项目所 在地进行现场核查，意外的发现，有一座商务楼居然 比施工图多出了一层。经了解，2006年初该楼层已出 租给某广告公司作为办公场所，但是账面并未体现该 部分租金收入。在铁证面前，金海岸公司不得不承认 了将违章建筑出租，收取租金400万元未申报纳税的违 法事实。
680.56万元
22685.13万元
隐匿收入 2000万元
支付销售佣金
按代销手续 费3％推算出实 际的预售收入
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该企业申报预 售收入只有 20685.13万元
（２）巧妙分析 发现隐瞒首付款 项
该企业有按揭贷款入账，却未有首付 款项收入记录，根据我国按揭贷款有关法律 规定，这是非常不正常的，检查人员分析认 为，可能存在两种情况：
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（二）企业经营情况
取得拍卖地块85.8亩
开发了两个项目
都市花园一期 建筑面积 10万平方米
2006年竣工
都市花园二期 建筑面积 10万平方米
尚未竣工
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三、案件查处情况
（一） 案头分析准备 （二） 稽查实施 （三） 查补税款计算
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（一）案头分析准备
检查人员在入户前，首先调阅了该企业 的企业所得税纳税申报表及资产负债表、利 润表。对报表进行了认真全面的分析，然后 微服私访，深入到项目售楼部进行调查，对 楼盘销售情况有了一个全面的了解。发现该 企业成本明显偏高，毛利率明显偏低，销售 收入同售楼部了解情况不一致。
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（二）企业经营情况
该公司2003年以186.48万元每亩的价格在市中 心取得拍卖地块85.8亩，开发了两个项目：都市花园 一期、都市花园二期，规划建筑面积20万平方米。其 中都市花园一期建筑面积10万平方米，于2006年竣工； 都市花园二期建筑面积10万平方米，尚未竣工。2004 年实现预售收入9863.90万元，2005年实现预售收入 10821.23万元，2006年实现一期现房销售收入12000 万元，二期预售收入3000万元。
2006
32685.1 3
3000
30397.1 7
70.76 0
20.76 50
982.5
（一）案头分析准备
1
申报表比率分析
2
财务费用分析
3
业务招待费分析
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1.申报表比率分析（完工项目）
收入
32685.13 万元
缴纳所得税款47.57万元 所得税贡献率为0.13%<3%
毛利率为7%<20%
可能存在 虚增成本 或者少计 收入问题
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（一）案头分析准备
项目/年度
2004
2005
销售收入
0
0
预售收入 纳税申9报863情.90况108231.2
计税成本
O
O
总计
814.99
期间费用 利息支出 582.34 业务招待费 135
其他期间费用 97.65
主营业务税金及附加 20 646.09
788.74 582.34
120 86.40 708.79
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（二）稽查实施
被迫交出账簿
Xx市局稽查局业务会讨论认为，该企业办公楼 仅仅财务室失火且烧毁账簿，而其它房间未受 损失的可能性不大，经报市局批准，决定参照 同地段楼盘销售价格，对该企业采取惩罚性核 定征收措施核定税款。 在税务部门强大的压力下， 2007年7月23日， 该企业被迫交出账簿，xx市局稽查局随即启动 稽查程序，对其纳税情况进行了全面检查。
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（2）多列业务招待费
根据案头分析阶段发现的疑点，检 查人员对预售阶段列支业务招待费的问题， 进行了调查取证，证实该企业在预售阶段 列支广告费、业务招待费共计255万元， 应调增应纳税所得额255万元。
建筑安装（代开）发票并非该局开具，属假票，涉及金
额1450.05万元。
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（3）CTAIS“发票流向查询”查出假 材料发票
为扩大检查成果，检查组对该公司大额支出的成 本费用项目涉及的发票进行全面检查，对发现疑点的货 物销售发票，借助CTAIS系统查询发票流向，再对发票流 向有问题的发票进行外调取证。针对CTAIS系统“发票流 向查询”，可以查询全省范围内商品销售发票发票流向 的功能，检查人员采取了将所有的成本项目发票以明细 表形式登记造册的方式，分别录入CTAIS系统进行查询。 经证实属不符合规定发票列入都市花园一期的开发成本
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2.成本核查
（1） （2） （3） （4） （5）
综合评估确定检查突破点 地税机关协查建安发票 CTAIS“发票流向查询”查出假材料发票 拆迁办协查查出假拆迁协议 不配比结转成本热力站成本全入一期
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（1）综合评估确定检查突破点
总成本3.039亿元 单位工程成本3039元 （单位工程成本偏高）
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（1）未完工开发产品多列利 息支出
根据《企业所得税税前扣除办法》（国税发 [2000]84号文）第三十五条规定，从事房地产开发业 务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费 用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的 开发成本该企业2004年、2005年所有楼盘均未完工， 因此其利息支出不应当记入“财务费用”在税前直接 列支，而应当列入开发成本，都市花园一期两年共应 摊入利息资本化支出582.34万元。
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3.期间费用审查
（1） 未完工开发产品多列利息支出 （2） 多列业务招待费
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（1）未完工开发产品多列利 息支出
根据案头分析阶段发现的疑点，经过 调查取证，证实该企业2004年初取得了两年 期开发项目贷款9000万元，2004年和2005年 共多列支“财务费用－利息出”1164.68万 元。
地税机关 协查建安发票 （确定了多列成本）
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（2）地税机关协查建安发票
发票存在疑点： 一是同一时间、同一开票人开出的代开发票号码不
在一个号段上； 二是发票上代开机关的印章字体、大小、清晰程度
存在微小差别； 三是机打发票票面信息的字体、排版格式等存在微
小差别，有的票面看似人为调整过打印格式。 经过协查，共有19份加盖有该局代开发票专用章的
1961.28万元。
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是否假票金额均要调减销售成本？
假票金额
一期直接成 本(已完工)
二期直接成 本（未完工）
已售面积部分调 减销售成本
未售部分调减存 货成本
调减二期开发成 本
共同成本
配比原则在两个 成本对象间分摊
属于一期成本 属于二期成本
已售面积部分， 调减销售成本
未售部分调减存 货成本
调减二期开发成 本
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第一部分
(三)甲方供材 在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲 方，建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定 主要材料由房地产公司采
一
案件来源
二
纳税人基本情况
三
案件查处情况
四
定性处理及依据