“锦绣人家”项目初步市场调研分析报告
调研范围：杨汊湖片区、金银湖片、火车站及复兴村片、香港路沿线 调查对象：杨汊湖片区住宅楼盘（新华家园、金色雅园、绿色家园、阳光花园、泽皓雅居、浩海公寓） 火车站片楼盘（东方帝园、裕荣家园、元辰·国际大厦） 金银湖片楼盘（常青花园10号小区、将军家苑、华星·辰龙城、丽水佳园、丽景湾、万科四季花城二期B期、奥林匹克花园项目、泰跃集团项目） 香港路沿线主要楼盘（荷花苑、穗丰花园、香天公寓、澎湖公寓、紫藤花园、华氏儒商花园）
说明：本案位于杨汊湖片区（常青路以东、姑嫂树路以西、张公堤以南、发展大道以北围成的片区）内，因此本次调研特针对片区内楼盘做重点调研，重点研究；同时也不能忽视周边片区对本案所在片区的影响，因此根据地域分布特征和房地产市场发展的特点，又对火车站片、金银湖片、香港路沿线楼盘及市场也做调研分析。
目 录 第一部分 区域概况 第二部分 区域市场特征 ◎ 杨汊湖片区 ◎ 金银湖片区 ◎ 火车站片 ◎ 香港路沿线 第三部分 区域住宅物业概况 ◎ 区域住宅市场供应 ◎ 住宅产品特征 第四部分 销售情况分析 ◎ 主要在售楼盘一览 ◎ 销售情况分析 ◎ 积压量分析 第五部分 总体营销水平分析 ◎ 在售楼盘营销手法 ◎ 营销推广成败点 第六部分 市场展望 ◎ 潜在市场供应量 ◎ 未来市场竞争点 ◎ 销售价格走势 第七部分 本案面市价格建议 ◎ 本案优劣势分析 ◎ 可比性楼盘性价比一览 ◎ 本案市场比较定价
附：楼盘资料 第一部分 区域概况 杨汊湖片属城郊结合部，区域有较中心城区相对理想的居住环境，自然环境非常好，空间大，空气清新，安静无污染；又有良好的市政规划，金银湖片规划为大型居住区，将入住30万人口，杨汊湖片区在其辐射范围内。目前常青花园经过十余年的开发，已经具备成熟的生活居住配套条件，加上万科四季花城的开发及一批大规模项目的启动，区域持续成为汉口房地产市场的热点。 杨汊湖片居民区内环境一般，新楼盘社区绿化环境营造还没有形成，目前环境景观效果差。区域道路畅通，出行便利。区域内经过几年的开发，生活配套环境较成熟，但配套水平一般。 总体来看，本案所在的杨汊湖片区，给人的印象是中低档居住区，居民素质一般，区域也聚集了一批效益较好的企事业单位，如民航、电信，临江汉经济发展区，潜在消费群体丰富。 第二部分 区域市场特征 一、杨汊湖片区 早期开发有华苑小区、阳光花园、浩海小区，以低价中小户型和阳光花园的中大户型为主，价格在1400元/平方米左右徘徊。经过几年的低档次楼盘开发积蓄，现阶段开发楼盘档次提高，如有新华家园、金色雅园等较高档次的楼盘，价格也攀升到2200元/平方米。
区域内房地产市场呈现以下特征： 1、城郊结合部房地产市场特征，中低价市场为主向中档住宅房价发展； 2、由于无景观支撑，物业开发以公寓住宅为主； 3、房价分1800元/平方米——2000元/平方米——2400元/平方米三个档次走，在1800——2000之间居多 4、土地资源比较丰富，由以前的小盘向现在的一批较大规模的楼盘发展，发展潜力大； 5、区域内有一批知名企事业单位，消费层次高；但周边居民文化水平不高，治安印象差 6、市政生活配套资源丰富但水平低 相对于杨汊湖片区而言，周边几个相关片区房地产市场有以下特征： 二、金银湖片区 因其优越的自然环境，丰富的土地资源和相对低的土地成本，吸引像万科、沿海国际、泰跃集团等开发商相继登陆开发大规模项目，一直以来为汉口开发热点区域。区域房地产市场价格由以前的1500元/平米上升到目前的2200元/平米，万科四季花城的房价已经达到平均2500元/平方米。主要得益于前期投资开发商如新世界、万科对区域市场的推广和炒作，以及便民看房措施。
区 域 代表楼盘 建筑形态 规 模 销售均价 卖 点 销售情况
金银湖片 将军家苑 15栋6层多层 5.5万，500套 1450 贴近现代家居生活 60% 丽水佳园 40栋6层多层 11万，1040套 1550 网绿生活、都市生态园 约30% 华星·辰龙城一期 16栋多层 6.85万，675套 1440 新康居生活，新园林 开盘，约10% 万科四季花城二期B区 约6栋多层、2栋小高层 约5万，378套 2500 左岸·枫林，春天狂想曲 内部认购期 （注：未考虑高尔夫城市花园、碧海花园、黄金海岸等老盘） 三、火车站片区 片区属复兴村区域概念，临近城市中心，以“新汉口火车站”和“临CBD”两个卖点而成为开发热土。片区楼盘规模较小，均价分2400元/平米—2800元/平米两个档次走。
区 域 代表楼盘 建筑形态 规 模 销售价格 卖 点 销售率
火车站片 裕荣家园 3栋12层小高层 3万，约200套 2300 —— 约60% 东方帝园 9栋12层小高层 5万，约400套 2250 城市中心点 现房 元辰·国际大厦 1栋20层、24层 3.5万（住宅2.6万），约140套 3000 商务概念 约30% （注：未考虑天梨豪园、丰竹园、航天花园、富豪花园、新世纪都市花园等老盘） 四、香港路沿线 小规模小高层住宅区，销售均价在2700元/平米左右，大多楼盘进入现房销售阶段，区域可供开发的土地资源少。整体市场环境好，人文氛围浓厚，适合居住。
片 区 代表楼盘 规模（平方米） 建筑形态 销售均价（元/平米） 卖 点 销售情况 香港路片 穗丰花园 9万 小高层 2600 实力、实在、实用 现房 鹏飞湖庭 1.42万 小高层 2750 临湖，多功能商住楼 现房 紫藤花园 4.4万 小高层 2800 紫色文化，城开品牌 现房
总体而言，本案所在的杨汊湖片处于开发热点的新华西路片（离市区中心开发）和金银湖片（郊区概念开发）、香港路沿线之间，相对于周边片区而言，整体市场开发水平还处于中低层次。三大片区的开发建设将带动杨汊湖片楼盘的市场影响力，改变消费者区域心理价值。 第三部分 区域住宅物业概况 一、区域住宅市场供应
◎ 供应量分析 经过调查与统计分析，区域内（杨汊湖片）主要在售住宅楼盘5个，总在售规模约40万平米，总套数3240套，平均每套面积约123平米。
外围（包括金银湖片、火车站片、香港路沿线）相关主要在售住宅楼盘7个，总在售规模约41万平米，总套数为3300套左右，户均面积124平米。 可见，就主要在售楼盘而言，杨汊湖片区内市场供应量于外围区域市场在售住宅供应量相当，但产品档次则次于外围区域。 区 域 项 目 名 称 在售建筑形态 在售规模（㎡） 总套数（套） 户均面积（㎡） 杨汊湖片 新华家园一期 4栋22层高层 8万 512 136 绿色家园一期 20栋6层多层，5栋12层小高层 7.5万 750 113 阳光花园四期 22栋6层多层 约8万 650 125 金色雅园一期 20栋6层多层，7栋11层小高层 13万 1100 130 泽皓雅居一期 1栋8层多层，2栋12和14层小高层 2.6万 228 140
合 计 63栋多层，14栋小高层，4栋高层 约40万 3240 123
金银湖片 将军家苑 15栋6层多层 5.5万 500 112 丽水佳园 40栋6层多层 11万 1040 105 华星·辰龙城一期 16栋多层 6.85万 675 110
万科四季花城二期B区 约6栋条式多层和2栋小高层 约5万 378 123 合 计 77栋多层，2栋小高层 30万 2600 115
火车站片 裕荣家园 3栋12层小高层 3万 200 125 东方帝园 9栋12层小高层 5万 400 115 元辰·国际大厦 1栋20层、24层 3.5万（住宅2.6万） 140套 160
合 计 12栋小高层，1栋高层 约11万 740 148 注： （1）杨汊湖片由于浩海公寓规模小，尾盘，不构成大的威胁，未考虑； （2）金银湖片由于常青花园14号小区销售接近尾声，而碧海花园、黄金海岸、高尔夫城市花园等为老盘，丽景湾、奥林匹克花园等未面市或启动，也没有考虑 ； （3）火车站片未考虑像天梨豪园、佳兴苑、城开丰竹园等尾盘； （4）香港路沿线新盘不多，这里不做比较分析。
◎ 供应类型分析 从建筑形态来看，区域内在售楼盘中，约65栋多层，14栋小高层，4栋高层。多层住宅量为21.6万平方米，占总量的55%；小高层住宅量为9.5万平方米，占总供应量的25%；高层住宅量为8万平方米，占总量的20% 区域外围在售楼盘中，有77栋多层，14栋小高层，1栋高层。多层供应量占总量的70%，小高层供应量占总量的22%，高层占总供应量的8%。综合来看，以多层为主，小高层次之。 二、产品特征 ◎ 产品形态分析 从上面供应类型分析可知，杨汊湖片区住宅供应方面，早期以多层住宅为主，如华苑小区、浩海小区、阳光花园等；随着区域市场的逐渐开发，住宅建筑形态由多层为主向小高层为主转变，如锦绣人家（全部为电梯小高层）、绿色家园（部分电梯小高层）、金色雅园（部分电梯小高层）、泽皓雅居（部分电梯小高层）、新华家园（全部为高层）等。在新开发的楼盘中，小高层项目占总量的比例提高到25%之多，若将锦绣人家和新华家园高层项目计入，此比例会更高。这也反映出土地资源减少，地价上涨后，电梯小高层建筑将成为市场主流的发展趋势。 ◎ 销售价格分析 区域内物业市场平均表价1980元/平方米，平均成交实价1933元/平方米。从价格来看，低于2000元/平方米。付款优惠平均9.8折，因为本来价格低，付款优惠额度不大。
楼盘名称 规模（平方米） 均价（元/平米） 成交实价（元/平米） 付款方式及优惠 新华家园一期 8万 2500 2375 9.5折优惠 绿色家园一期 7.5万 1850 1813 一次性付款9.8折优惠
阳光花园四期 约8万 1910 1890 一次性付款9.9折
金色雅园一期 13万 1800 1782 一次性付款9.9折 泽皓雅居一期 2.6万 2550 2473 一次性9.7折，按揭付款9.8折 合 计 40万 1980 1933 9.8折