14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
8522 6359
8599 6861
9554 4742
12042 11299 10898
4999
5630
6497
2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
碧桂园
万科
数据来源：碧桂园控股有限公司年报
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【碧桂园的成本之道】3：碧桂园业务涉及行业上游的建材、设计、施工，行业 下游的装修、家具家电、物管、酒店会所运营，全产业链布局，内部化交易控制 成本
1. 在产业布局上，碧桂园产业涵盖了上游的建材，施工，下游的物业、家具家电、装修等，在供 应链上全产业布局以缩减房地产开发成本；
2. 随着碧桂园房地产规模的扩张，其相关产业公司也得到十足发展，如旗下鸿业管桩已成为行业 内前三甲企业，腾越建筑成为最大民营建筑工程企业。
2013年前三季度房地产销售额前十名
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
公司名称
万科地产 绿地集团 中海地产 保利地产 恒大地产
碧桂园 万达集团 华润置地 世茂房地产 绿城中国
销售金额 (亿元) 1285 1012.0 900.1 895.5 746.2 647 580.0 497.0 481.5 433.0
1、碧桂园布局城市主要以中部、北部省份三四线城市；发达城市远郊、都市圈为主，如南京周 边； 2、马来西亚市场上市项目碧桂园金海湾2013年8月开盘以来，认购实现93.8亿
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【运营分析1】：碧桂园在08年后销售额保持稳定增长，同时因其低价跑量战
略选择，销售面积增长率高于我司，价格远低于我司
2007年
2008年
2009年 2010年 碧桂园 万科
3.8% 2.1%
2011年
3.7% 2.0%
2012年
毛利率（扣除主营业务税金及附加）
60.00% 40.00% 20.00%
46.09% 44.71%
30.38%
27.94%
26.2262%.02%
32.3269%.61%
34.52% 28.94%
碧桂园南京区域研究
南京万科营销管理部
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报告结构： 一、碧桂园企业运营研究 二、碧桂园南京区域发展历程 三、碧桂园南京区域营销研究 四、碧桂园模式风险分析
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一、碧桂园企业运营研究
碧桂园集团发展历程，千亿俱乐部新成员 低地价，低成本，高费用，高净利 碧桂园的成本之道 碧桂园模式小结
1、08年以后，销售额年均增长率约43%，略低 于我司的48%； 2、08年碧桂园全国性布局初步完成后，销售面 积大幅提升，提升速度高于我司； 3、碧桂园销售均价随着其布局战略选择， 2009年价格大幅度下降。2010年，集团逐步转 变市场“注重吸纳优质的土地进行储备”，价 格稳步提升。
【运营分析2】：碧桂园整体ROE高于我司，财务相对保守，整体周转率在我司
根据其内部消息，2013年10月6日，碧桂园集团总裁莫斌内部通知认购金额超千亿，达到1095亿。
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【集团布局】：2008开始全国布局，进入城市超过100个，2011年正式进军海 外市场
Step1、完成自身发展体系摸索 1992年，教育地产模式 1994年，引入五星级服务 1998年，开发顺德碧桂园，建立标准
截自碧桂园集团2012年年报
碧桂园在售项目主要分布于广东、湖南、湖北、江苏、安徽、辽宁、内蒙古、黑龙江、广西、 海南、山东等省三四线城市
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【碧桂园的成本之道】2：参与土地一级开发，同时全方位配套提升产品及区域 价值，优化项目同时满足政府需求，进一步获取地价优惠
1、与政府保持顺畅沟通，进入土地一级开发，包括建设市政道路、水厂、燃气站、污水处理站 等，通过参与土地前期开发与规划，降低土地价格；
2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 碧桂园 万科
【运营分析3】：碧桂园管理费率和营销费率都远高于我司，但毛利率高于我司 保证其净利率，开发成本控制优于我司
营销费率
6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00%
5.22%
2.28% 1.75%
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【碧桂园集团】：港股上市，“千亿俱乐部”新成员，我司重点竞争对手之一
1992年，成立于广东顺德
2006年，成为中国房地产行业驰名商标企 业之一 2007年，香港联交所主板上市
2013年前三季度，销售额达到647亿元
2013年前三季度，碧桂园已完成全年620亿元人民币 的销售目标，合约销售额达到647亿元
碧
桂 园
规模复制
同一时间段，碧桂园项目均为同一批次产品，及大提升了设计、施 工、销售的效率，而且通过规模经营降低成本。
项
目 运
项目复制
强调大公共景观营造，忽略细节化的组团景观设计；物业采取高低搭 配，定制化的物业形态定位。
营 总
垂直一体化
全面覆盖设计，施工，绿化，装修，部分建材，物业服务，酒店经营 每个环节，很少外包，获取价值链每一环节利润，借此实现低成本和 快速开发。
34% 31%
权益乘数
6 4
1.939.14515382464824.5838.4576830286771720.9239.5065584815775436.2732.7999252402741034.5246.6936062164179630.5431.6604196179745096
1
2
0 2012年
万科碧桂园2007-2012年销售额（亿元）
1500 1000
500
1081
1215
1412
523
479
634
167
147
165
246
332
400
0 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
碧桂园 万科
万科碧桂园2007-2012年销售面积（万㎡）
1400.0 1200.0 1000.0
大范围推广精装后，开始优于我司
30% 20% 10%
ROE净资产收益率
17% 7%
15% 11%
18%16%
21% 16%
20% 17%
0% 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
碧桂园 万科
30% 20% 10%
24% 14%
净利率
13% 9%
13%11%
17%14%
17% 13%
投 工 域 域营 造 人域
资 程 办 采销 价 力财
拓 技 公 购管 合 资务
展 术 室 部理 约 源部
部部
部 部部
说明：区域营销管理部、采购部、造价合约部、人力资源部、财务部、市政配套部（隶属工程技 术部）采用矩阵管理模式，实行区域与集团总部对应只能部门双重考核
公司管控模式
土地获取
设计
工程
采购
营销
16% 12%
0% 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
碧桂园 万科
40% 30%
35%37%
总资产周转率
38% 31%
35% 29%
37% 28%
20%
10%
0% 2008年 2009年 2010年 2011年
碧桂园 万科 数据来源：碧桂园控股有限公司年报
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【碧桂园的成本之道】1：布局三四线城市，获取大面积廉价土地
1. 整体布局避开一二线市场，选择的土地大多在车行距离城市中心半小时以内的郊区和三四线城市； 2. 项目面积大，占地都在千亩以上，建筑面积过百万平方米项目30个。（2012年碧桂园118个项目
总建筑面积8223.8万㎡，项目均面积69.7万㎡，其中总建面超过100万㎡项目30个）
结
集中采购 建立强势集中采购体系，逐渐削减向单一供应商采购总额比例。
碧桂园集团要求，在拿到土地使用权后一周内开工,立即进行50%以上土地面积的开发。
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【碧桂园的成本之道】5：集团-区域公司-项目公司，集团相对集权，资金集中 管控，物资统一采购，运营一体化
区域公司
区区
区 区区
域 域 区 区域 域 域区
36.62% 25.97%
0.00%
2007年
2008年பைடு நூலகம்
2009年
2010年
数据来源：碧桂园控股有限公司年报 碧桂园 万科
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2011年
2012年
毛利率高于我司，保 证了其在营销费用和 管理费用较高的条件 下的净利润实现
碧桂园的成本之道： 低土地成本+全产业链布局+大规模复制
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房地产上游产业
腾 博 碧广 碧
越 意 桂东 桂
建 建 园鸿 园
筑 筑 园业 万
工 设 林管 博
程 计 绿桩 石
有 院 化有 材
限 有 有限 工
公 限 限公 程
司 公 公司 有
司司
限
公
司
碧桂 园房 地产 开发 有限 公司
房地产下游产业
广碧广肇 广碧碧 清 江
东桂东庆 州桂桂 源 口
碧园升市市园园 自 自
800.0 600.0 400.0 200.0
0.0
1295.6
1075.3 897.7
613.7
557.0
663.6 492.9
261.1 214.8 348.9