呼和浩特市2008年上半年房地产市场形势分析报告目录一、基础数据分析 (2)（一）房地产投资 (2)1、完成开发投资 (2)2、开发资金来源 (3)（二）土地购置 (4)（三）商品房建设 (4)1、商品房交易 (6)2、不同套型 (7)3、二手房 (8)（四）商品房价格 (9)1、商品房价格 (9)2、不同价位住房 (10)（五）商品房空置情况 (11)二、2008年上半年房地产市场运行特征 (12)(一)市场供求形势出现明显变化 (13)（二）房地产投资仍然过快 (14)（三）土地供应 (14)（四）房价总水平仍在高位调整 (14)（五）住房供应结构有所改善 (15)(六)住房市场供需双方僵持，市场走势出现分化 (15)三、房地产市场存在的主要问题 (16)(一)房地产市场结构性矛盾依然突出 (16)(二)房地产开发市场秩序不规范 (16)四、影响2008年下半年房地产市场走势分析 (16)(一)影响2008年房地产市场走势的因素 (16)(二)2008年房地产市场走势预测 (17)五、政策建议 (18)呼和浩特市2008年上半年房地产市场形势分析报告一、基础数据分析 （一）房地产投资 1、完成开发投资上半年，呼和浩特市房地产完成开发投资297166万元，比上月增长74.55 %，与上年同期相比增长46.23%。

经济适用房完成投资6.84亿元，同比增长了356%，占房地产开发投资的23%；廉租房完成投资1.54亿元，同比增长了100%，占房地产总投资的5.18%。

（见表1、图1）%图12007年、2008年上半年投资增长比较在各种用途房地产开发投资中，商品住宅投资228621万元，同比增长54.08%，占完成投资的76.93%；商业营业用房投资34532万元，同比增长12.36%；办公楼投资21770万元，同比增长79.85%；其他投资12244万元，同比增长1.98%。

（见表2）表2 按用途分房地产投资状况2、开发资金来源本年房地产开发到位资金1047755万元，同比增长2.73倍。

从资金来源看，国内贷款与去年同期相比增幅仅1.66个百分点；自筹资金同比增幅较大，同比增长近16倍，去年同期下降近14%；其它（定金与预付）资金增长32.46%，增幅低于去年61.74个白分点。

（见表3、图2）。

从本年房地产到位资金占完成房地产开发资金的比例看，同比增长43%。

图2 2008年上半年房地产资金来源构成（二）土地购置到2008年6月购置土地面积56.6万平方米，与上年同期相比下降1.53%；完成开发土地面积增长50%，与去年同期相比增加108.52个百分点；待开发土地面积同比增长15.29%，与去年同期相差1个百分点。

（见表4）表4 2008年、2008年6月土地购置状况单位：万平方米2008年6月土地购置费33641万元，与去年同比下降7.39%。

购置单价同比增长3.2%。

但是今年4—6月增长幅度较大，每万平方米由4月的189.23万元，增加到594.38万元，增长77.23%。

图3 2008年4-6月土地购置价格单位：万元/万平方米（三）商品房建设商品房施工面积992.94万平方米，与上年同比增长37.37％。

其中新开工面积154.67万平方米，与上年同比增长88.69％；竣工面积94.89万平方米，与上年同比增长49.53％。

商品住宅施工面积764.89万平方米，与上年同比增长43.58％。

其中新开工面积136.8万平方米，与上年同比增长104.82％；竣工面积84.85万平方米，同比增长80.37％。

竣工面积与上年同期相比增幅7.62个百分点。

经济适用住房施工面积175.32万平方米，同比增长了53.28％，占商品房施工面积的17.65％，其中新开面积23.8万平方米，同比增长了274.2％，占商品房新开工面积的15.38％。

经济适用住房竣工面积31万平方米，同比增长了286％。

廉租房施工面积5.26万平方米，同比增长了100％，占商品房施工面积的0.53％，其中新开面积5.26万平方米，同比增加100％。

（见表5、图4）表5 商品房施工、新开工、竣工情况单位：万平方米图4 2008年6月商品房施工、新开工、竣工构成单位：%（四）商品房交易1、商品房交易上半年商品房批准预售面积130.83万平方米，同比增长293.7%，与上月环比增长484.6%；到6月末累计可售面积521.26万平方米，同比增长44.98%，与上月环比增长1.67%；实际预售面积10.64万平方米，同比增长5.35%，与上月环比28.2%；预售套数1031套，同比增长5.96%，与上月环比增长29.04%；预售额36794.22万元，同比增长34.67%，与上月环比增长30.49%。

（见表6）上半年商品住宅批准预售面积79.93万平方米，同比增长200.3%，与上月环比增长1027.4%；到6月末累计可售住宅面积269.25万平方米，同比增长208.3%，与上月环比增长3.97%；预售套数970套，同比增长3.19%，与上月环比增长30.73%；实际预售面积10.48万平方米，同比增长21.2%，与上月环比增长28.7%；预售额35504.76万元，同比增长60.33%，与上月环比增长31.04%。

（见表6）表6 2008年1-6月商品房交易情况2、不同套型截止到6月，不同套型商品住宅登记销售中，90平方米以下15.58万平方米，占可售面积的32.81%，登记销售2035套，占可售套数的48.87%；90——144平方米的18.49万平方米，占可售面积的38.94%，2446套，占可售套数的40.36%；144——180平方米的13.41万平方米，占可售面积的28.24%，437套，占可售套数的10.49%。

（见表7、图5、图6）表7 不同套型新建商品住房供需情况图5 2008年上半年不同套型销售构成单位：%图6 2008年不同套型住房同比增长情况单位%3、二手房二手房成交面积25.06万平方米，同比下降1.69%，与上月环比增长27.2%；成交套数2999套，同比增长14.25%，与上月环比增长30.4%；成交额63404.37万元，同比增长26.9%，与上月环比增长23.77%。

二手住房成交面积20.19万平方米，同比下降1.56%，与上月环比增长31.1%；成交套数2701套，同比增长16.62%，与上月环比增长32.7%；成交额40668.65万元，同比增长13.1%，与上月环比增长31.1%。

（见表8）表8 2008年二手房交易情况 单位：亿元、万平方米、套（四）商品房价格 1、商品房价格截止6月末，商品房平均售价3874元/平方米，与去年同比增长2.6%，与上月环比增长0.5%。

其中商品住宅平均售价2904元/平方米，同比增长3.53%，与上月环比增长0.4%。

截止6月末，二手房平均销售价格2530元/平方米，与去年同比增长29.1%，与上月环比下降2.69%。

其中二手住宅平均售价2014元/平方米，同比增长14.8%。

（见表9）表9 2008年上半年销售价格情况图7 2008年上半年房屋销售价格趋势图2、不同价位住房不同价位新建商品住房登记销售面积，与2007年同期相比，1000-1500元/平方米销售面积增长，销售套数下降， 1500-2500元/销售面积和套数均下降， 2500元/平方米以上均呈增长趋势，特别是3000—4000元/平方米增长较快，增长7倍。

（图8、表10）图8 2008年上半年不同价位新建商品住房构成单位：%表10 2008年不同价位住房同比增长情况 单位：%（五）商品房空置情况2008年上半年商品房空置总量173.71万平方米，比2007年末增加4.15万平方米，与上年同期相比增长45.62％，与上月环比增长4.48%。

其中滞销（1－3年）面积160.13万平方米，积压（ 3年以上）面积13.58万平方米，分别占空置总量的92.18%和7.82%。

其中住宅空置面积总量112.98万平方米，比2007年末增加0.51万平方米，与上年同期相比增长32.08％，与上月环比下降2.29%。

其中滞销（1－3年）面积104.12万平方米， 积压（3年以上）面积8.86万平方米，分别占住宅空置面积的92.16%和7.84%。

（见表8、图5）表8 2008年房屋空置情况图5 2008年空置房屋构成单位：%2008年滞销房屋构成2008年待销房屋构成二、2008年上半年房地产市场运行特征(一)市场供求形势出现明显变化在国家不断加强房地产市场调控政策的作用下，促使购房者预期在发生变化，自2007年以来，呼和浩特的住房市场出现一定的观望氛围，住房成交量增速持续下降。

2008年4月后开始呈上升势头，到6月份商品住房实际销售面积同比增长44%，如果比较增长幅度将近100%。

从住房供给方面，商品房施工面积、新开工面积和住宅竣工面积与去年同期相比增长幅度均较高。

无论批准预售商品房与商品住宅面积增长幅度均较大，同比和环比增幅在200个百分点以上，特别是住宅环比增长了11.27倍。

这其中有随机备案的因素，也有房地产市场旺季因素。

一方面说明上市商品房在增加，住宅市场供应仍然充裕。

但另一方面也存在不正常因素，应该引起有关方面高度重视，积极查找原因以防供需失衡。

从不同套型商品住宅登记销售构成看，90平方米以下比重在下降；144平方米在逐渐增长，成为购买主力；144平方米以上销售面积增长幅度较大，销售套型在下降，表明购买单个面积增加，但购买人群在减少。

除二手房成交面积略有下降外，无论二手房与二手住房成交面积、成交套数、成交额均呈增长趋势，而且2008年以来增幅较快，除4月份外，其他月份始终在30%以上。

表明在住房价格高位运行的情况下，人们又开始转到二手房市场。

（二）房地产投资仍然过快房地产开发投资持续增长，去年以来投资增幅一直在两位数以内，今年4月份与去年同期相比还处于下降趋势，到6月份与去年同比突然增加了40.35个百分点，住宅投资增加37.52个百分点。

可见住宅投资仍然是房地产投资的热点；办公楼投资却形成了鲜明的反差，与上年同期相比增幅下降140.45个百分点，其中有去年60年大庆因素。

从资金来源看，国内贷款基本平稳，银根紧缩政策作用明显；自筹资金增幅较大，说明房地产企业在继续看好呼和浩特的房地产市场，积极筹措资金，这在一定程度上支撑了呼市的房地产市场发展，但同时也增加了企业的风险；其他资金增长尽管下降，但定金增长幅度较大，这也刺激开发商加快了房地产开发的速度，同时反映了市场交易仍然偏热的现象。

（三）土地供应因为今年国家继续加强对土地市场的监管。

针对2007年房地产开发商高价拍地、囤地的状况，国务院于2008年1月下发了《关于促进节约、集约用地的通知》，严格执行闲置土地处置政策。