投资性房地产的两种后续计量模式
一、投资性房地产的定义
(一)、投资性房地产的概念
《企业会计准则第3号——投资性房地产》中的规定:投资性房地产
就是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。投资性
房地产应当能够单独计量与出售。
(二)、投资性房地产的特征
1、投资性房地产就是一种经营性活动
投资性房地产的主要形式就是出租建筑物、出租土地使用权,这实
质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就就是让渡资产使用
权取得的使用费收入,就是企业为完成其经营目标所从事的经营性活
动以及与之相关的其她活动形成的经济利益总流入。
2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场
所的房地产与用于销售的房地产
(三)、投资性房地产的范围
1、已出租的土地使用权
已出租的土地使用权就是指企业通过出让或者转让方式取得并以
经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土
地使用权,不属于此类。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租
给其她单位的,不能确认为投资性房地产。
2、持有并准备增值后转让的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权就是指企业通过出让或者转
让方式取得并准备增值后转让的土地使用权
投资性房地产的两种后续计量模式
3、已出租的建筑物
已出租的建筑物就是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房
屋建租物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
二、什么就是公允价值模式与成本模式
(一)、成本模式
投资性房地产成本模式下后续计量,对于已出租的建筑物,参照
《企业会计准则-固定资产》 的有关规定进行后续计量 ; 对于已出
租或持有准备增值转让的土地使用权,其后续计量参照《企业会计准
则-无形资产》 有关规定。 即对投资性房地产计提折旧 (建筑物) 或
计提摊销 (土地使用权),如投资性房地产发生减值,还需计提减值准
备,且计提的减值准备在以后期间不允许转回。 即在成本模式下,投
资性房地产有关后续计量的处理与前面固定资产或无形资产处理就
是相同的。
(二)、公允价值模式
投资性房地产公允模式下后续计量,在资产负债表日,企业应当
以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值变动计
入当期损益。 即公允价值模式下企业不对投资性房地产计提折旧或
进行摊销,也不计提减值准备。 且在处置时还要将原公允价值变动与
资本公积转入其她业务收入。
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,应当同时满足
以下两个条件:
1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
投资性房地产的两种后续计量模式
所在地,通常指投资性房地产所在的城市。对于中大型城市,应当
为投资性房地产地所在的城区。
2、企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产
的市场价格及其它相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合
理的估计。
三、两种计量模式的会计处理方法
(一)、成本模式
1、每月计提的折旧
借:其她业务成本——XX
贷:投资性房地产累计折旧
2、每月确认的租金收入
借:银行存款
贷:其她业务收入——XX
3、若投资性房地产发生减值迹象,应当计量减值准备。已经计量减值
准备的投资性房地产,其减值损失在以后的会计期间不得转回。
借:资产减值损失
贷:投资性房地产减值准备
(二)、公允价值模式
1、不对投资性房地产计提折旧或摊销,企业应当以资产负债表日
投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面
价值之间的差额计入当期损益。
借:投资性房地产——XX——公允价值变动
投资性房地产的两种后续计量模式
贷:公允价值变动损益——投资性房地产
2、取得的租金收入
借:银行存款
贷:其她业务收入——XX
四、投资性房地产的转换
(一)、成本模式下的转换
1、采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产,按其在转日的
账面余额
借:固定资产(无形资产)
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷:投资性房地产
累计折旧
固定资产减值准备(无行资产减值准备)
2、投资性房地产转为存货
借:开发产品
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷:投资性房地产
3、自用建筑物或土地使用权转换为以成本模式计量的投资性房地
产,按其在转换日的账面余额。
借:投资性房地产
投资性房地产的两种后续计量模式
累计折旧(摊销)
固定资产减值准备(无形资产减值准备)
贷:固定资产(无形资产)
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
4、作为存货的房地产转为投资性房地产
借:投资性房地产
存货跌价准备
贷:开发产品、
(二)、公允价值模式下的转换
1、投资性房地产转为自用房地产
借:固定资产(无形资产)
贷:投资性房地产——成本
按投资性房地产的累计公允价值变动
借:投资性房地产——公允价值变动
贷:公允价值变动损益
2、自用房地产转为投资性房地产
借:投资性房地产——成本
累计折旧(摊销)
固定资产减值准备(无形资产减值准备)
公允价值变动损益——投资性房地产(公允价值小于账面价值)
贷:固定资产(无形资产)
投资性房地产的两种后续计量模式
资本公积——其她资本公积(公允价值大于账面价值)
3、作为存货的房地产转为投资性房地产
借:投资性房地产——成本
存货跌价准备
公允价值变动损益——投资性房地产(公允价值小于账面价
值)
贷:开发产品
资本公积——其她资本公积(公允价值大于账面价值)
五、投资性房地产的处置
(一)、成本模式计量的投资性房地产处置
借:银行存款
贷:其她业务收入
借:其她业务成本
投资性房地产累计折旧
贷:投资性房地产——写字楼
(二)、公允价值模式计量模式的投资性房地产的处置
借:银行存款
贷:其她业务收入
借:其她业务成本
贷:投资性房地产——成本
按其累计公允价值价值变动,借记或者贷记“投资性房地产——公允
价值变动”科目。