【产品定位】——区域占位
新希望大厦
拉德方斯
ICON云端
茂业中心
国际城南CBD中央 高端写字楼群云集
办公氛围浓厚 彰显时代商务气息
福年广场
成达大厦
【产品定位】——功能区隔
区别于社区商业
生活型社区商铺 业态功能：满足日常生活的配套需求 服务人群：以社区内的居家人群为主
【产品定位】——功能区隔
区别于大规模独立商业体
否
2011年3 月-5月
32#临德赛二 街价格相对较 高
否
2011年 7月2日
共推出5套 （90%自己持 能 有）
2011年5 商业位于
月
2\4\5#
否
——
临街满租
能
【竞争市场小结】
产品
目前区域及周边写字楼商业推出较少，市场上商铺以社区型底商为主，大多不能经营餐饮 商铺产品上以平层居多，层高多在5.6米以上 市场在售商铺面积区间主要在40—200平米，主力范围为40—60平米
东西由规划道路“无缝”相接
规 划
天
道
府
路
大
道
瞻远西一街
●大源国际中心——对于本案的意义
形成互补型商业格局——
本案可满足在大源购物的消费者所产生的深层次 （餐饮、休闲、娱乐）需求
同时，本案的消费人群也有主动性的购物需求 两案互补互利，相互形成区域化的高端商业格局
本案在商业档次、商业氛围以及客户流量、客户层次上大可 借势大源国际，用于销售说辞，引导投资客户增强信心！
【价格定位】—价格策略
价格定位
针对不同面积段的户型进行价格修正后，我们的价格定位为：
【30 ㎡】以下户型，实现实收均价58000元/㎡，实现销售产值约626万 【30 —100㎡】以下户型，实现实收均价45000元/㎡，实现销售产值约6849万 【100—200 ㎡】以下户型，实现实收均价40000元/㎡，实现销售产值约4547万 【200—600 ㎡】以下户型，实现实收均价36000元/㎡，实现销售产值约1.72亿 【600—1000㎡】以下户型，实现实收均价26000元/㎡，实现销售产值约1.02亿 【1000㎡】以上户型，实现实收均价20000元/㎡，实现销售产值约9313万
2、3F的户型面积较大，总价过高， 客户群的范围较窄
优势利用
区位优势+产品优势
劣势规避
强调发展规划+系统性导视
【机会与威胁】
机会
威胁
宏观导向：成都被评为全球发展最快 潜在竞争威胁：复城国际（大型综合
的15个商务城市之一
体内商业）、世豪瑞丽（依附伊藤旗舰
产业导向：世界500强陆续抢滩国际 的商业）即将入市
30000
——
30000
——
55000 25000
——
58000
——
保利心语花 社区底 园（售罄）
底商
60
38000
——
商
世纪城
底商
（租赁）
356
——
140
附：商业竞争市场调查
推出时间 备注
能否做 餐饮
2011年2 月
A座已入住
部分能
2011年2 月
——
否
2011年6 月
有部分是1跃2 （层高6m）
销售情况
写字楼内的底商以大面积的整层进行租赁和销售，走量欠佳，基本没有销售进展 依附主题商业的住宅商铺价格较高，走量好 独自依靠自身的社区商业价格稍低，走量较好
结论：整体来看，本项目区域内的商业发展尚未成熟，商业虽然相对稀缺，但需要 较长的时间尚能形成规模和氛围。因此，以上市场的商业价格只作为定价的参考。
结合宏观炒作+入市机会把握
威胁规避
及早推广揽客+销售说辞
PART 4
营销策略
【营销中心策略】
通过独立的包装定位，将全部商业部分以福年 “第三产品线”的形式独立推向市场
以商业为阶段性推广重心，整合媒介手段， 集中发布市场推广
形成市场追捧，吸纳广泛投资客群，引导写字楼、公寓 同步销售，逆市制造销售“沸点”
瞻远西一街
本项目1、2、3 号楼商铺基本被 包围在写字楼群 之中，多临近规 划道路，部分商 铺临近内部园林
3号楼商铺东临规划道 路，并正对大源国际 中心，目测距离60米
【货量分析】
0— 30 ㎡
30— 100 ㎡
100— 200㎡
200— 600㎡
600— 1000㎡
1000— 2000㎡
总计
套数 占比 面积 占比
6
23
7
12
5
3
56
11% 107.97
41%
13%
21%
8%
5%
100%
1521.97 1136.87
4768.19
3927.82
4656.29
16119.1 1
0.7%
9.4%
7%
29.6%
24.4%
28.9%
100%
200 ㎡以下的商铺共36套，占比64%；总面积0.28万㎡，占比17%。需要提高售价，追求溢价空间 200 ㎡以上的商铺共20套，占比36%；总面积1.34万㎡，占比83%。需要控制总价，降低投资门槛
可经营冷餐（不可使用燃气）
【产品属性】—经营范围
3栋 1F
2F
3F
【1跃2】 【1跃2】 【1跃2】
可经营餐饮（有烟道）
可经营冷餐（不可使用燃气）
PART 2
竞争市场分析
【竞争区域设定】
项目周边目前初步成型的商圈主要为大源住宅区及会展商业区。 本项目处于未来中央商务区核心位置，目前区域还尚未成熟。
【潜在市场分析】
【重点个案介绍——大源国际中心】
●大源国际中心——经济指标及楼栋功能说明
规划建设净用地面积
31375.35平方米
总建筑面积
214687平方米
其中
地上 地下
162037平方米 52650平方米
绿地面积
4700.0平方米
容积率
5.16
建筑密度
30.0%
绿地率
15.0%
建筑高度
99.950米 (高层最高点) 23.950米（多层最高点）
本案位于国际城南CBD中央区域，目前区域内的开发 成熟度较高，拥有众多甲级写字楼，本项目被包围在 写字楼群之中。
【产品概况】— 产品位置
本案商铺位于福年广场1.2.3号楼1—3F
【产品概况】— 周边四至
2.3号楼商铺北临 规划道路，并正对 中石化
北
规划道路
规 划 道 路
1号楼商铺南临 瞻远西一街，并 正对海洋中心， 目测距离40米
B区 餐饮区
B区——高级中餐酒楼
【产品包装】—产品营销包装
案名包装
以福年打头，借“福年”之势 显著的时尚性与商业气息
福年·香榭里
【产品包装】—产品营销包装
定位语包装
凸显“城南”气质 符合CBD办公区内商务型商业的实质
强调业态的时尚性与潮流感
国际城南CBD中央潮流商业街区
【产品包装】—产品营销包装
100— 200㎡
200— 600㎡
600— 1000㎡
1000—2000 ㎡
市场参考 价
——
38000/㎡ 48000/㎡
25000/㎡ 30000/㎡
25000/㎡
本项目优 面积小，20 结构方正，
势
㎡以下居多 无内柱
可做冷餐
本项目劣 势 本项目推 导价
定价目的
有内柱， 进深太短
50000
控制走量 保持市场独 有产品线
中央商务区CBD 集中大量金融、商业、贸易、信息 及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓 等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件。
高端度假居住区各类配套设施和就业、居住人群的高端化，必 将使其成为成都中心城最为国际化和最为现代化、人文气息最 为浓厚的居住区。就目前而言，整个片区的商业、服务业、配 套设施，正在综合化和高档化。
参考项目 暂无
保利心语
香年广场
香年广场
航兴国际
雍湖湾
参考户型 暂无
60 ㎡
135 ㎡
250 ㎡ （1跃2）
900 ㎡
1300 ㎡
参考价格 ——
38000元/㎡ 48000元/㎡ 25000元/㎡ 30000元/㎡ 25000元/㎡
【价格定位】—价格策略
参考价格拟定
0— 30 ㎡
30— 100 ㎡
咖啡、甜品店）
A区——特色美食一条街
D区 时尚精品
A区 特色餐饮
B区 生活区
C区 金融机构
C区——金融机构集中区
【产品包装】—业态规划
2—3F规划建议
划分为“运动、餐饮、会所、娱乐”四个主题专区
D区——养生、SPA会所
A区——健身、运动会馆
C区——高档西餐、茶楼
C区 娱乐区
D区 休闲区
A区 运动区
绝对的中高产实力派 能够把握经济发展趋势 对国家政策及法律有一定了解 有成功的投资经验
他们的购买驱动力——
看好城南的发展 对项目产品喜爱 对片区商业发展有信心 对物业价值空间有较好的预期
他们的心理状态——
算帐清楚 不易被小诱惑引导 虽然也受宣传所引导，坚持自我判断，并会亲自论证
【客户定位】—目标客户圈层
进深较长 42000 追求溢价
朝小区内 不临街
45000
快速清空 实现回款
可做餐饮
都在2楼 少量1跃2 33000
可做餐饮
可做餐饮 功能齐全 布局合理
大部分在3楼 都在3楼
28000