浅谈建设项目施工合同前期管理之合同策划
【关键词】 合同前期管理、合同总体策划、招标策划
引言：建设项目工程管理的基础是合同管理，合同管理不仅限于
工程实施阶段的合同管理。建设项目施工合同管理是一个复杂的过
程，内容相当丰富，大体包括合同总体策划、合同的招标策划、合
同主要条款和管理模式策划、合同签订、合同履行中的管理、合同
纠纷的处理等等内容。
笔者从事房地产合同及招标管理管理数年，对于建设项目合同管
理略有心得。本文试着从房地产企业的角度谈一谈对于合同总体策
划、招标策划等主要合同策划工作的一些体会，以期与业内同仁共
商榷。
1.合同总体策划
1.1 合同总体策划的概念及意义
在项目的开始阶段，为使项目合约工作有计划地、高效地顺利开
展，从而使项目建安成本得到切实、有效地控制，业主须进行合同
总体策划，即对合同分判方式进行决策，确定将整个项目工作分解
成多少个独立的合同，合约管理架构（总包与分包和材料供应商的
管理关系），各合同的工程范围和界面、招标方式、招标时间等。
合同总体策划决定合同各方责任、权利和义务的划分。合同总体
策划是起草各个招标文件和合同文件的依据，策划的结果最终具体
地通过合同文件体现出来。
合同的总体策划是确定对整个工程项目有重大影响的，带有根本
性、方向的合同问题，是确定合同的战略问题。其目标是通过合同
保证项目总目标的实现，对整个项目的计划、组织、控制有决定性
的影响。
1.2 合同总体策划的要求
1）业主要从确保项目成功和各方面的互利合作的角度，在项目
实施前对整个项目合同方案预先做出科学合理的安排和设计，以确
保整个项目不同阶段、不同合同主体的众多合同顺利履行，从而实
现项目的总体目标和效益。
2）业主应该理性权衡工期、质量、价格三者的关系，追求项目
利益最大化。
3）各合同承包界面的划分要明确清晰。若各合同承包界面划分
不清，不但会出现各承包商之间的推诿扯皮现象，而且不利于业主
对投资和进度的控制。对需要交叉配合的界面及易混淆的工作内
容，建议在相应招标文件中列出承包界面，特别是总承包工程。
4）合同责权利应明确，由于总、分包合同往往不在同一时间签
订，所以在设定相应招标文件之时，就要强化合同生效前的审查，
并对日后可能出现的缺陷和疏漏制定相应对策，防患于未然。针对
大型工程总承包与专业指定分包商可能在质量、组织、资料、技术、
安全、成品保护、现场平面布置等方面管理责任不明确的现状，在
编制招标文件时，增加相应的合同条款，从而让总、分包商在投标
时即明确其责任，避免以后可能出现的纠纷。
1.3 合同总体策划的依据
合同总体策划应考虑的因素包括：工程项目特点、业主和承包商
情况及项目所处环境。
1）工程项目特点
工程的类型、规模、特点，技术复杂程度、工程技术设计准确程
度、工程质量要求和工程范围的确定性、计划程度，招标时间和工
期的限制，项目的盈利性，工程风险程度，工程资源（如资金、材
料、设备等）供应及限制条件等。
2）业主情况
业主的资信、资金供应能力、管理风格、管理水平和管理力量，
业主的目标以及目标的确定性，业主的实施策略，业主的融资模式
和管理模式，业主期望对工程管理的介入深度，业主对工程师和承
包商的信任程度，业主对工程的质量和工期要求等。
3）承包商情况
承包商的能力、资信、企业规模、管理风格和水平、在本项目中
的目标与动机、目前经营状况、过去同类工程经验、企业经营战略、
长期动机、承受和抗御风险的能力等。
4）项目所处环境
工程所处的法律环境，建筑市场竞争激烈程度，物价的稳定性，
地质、气候、自然、现场条件的确定性，资源供应的保证程度，获
得额外资源的可能性，工程的市场方式（即流行的工程承发包方式
和交易习惯），工程惯例等。
1.4 合同总体策划过程
1）研究企业战略和项目战略，确定企业和项目对合同的要求。
项目总的管理模式对合同策划有很大的影响。一个项目不同的组织
形式，不同的项目管理体制，则有不同的项目任务的分解方式，需
要不同的合同类型。
2）确定合同的总体原则和目标。
3）合同的一些重大问题进行研究，列出可能的各种选择，按照
上述策划的依据，综合分析各种选择的利弊得失。
4）在项目过程中，开始准备每一个合同招标时，都应对其合同
招标策划再做一次评价及相应修订招标策划方案。
1.5 合同总体策划需关注事项
工程分判有利于吸引更多的投标人参与投标，以发挥各个承包商
的专长，降低造价，保证质量，但分判也要考虑到便于施工管理、
减少施工干扰，使工程能有条不紊地进行。业主不能希望通过签订
对承包商单方面约束性的合同捆死承包商，或压低合同价格，不给
承包商利润，否则最终不仅损害承包商的利益，最终也会损害项目
总目标。
实践中，总体策划可能出现两方面的问题，一是不进行总体策划，
合同分判方式、合同管理架构、合同招标时间等全无计划，边做边
看，无序签约，这种作法必然导致各方问题和纠纷不断、工程管理
混乱。二是虽进行了总体策划，但策划却脱离业主、承包商情况和
项目及环境特点，导致自己处于不利的合同管理地位，工程管理困
难。
2.合同招投标策划
2.1 招标策划的概念及意义
招标策划，就是招标人（业主）在准备招标文件前，根据自身情
况、项目特点、潜在投标人情况等，确定的招标方案。
对于项目已完成合同总体策划但尚未签订的合同，由于实际情况
的变化，可能导致合同不能按照原先总体策划的思路去签订，所以
每个合同招标时都需要再一次对其招标方案进行重新评价、修订。
如将原先打包的大类或大范围合同分解为数个小合同，或因后续合
同的范围将发生交叉，需要将多个合同范围进行调整，重新明确每
一个合同的范围、金额及发生时间等。
招标时是否进行招标策划，招标策划的好与坏，直接关系到业主
是否能按时、保质地完成招标，招标策划在招标过程中起着关键性
的作用。
2.2 招标策划需确定的内容及建议
1）招标方式，常用招标方式为公开招标、邀请招标和直接委托。
公开招标的优点是招标人可以在较广泛的市场范围选择承包商，
各投标人充分竞争，有体现公平和竞争的一方面，但由于建筑市场
鱼龙混杂，招标结果难以预料，对招标人风险较大，不建议采用，
如必需要采用时可考虑采取进行投标资格预审、设置投标及履约保
证条件、在合同违约及争议条款中加强对业主的保护力度等措施，
为工程招标及合同实施提供保障。
邀请招标可以在招标前考察投标单位和项目经理的业绩、素质、
管理水平等，保证受邀请的单位和项目经理比较可靠，建议优先采
用，但这种招标方式应特别注意防止串标。
工程数额较小或地方垄断性质工程可采用议标并直接委托方式。
2）招标范围，招标范围是编制招标清单和投标报价的前提，需
在招标策划时明确，如果不同合同招标范围界面模糊的，应在招标
策划时认真梳理并在充分讨论后切割清楚。
3）招标估算价或招标控制价，建议在招标策划时确定招标控制
价，避免招标结果出现重大偏差，设置招标控制价要求招标人对市
场有较深入地调研，必要时可以借助咨询公司的力量。
4）评标方式，通常采用经评审地最低投标价法和综合评估法。
一般项目建议采用经评审地最低投标价法，甚至可以不要求提供技
术标。特殊项目和技术要求较高的项目采用综合评估法，采用综合
评估法评标时，应合理设置技术标、商务标和资信标权重，且应提
出详细的技术标编制要求、技术标评分办法、商务标评分办法、资
信标评分办法等。
5）入围单位资质及项目经理资格要求，建议投标人客观地面对
市场，基于项目特点提出适当的资格要求，不切实际地设置过高的
门坎可能会屏蔽掉有竞争力的潜在投标人。
6）招标时间计划，即在招标策划时拟定招标工作主要时间节点，
如招标文件审批时间、投标单位考察和入围单位审批时间、发标时
间、截标时间等，有明确时间要求便于调动各方资源有序推进招标
工作。
7）投标保证要求，招标人可酌情设置投标保证要求。