课程设计说明书（论文）题目： 某别墅小区经济评价课程名称： 工程经济学学 院： 土木与建筑工程学院学生姓名： x x学 号： 2012xxxxxxxx专业班级： 工程管理指导教师： xxx2013 年 12月 7 日成绩安阳市景园小区项目经济评价摘要：工程经济是一门研究技术与经济相结合的应用性学科。
本次课程设计根据给定的资料、数据，综合运用“工程经济学”所学的各种经济评价方法，对房地产开发项目的效益和费用进行识别，编制财务评价报表，对给定项目的盈利能力及偿债能力进行评价。
通过本次课程设计使我们更深地掌握房地产建设项目的经济评价方法。
关键词：投资估算销售收入与营业税金经济效益评价财务评价指标目录1.概述 (4)1.1课程设计的内容与要求 (4)1.2基础资料 (4)2.投资估算与资金 (7)2.1投资估算 (7)2.2资金筹措 (8)3.销售收入与税金的估算 (8)3.1销售收入的估算 (8)3.2税金的估算 (8)4.项目经济效益的评价 (9)4.1现金流量分析 (9)4.2财务平衡表分析 (9)5.结论 (10)6. 附件 (10)1.概述1.1本课题的设计内容与要求1.1.1课程设计的目的工程经济是一门研究技术与经济相结合的应用性学科。
要将《工程经济》课程的知识做到融会贯通，提高各种技术经济分析方法的应用能力，还必须经过一定的实践环节，课程设计正好能够达到这一目的。
加深学生对该课程基础知识和基本理论的理解和掌握，培养学生综合运用所学知识的能力，使之在理论分析、设计、计算、查阅资料以及计算机应用能力等方面得到初步训练。
通过本次课程设计使学生掌握房地产建设项目的经济评价方法。
1.1.2课程设计的内容和要求本课程设计是针对给定基础资料的房地产开发项目做经济评价。
主要包括以下内容：（1）投资估算；资金筹措计划；（2）销售收入与营业税金的估算；（3）项目经济效益评价（必须含有开发建设投资估算表、销售收入及经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表、损益表、全部资金财务现金流量表和资本金财务现金流量表，资金来源与运用表，贷款还本付息估算表等内容）；（4）结论。
注：在方案的财务评价指标的计算和分析中，至少要有：静态投资回收期、动态投资回收期；总投资及资本金内部收益率、净现值；总投资收益率、资本金利润率等指标。
1.2基础资料本课程设计项目建设地点：安阳市开发区安阳工学院南侧十里铺新村附近。
1、开发项目建筑类型学号为26号，建筑类型为高层2、面积（1）建筑面积10000×（1+0.3）=13000m2。
（2）建设用地面积别墅：25000 m23、计算期：别墅按2年考虑，其中建设期1年；销售期请根据当地部门规定的准许销售条件来确定时间。
每半年为一计息期。
4、土地取得成本400元/ m2，在计算期第一年的上半年投入，土地取得成本包括：土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、征地管理费、耕地占用税、菜地开发基金、耕地开垦费等国家规定的有关税费。
5、前期工程费在计算期第一年的上半年投入，其中，规划设计费为建安工程费的3％左右；可行性研究费占项目总投资的1％一3％；地质勘探测绘费为建安工程费×0.5％；三通一平费按40～80元/㎡×占地面积计算。
6、基础设施建设费基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。
在计算期第一年的下半年投入7、建筑安装费用低层多层按1113元/平方米考虑，1113X13000=1446.9万元（学号13号）。
其中第一年上半年投入20%。
8、公共配套设施建设费主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。
而此项目因共建设施少，可忽略不计。
9、管理费用以项目开发成本构成中的直接费为基数（土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用），乘以3％计算。
各期所占比例：35%、35%、20%、10%。
10、财务费用它指为筹集资金而发生的各项费用，本设计中主要考虑借款利息，按量入偿还法，偿还利息。
当年的借款利息=（年初累计借款本息累计+该年借款额×1/2）×年贷款利率11、销售费用它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
主要包括以下三项：（1）广告宣传费。
约为销售收人的3％；（2）销售代理费。
约为销售收入的1％；（3）其他销售费用。
约为销售收入的1％。
以上各项合计，销售费用约占销售收人的5％。
于销售期按销售比例分摊。
12、开发期税费开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。
这部分费用自行调查，应根据项目地有关法规估箅。
包括：配套设施建设费、建设工程质量与安全监督费、供电增容费、预算定额管理费、建设工程招标费、工程建设监理费（施工）、其它税费等。
13、其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。
这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占建设投资额的3%。
此费用于建设期等额分摊。
14、不可预见费它包括基本预备费和涨价预备费。
依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以直接费为基数，按3％计算。
15、房地产项目相关税费（1）经营税费主要包括以下内容，税率自己调查。
营业税：销售收入×5％城市维护建设税：营业税×7％教育费附加：营业税×3％经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育费附加（即所谓的“两税一费”）交易印花税：交易价×1‟（买卖各一半）交易服务费：交易价×0.2％（买卖各一半）（2）土地增值税根据项目地的相关政策计算。
（3）所得税销售收入×25％16、销售价格参照报纸或网络提供的均价及项目地周围楼盘综合考虑确定，并在说明书中说明数据来源，要求价格后两位为学生自己的学号。
各期销售比例自定，但要给出销售计划表格，即各期的销售比例。
17、建设资金：自有资金占总投资的30%，不足部分向银行贷款（贷款年利率统一按7%算），银行贷款在年中支付，销售期，也可用销售收入来补偿。
18、基准收益率按12%考虑。
2.项目投资概况2.1 投资估算2.1.1项目投资概况1.项目投资概况据估算，本项目包括土地费用、前期工程费、建安工程费、管理费、开发期税费等总投资为4746.10万元人民币，可销售面积的单方造价为3650.8元/m2。
2.估算依据（1）安阳市同类住宅的计价参数；（2）整个项目水平按中、低档建造水平计算；（3）估算中的有关税金费用按安阳市的现行规定和平均水平测算；（4）项目在一年内建设完成；（5）项目在第一年下半年开始预售，至项目建成后一年内销售完毕；（6）项目总投资中自有资金占总投资30%计算；（7）基准收益率按12%计取；（8）整个项目的投资费用是在投资监理工程师的监督下使用。
2.1.3估算范围上述估算投资按安阳市目前通常取费标准计算。
2.1.4估算结果投资估算结果汇总表如表1所示2.2资金筹措2.1.1投资分半年度计划按照项目建设进度计划安排，本项目资金投入计划详见表22.1.2资金筹措计划本项目的投资来源包括自有资金、销售收入两个部分。
其中自有资金投入2053.8万元人民币，销售收入投入4503.6万元人民币，详见投资计划与资金筹措表。
3. 销售收入与营业税金的估算3.1销售收入的估算安阳市别墅售价约为每平方6513元人民币，本建筑的销售面积约为13000平方米。
3.2营业税金的估算3.2.1经营税费（1）营业税：销售收入×5%=8466.9×5%=423.3万元（2）城市维护建设税：营业税×7%=423.3×7%=29.63万元（3）教育费附加：营业税×3%=423.3×3%=12.70万元（4）交易印花税：交易价格×1‰=8466.9×1‰/2=4.2万元（5）交易服务费：交易价格×0.2%=8466.9×0.2%/2=8.5万元3.2.2土地增值税土地增值税=销售收入×1%=8466.9×1%=84.6万元3.2.3所得税所得税=销售收入×3.3%=8466.9×3.3%=279万元4. 项目经济效益的评价4.1现金流量分析本报告从全部资金、自有资金两方面编制了现金流量表，主要评价指标如下：全部资金评价指标财务内部收益率： 89,98% 财务净现值（ic=12%）： 3024.82万元人民币静态投资回收期： 0.57年动态投资回收期（ic=12%）： 0.66年1.因为NPV>0,满足基准收益率要求的盈利水平，还能得到超额收益。
2.内部收益计算出来后，与基准收益率相比，IRR>ic,项目或方案经济上可全部资金评价指标详见“项目全部资金现金流量表”4.2财务平衡表资金来源于运用表（财务平衡表）集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据，分析结果表明，本项目具有基本的平衡能力。
详见“附表”。
5.结论上述分析和财务效果评估的结果表明，本项目具有较好的内部收益率。
评估结果表明该项目是可行的。
本项目评估中假定可销售面积可全部用于销售，开发建设一年期间的全部销售收入均用于项目投资。
因此，售价和销售进度是本项目能否达到预期效益的关键。
本项目各类物业的预期售价是在多方考察安阳市目前同类物业市场的基础上确定的。
6. 附件附表：1.成本估算表表 12.资金来源与运用表表2。