物业管理的几个主要法规
1、《物业管理条例》——国务院379号令2003年9月1日实施 2、《物权法》——2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过 3、《物业管理企业资质管理办法》—中华人民共和国建设部第125号令 4、国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知— —发改价检（2004）1428号 5、国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务收费管理办法的通知》的通 知——发改价格检（2003）1864号 6、建设部关于印发〈业主大会规程〉的通知----建住房（2003）131号 7、建设部关于印发〈前期物业管理招投标管理暂行办法〉的通知。 8、《住宅室内装饰装修管理办法》—建设部110号令2002年5月1日实施 9、《专项维修资金管理办法》－－专项用于物业保修期满后物业共用部位、共 用设备设施的维修、更新、改造。
物业管理的几个法律责任问题
★物业公司对业主人身权/财产权责任 对 策： 2、物业公司如何规避风险： （1）完善物业服务合同： A、责任的明确性、义务条款的准确性。 如：24小时巡逻与24小时定时巡逻。 B、免责条款 （2）严格贯彻合同： A、对照合同，制订、修订规章制度、员工岗位职责、检查设备、质量 记录、过程记录。 B、强化合同意识、风险意识，如车位保管、场地租用关系。
物业管理的几个法律责任问题
★物业公司对业主人身权/财产权责任
❖ 讨 论：
❖
1、小区内车辆被盗、业主家庭财产被
盗、业主在小区内被打伤，物业公司是否要
ห้องสมุดไป่ตู้
承担责任？
❖
2、物业公司如何规避自己的风险？
物业管理的几个法律责任问题
★物业公司对业主人身权/财产权责任
《物业管理条例》： 第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应
物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交 纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设 单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业 主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法 院起诉。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应 的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格 主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务 合同中约定。
物业管理的几个法律责任问题
★物业管理费标准的制定、缴纳
对策： 1、交纳主体明确： A、建设单位（已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人） B、业主（物业使用人）交付起点：交付使用 C、物业使用人交纳，但业主负连带交纳责任。 2、无权决定减免物业管理费。 3、业主委员会督促限期缴纳物业费，不是提起诉讼（仲裁）的
物业管理的几个法律责任问题
★装修管理
《物业管理条例》： 第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
《住宅室内装饰装修管理办法》 第十三条 装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业
或者房屋管理机构申报登记。 第十五条 物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意
★物业公司对业主人身权/财产权责任 对 策： 1、准确理解法规的含义： （1）物业公司承担责任的依据：物业合同。 （2）治安工作中物业公司的责任：协助、应急措施、报告。 如：盗窃案发生后我们的责任： A、协助保护现场 B、报案 C、协助调查（提供记录、证据） D、提供公司已尽合同义务的证明
大厦管理员小朱在客户下班后的 一次例行巡查中，发现Ａ公司的 门未关，叫了几次里面也没回应。 于是他马上走进Ａ公司查看有无 财物失窃。请问：小朱的做法有 无不妥？你有什么建议？
事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。 第十六条 装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签
订住宅室内装饰装修管理服务协议。
物业管理的几个法律责任问题
★物业管理费标准的制定、缴纳
讨论： 1、交纳主体： A、开发商空置的房屋，是否可以不交或少交物业费？ B、业主没有入住的房屋，谁来交纳物业费？ C、租赁房屋的人没有交纳物业费，向谁追缴？ 2、地产/物业公司可否决定减免管理费？ 3、如何对待不按约缴纳管理费？ 4、物业管理费的订立标准？
❖李先生及其夫人居住在广州市某 小区８栋７０１室。老两口在澳大 利亚女儿家住了半年，最近回到自 己家。物业管理员上门收取物业管 理费，黄先生讲：“我们半年都不 在家，不应该交物业管理费。”请 问：物业管理公司应如何处理。
物业管理的几个法律责任问题
★物业管理费标准的制定、缴纳
《物业管理条例》： 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与
必经程序；对于欠费的业主可以采取法律手段进行催收。 4、收费标准与企业资质、服务内容相一致。
物业管理的几个法律责任问题
★装修管理
讨论： 1、业主装修，物业公司是否有权： A、行使审批权： B、强制管理： C、收取押金、装修金？ 2、业主违法装修，物业公司可否行使起诉权？
房地产E网
的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产
安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范
工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及 时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业管理的几个法律责任问题
物业管理法律法规
董岩岩
主要内容
物业管理法律法规 - 案例分析
法律法规
❖什么是法律？ ❖什么是法律法规？ ❖我国的最高权力机关是什么？ ❖涉及到物业管理的法律法规有哪些？
❖ （一）宪法 ❖ 对物业管理的立法、司法均有最高指导作用。 ❖ （二）法律 ❖ 包含了调整一般民事、经济关系的基本法律和
调整具体民事、经济关系的专门法律。 ❖ （三）行政法规 ❖ （四）地方性法规 ❖ （五）规章 ❖ （六）司法解释 ❖ （七）政策文件 ❖ （八）其他规范性文件