酒店管理合同酒店管理合同的主要内容
一、集团所有.集团经营
集团所有，集团经营，指酒店集团或酒店连号自己投资建造酒店，或购买酒店，或兼酒店，或参股酒店并控股，获得集团酒店的所有权，然后集团直接经营酒店管理酒店.在国际酒店业发展的初期，这是一种主要的经营形式。
此种经营方式，有利于集团自己赚取管理费用，不必委托他人管理，支付高额管理费。所谓“肥水不流外人田”，经营权与所有权合二为一，业主方与管理方不会产生矛盾，在利益上不会发生冲突，经营者在管理酒店时，既代表了业主，也代表了管理方，便于做出重大经营管理决策，经营效率也比较高。
同时，这也是一种传统的经营方式,是酒店集团发展路上必不可少的过程，以这种形式经营的酒店是酒店集团的基础和中间力量，称作总部酒店。酒店集团以这些酒店为基本力量，再采用其他经营形式，逐步壮大集团的经营规模。
租赁经营
酒店集团与业主签定租约，租赁业主的酒店、土地、建筑物或家具、设施设备等、然后由酒店集团作为法人直接经营管理，一般租赁整个酒店建筑的情况比较多见，包括店内的设施设备和家具等，固定资产的更新费用可在租约中预先规定双方的责任范围，在通常情况下，多由称租赁的酒
店集团承担，租赁经营中，也有仅租赁土地的例子，在这种情况下，酒店集团要投资建造酒店建筑物，购买设施设备，以及家具等等，土地租赁期限较长,一般有30年、40年、50年或60年不等，承租经营时，承租者要承租房地产税，保险费，使用费等固定费用，但收取的也是全部经营利润。
酒店集团租赁酒店物业或土地，其租赁费用包括最低限度的基本租金和上交一定比例的年营业收入两个部分，或根据双方的商定确定一个固定租金数额，或根据酒店经营总收入的某一百分比上交租金。最低限度租金根据出租的酒店建设投资还本付息的需要确定。采取长期租赁的形式，能使酒店集团免去酒店建设初期固定资产巨额投资的负担，有利于酒店集团扩大经营规模，增加旗下酒店物业但缺乏经营能力的。
如果有选择的话，酒店集团宁可采用合同经营的方式，而不愿采用租赁经营的方式。采用租赁经营，酒店集团要支付租金和酒店各种营业费用及税费和保险费等，更主要的是要承受经营亏损的风险。而采用合同经营，酒店集团就不必承担经营风险。所以，酒店集团都会争取合同经营，如果达不到目的，也会与业主商谈合资经营，与业主分享所有权。如果这些都做不到，酒店集团对盈利潜力较大的酒店，也会采用租赁经营的形式。
租赁经营说明了业主虽无酒店经营管理能力，但仍然可以投资酒店。只要找到了酒店集团或酒店管理公司，有较好的经营效益，就能保证业主的的投资回报率。西方国家有过许多这样的例子，现在中国也有许多例子，如一些私人老板或私营企业投资酒店，再请人管理。当然有成功的，也有失败的。
业主租赁酒店之后，就失去了对酒店的经营管理权，只有租金收入，
财务收入有限，但自己没有经营风险，保证自己的投资回报，并有相对保险的、有限的经济收益。
酒店集团可以通过租赁经营，用少量投资扩大集团规模，增加集团收益，享有对酒店的独家经营管理权。但酒店集团要承担较大经营风险，包括定期支付租金和各种费用，合同终止时会失去对酒店的经营管理权。
合同经营
合同经营是国际酒店集团全球扩张，加速规模发展的重要途径，也是国际酒店集团增加经济效益的主要方法之一。采用合同经营的方式，国际酒店集团不必筹建酒店或投资酒店，只承担酒店的经营管理责任，负责酒店的日常经营管理工作。
合同经营即酒店集团或酒店管理公司与酒店业主之间签订管理合同，全面负责酒店的经营管理。业主（可以是个体或公司、财团、保险公司、财务公司或政府）不做酒店营运上的决策，但要负责流动资金、经营费用和债务的问题。管理公司只收取管理费，业主的得到是保障所有费用之后的纯利润。
在那些靠旅游业发展经济，赚取外汇的发展中国家，非常盛行管理合同。在旅游行业，酒店是雇用员工和创收最大的一个部分。国际酒店集团有著名的品牌和预定网络，具有许多优势。他们除了有管理营运专家和培训外，还能招徕更多的客人，提高开房率和平均房价。与有影响的酒店集团签约，有利于业主免除经营上的风险和管理上的困难。
在管理合同有效期内，酒店有权使用酒店管理集团的名称、标志、品
牌，采用集团的客房预定网络和市场营销渠道。酒店集团或管理公司在签订管理合同之后，立即组建被管理酒店的管理体系，派遣总经理、副总经理、总监和部门经理等各层管理人员；制定经营方案和营运策略，按照其模式和操作程序负责酒店的全面运营，确定酒店的管理水平和服务质量达到集团要求和标准。
有的缺乏经营管理能力的业主极愿意与酒店集团或管理公司签订管理合同，依靠他们对酒店的专业化管理，以期获得更好的经营业绩。所以，投资者虽然没有酒店管理的经验和能力，仍然可以投资酒店，并能通过经营者的专业管理得到理想的投资回报。签订管理合同之后，业主即失去了对酒店的经营管理权，不能轻易解雇经营者，还要承担酒店经营亏损的风险。以酒店集团的角度来说，签订管理合同，能够扩大联号网络，用低成本增加管理费收入；不必向业主支付费用；也没有折旧费和物业维修保养。更主要的是，酒店集团不必投资就能获得酒店的经营管理权，增加所管辖酒店的数量，而且每年每月均有稳定的管理费收入。当然，管理合同也有缺点，即经营者的收入局限于管理费，对酒店所有权不能决策，不能影响业主或股东的决定，在财务上受控于业主，如果业主不能提供营运资金，管理者则无法营运。合同终止之后会失去经营管理权。酒店集团（管理公司）通过管理酒店得到回报，但所得利润要比拥有酒店时少。酒店管理好了，其物业亦会升值，酒店集团（管理公司）也失去了资产升值的机会。管理公司不参与酒店所有权决策，酒店资产被业主出售而无须于管理公司商量。酒店卖掉后，新业主不能聘用现有的管理公司来管理酒店。不过，管理公司可以在签订管理合同时通过某些条款防止此类情况发生。
如果业主决定采用合同管理的形式，就要寻找一家经营管理能力符合本酒店需要的酒店集团或酒店管理公司，有几个因素要考虑：一是酒店管理公司和品牌已经具有一定的知名度，还有一定的市场占有率；二是酒店增加的收益能否超过增加的费用；三是酒店管理公司是否具备管理本酒店的资质和能力。
?公司必须签约管理过相当的酒店，具有丰富的管理经验，并有专门的市场营销人员为所管理的酒店扩展业务。
?有积极、富有经验的管理人员。
?重视酒店的企业文化。
?具有合作精神和生意公平的名声。
?高标准的营运和财务管理能力。
?好的口碑，成功的管理实践。
?公司富有财力。
?有培训员工的成功经验及聘用本地管理人员的记录。
?通过参股、贷款或根据管理业绩提取管理费，表达其共担风险的意愿。
?管理费和管理合同的期限。
在采用合同管理或转让特许经营权时，还要考虑到酒店管理公司所占有的市场状况，及近年来企业合并，将对酒店管理公司产生影响。如果管理公司专家或市场支持发生了变化，对受管理酒店也是一个冲击。如果酒店管理公司是一个大型企业集团的分支机构，必须要对该公司及其母公司的名望做出评估。
业主选择管理公司大多是独立经营者和联号经营者。业主要在管理公司中选择善于管理同类酒店，在相同目标细分市场拥有客源的公司。通常小型酒店选择小型的独立经营的管理公司，管理相对便宜；大型酒店会选择大型的酒店集团管理，其管理费用会高一些，要看具体情况而定。
业主选择管理公司大多是独立经营者和联号经营者。业主要在管理公司中选择善于管理同类酒店，在相同目标细分市场拥有客源的公司。通常小型酒店选择小型的独立经营的管理公司，管理相对便宜：大型酒店会选择大型的酒店集团管理，其管理费用也会高一些，要看具体情况而定。
业主在签定管理合同时，银行是非常重要的一方，他们贷款给酒店，要求酒店有足够的还债能力，有理想的现金流量和利润，减少贷款风险。他们会坚持酒店要有专业的管理，并要求业主与酒店集团或管理公司签订管理合同，甚至直接指定管理公司，并参与管理合同的有关条款谈判，取保自己的利益。
反对集团或酒店管理公司要详细了解酒店的规模，计算酒店的总收入。实际考察酒店的具体位臵、档次和周边环境，判断酒店业主的财务资金情况，酒店债权债务，有无任何官司纠纷等。分析本公司接管该酒店后，能否扩大品牌的知名度，能否增加公司的市场分额。如果酒店规模较小，收益潜力较低，地头也不好，或是位于难以经营的市场区域，最好不要签订管理合同，而建议采取特许经营的形式。如果酒店规模较大，有利于扩大市场占有率，提高公司的知名度有较优厚的管理收入，且酒店位臵适宜，处于理想的市场区域，公司宜争取合同管理。条件好的酒店，或利益颇丰的酒店，而且业主具有经济实力，公司可以参股，参与酒店的所有权决策，
是公司在获得管理费收入时，还能获得利润上的分配。当然公司也可以不参股，只采用合同管理的形式。
管理合同的主要内容
管理合同是酒店业主与酒店集团或酒店管理公司（即经营者）之间的书面协议。一旦协议形成，业主就要交出管理权，为对方提供营运资金，将酒店业主、土地、家具、设施、设备、和场所全部移交对方，并要承担酒店的全部法律责任和财务责任。而酒店管理公司则要承担全部的经营管理责任，负责酒店的日常运作，确保酒店的管理和服务达到理想的水平。
管理合同包括三个主要部分：
?一是经营者有经营管理酒店的全权，不受业主的干扰；
?二是业主提供的酒店所有流动资金和开办费用；
?三是业主要保护经营者按照合同依法经营和管理。即经营者承担经营管理之责，业主承担财务资金之责。
由于所处角度不同，业主认为自己把酒店交给了经营者，却不能干预或影响经营者的行为或决定；经营者则认为他们代表业主管理酒店，帮业主赚钱，业主的干扰会影响他们的经营业绩，况且最终得益的仍是业主。
(一)管理合同中经营者（酒店集团或酒店管理公司）的职责
1．选择、聘用、培训和管理酒店员工，并对他们进行督导、委任、升职降职、加薪减薪、解聘解雇等。
2．通过周密的调查研究，科学地分析酒店的经营环境和优缺点，制定酒店的经营方针，
3．根据本地区及本行业的状况，详细了解酒店市场情况，提交酒店的市场营销方案，寻找目标市场，挖掘市场潜力，使酒店有理想的出租率和餐饮上座率。
4．建立中央订房系统，与国际酒店预定系统联网，与旅游中间商建立业务联系，拓展酒店的客源渠道。
5．编制酒店的年度预算，包括全年营业收入、营业利润、营业成本、营业费用等等，并提交业主审批通过后执行。
6．如果是新开业的酒店，要提供酒店开业预算，
7．使用适合的财务控制系统，制定财务规章制度，支付各种营业费用。
8．对酒店的固定资产投入具体计划。
9．对酒店各种设施设备维修保养及增添购臵或更新计划。
10．准许酒店使用集团或公司的品牌、商号、店名、徽名、店旗等。11．准许酒店使用集团或公司的预定系统，共享市场资讯。
12．准许酒店使用集团或公司的品牌开拓市场，从事广告宣传。13．按照集团或公司的管理模式统一管理酒店。
14．按照集团或公司的操作程序规范服务工作。
15．制定酒店客房、餐饮及各项收费价格，负责所有营业项目的收款工作。
16．代表业主谈判并签定酒店营业场地或写字楼租赁合同及各种协议。
17．代表业主办理酒店营业执照、经营许可证及有关证照。
18．购臵酒店营业所需的各种物料、货物、原料、用品等。
19．各种固定资产的购臵如家具、设施、设备等须经业主同意后方可进行。
20．酒店经营必须遵守各项法律和法规，妥善处理好与当地政府及社会的关系。
(二)业主的职责
1.提供酒店物业、设备、设施、家具、存货、流动、资金及营业所需
的各种物品。
2.将酒店的营业管理权移交给经营者，让经营者代表业主经营和管理
酒店。
3.不干扰酒店的日常营运工作，不直接指挥酒店的员工。
4.审核酒店的年度预算，并批准预算的执行。
5.承担火灾保险、责任保险、员工恤养保险、雇主责任保险、员工养
老保险和医疗保险等。
6.按管理合同审批管理费和奖金给经营者。
7.按合同支付经营者（酒店集团或酒店管理公司）定房费用、培训费
用、电脑管理费用、信息费用、广告宣传费用等。
8.如果业主在合同期内出售酒店物业，应给予经营着购买酒店物业的
优先权。
业主通常会保留同意或解除酒店总经理的权利，还保留指定审计机构审计酒店财务及运营情况的权利，或派遣财务总监到酒店监管财务。此外，酒店的装修，购臵设备等项目要报业主批准。
管理费
管理费的算法多种多样，最初的管理费是根据受拖管理酒店的规模和营业情况而定，经营者和业主商定某一固定额作为经营管理报酬。这种方法对经营者来说，经营好坏报酬都一样，缺乏激励机制；业主也觉得不公平，经营者不承担任何风险，汗涝保收。
后来，改为以收取全年营业收入的一定比例作为管理费，此方法对经营者有利，营业收入越高，所得的管理费也越多。因而经营者只要注重提高酒店的营业总收入，以期提取更高的管理费，而对营业成本和费用不加控制，难以保证酒店营业利润中提取10%~25%作为管理费，让经营者与业主共担风险，经营者要得到理想的管理费，必须控制成本，降低费用、增加利润。为了激励经营者，业主可以制定一个利润指标，将超过指标的部分分成几个等分给予奖励。
通常管理费按以下几种方法收取
1.只收基本管理费
按照酒店的营业收入提取一定比例的管理费，这是最常用的方法。一般根据酒店全年营业收入的2%~5%不等。20世纪80年代末期，美国酒店业主支付独立酒店管理公司的管理费高达营业总收入的4%~7%，支付酒店集团管理费达营业总收入的5%~10%，到了20世纪90年代，这一比例降下来了，多在2%~5%的范围。酒店集团所收的管理费一般占酒店总收入的2%~3%；独立的酒店管理公司所收的管理费一般占酒店总收入的1.5% ~2.5%。营业收入高的酒店，提取的管理费百分比比较低；营业收入低的酒店，提取的管理费的百分比较高。
新开张的酒店可以采用累进制基本管理费，即在开业第一年或第二年，管理费占营业总收入的2%，以后2年，为2.5%，再后两年为3%，合同期内剩余时间，每年3.5%。
业主有时会提出一部分管理费延期支付，如管理费占酒店总收入的3%时，业主可先付其中的2%等要酒店的现金流量达到双方商定的数目时，业主再支付剩下的1%的管理费。延期支付的管理费有时候要计利息，当业主要卖掉酒店或转让股权时或再次贷款时，必须立即付清所有管理费用。
业主对管理费用关注的有三点：一是经营者提供的那些服务；二是管理费代表经营者成本的多少，管理费代表经营者利润的有多少；三是何种收费结构，能够将经营者偿还债务及完成业主偿还投资的要求结合起来。酒店联号经营者要求，按总营业收入的2%~2.5%提成，用以支付公司的费用开支，这在管理合同上是没有明确注明的。例如：与酒店有关的市场营销广告费用是由酒店支付的，但公司的市场营销广告费用则由公司承担，尽管结果也有利与酒店。又如，酒店培训是可以由酒店支付的；但酒店公司培训开支却由公司承担费用，即使受训人员派到被管理的酒店工作。
管理费结构的设计既要公正，又要可行，这样才能激励管理人员，有能得到业主和借贷机构的赞同。由于每个酒店会因不同的市场、运营、投资等因素的影响，管理费结构要根据酒店的的特点、业主目标、借贷机构的认可来调整。
2.基本管理费加奖金
此种方式较前一种方式更加盛行，既能调动经营者（酒店集团或酒店管理公司）的积极性，在创造营业收入时，提高酒店的利润；也能满足业
主盈利的要求，达到经营者与业主的利益一致、双赢的目的。其中要说明的一点是，奖金能激励经营者努力为酒店创造利润，奖金的比例越大，对经营者的激励作用也越大。
基本管理费一般为酒店总收入的2%~5%，或者是一个固定的数额如50万或100万元。奖金为经营毛利润的3%~10%。也可以按不同比例从经营利润中提奖，先由经营者与业主双方商定一个固定的盈利目标，按比例提成，如超过预定指标第一个10万员，奖金为10%，超过第二个10万元，奖金为20%等。
在用此方法收费时，基本管理费收费比例较高，奖金比例则较低；而基本管理费收费比例较低，资金比例则较高。如：当基本管理费为酒店总收入的2%时，奖金可能为15%；当基本管理费为酒店总收入的4%时，奖金可能为10%。
3.基本管理费或奖金（收取费高者）
如果酒店的经营前景难以预料，或酒店历年的经营数据不全或不准确，不能真实反映酒店的经营业绩，无法预测酒店未来的经营状况，最好就采用基本管理费的方法。基本管理费用可以按营业总收入的百分比来计算，也可以由经营者与业主商定一个固定数额。但如果酒店的经营状况良好，酒店盈利的潜力很大，经营者也有盈利把握，奖金数额可能超过基本管理费时，可以采用只收奖金的方法。
此种方法是以酒店盈利的一定比例作为对经营者奖金的基础，一般是从酒店利润中提取10%~25%的数目作为奖金，作为对经营者的经营管理工作的报酬。次种方法用的不多，因为经营者奖金的数额会经常波动，不
够稳定，没有相应的收入保障。但有些酒店集团或公司为了取得管理合同，与对手竞争，也是采用这种方式收取管理费用。
管理费大致分为三类，即技术协助费、开业前管理费、开业后管理费。
?技术协助费是指酒店集团或酒店管理公司在酒店筹建期间向酒店提供咨询服务的费用，如酒店的装修设计、各种功能布局、施工督导、动力系统、保安放火系统、财务系统、可行性研究、市场调查报告、酒店经营策划、员工岗位编制、营销策略、客房餐厅厨房布局、营业场地规划、酒店装修格调等等费用。技术协助费收费标准可以从简单的成本补偿直至咨询服务成本的两倍收费。技术协助的范围很广，有些包括在管理合同之内。技术协助费收费取决于项目的复杂程度和提供的服务，费用一般是项目总投资的2%，或是按每间客房400~600美圆收费。技术服务协议一般与管理合同分开设臵。技术服务协议也叫交钥匙协议，即酒店公司向业主提供全面技术协助服务，将酒店筹备工作全部做好，交给业主一个能全面营业的酒店。
?开业前管理费指在酒店开业前，业主必须购买的开业前服务，这些服务范围有制定员工编制和岗位设定、招聘培训员工、市场调研、配备客房餐厅各种物品用料、预测酒店的整个运营状况、制定开业预算、计划开办费用，为写字楼、商场及出租场地招租等等。开业前管理费收费差异较大，从免费到管理公司人员工资的两倍以上，有时每月收取一次最大限额的统一费用。如果管理公司不收取开业前管理费，则希望开业后管理费包括一部分费用。开业预算通过是项目总成本的
1.5%~1.9%。开业费用是根据酒店项目的规模、位臵、服务类型、开
业阶段的时间而有区别，一般在10万美圆以上。开业费用花费较高，业主最长在5年内分期尝付。开业费用是由业主向经营者支付。
?开业后管理费指酒店集团或酒店管理公司根据合同管理酒店的相关费用。如果管理方是酒店集团（联号），这笔费用包括使用联号的名称和预定联系系统，还有品牌等。如果是独立的管理公司，他会购买一个酒店品牌的特许转让，特许转让费包括使用酒店联号的名称和预定系统。
酒店管理合同的管理费用和奖金的示例
(一)合同期
合同期限是各方关注的。经营者希望期限更长，有利于保护他们在人力资源、市场营销、装修的专业技术、各类前台费用的投入，以及为签订管理合同所有花费的时间——几年的时间和巨大的困难才能完成的。长期合同具有稳定性，对三方面都有好处。但从业主角度来看，长期合同会使业主失去灵活性和限制业主中止合同的权利。大多数业主选择比较短期的管理合同，这样有利于他们换掉不满意的经营者。
国际酒店业的惯例，管理合同期限一般是10~30年。酒店联号通常能
比其他酒店经营者争取到更长的合同期或续期。因为他们有知名的品牌，给酒店提供了明显的识别标志。酒店联号估计需要至少8~10年的合同期才能偿还其他接管酒店所付出的赞助费、时间及努力。近年来，随着业主越来越有经验，以及债务越来越重，合同的期限趋于缩短。另一个原因是管理公司相互竞争，愿意教授比较短期的合同。
考虑到利润、声誉等因素，合同续期成为管理合同中的一个重点。经营者对合同的延期有决定作用，但业主的谈判实力也日益增强，使得管理合同期限缩短。合同延期次数减少，延期期限亦缩短。现在，国际酒店联号经营者的管理合同期限一般在8~12年，可以有一两次合同延期，延期期限为5年。独立酒店管理公司经营者的管理合同期限一般1~3年，可以有一两次延期，延期期限为2年。合同能否延期，在很大程度上取决于经营者的管理业绩和水平。
上述趋势的发展，更有利于业主。因为合同期限缩短，延期次数减少，延期期限缩短，业主更具灵活性。如果业主想要买掉酒店，或是转让股权，或重新聘用经营者，都比以前更有选择的机会。否则，业主要提前中止合同，还要支付合同中止费，可能还要支付赔偿费及其他相关费用。合同期缩短，使经营者更有压力和紧迫感，更重视业主的利益，加强与业主的联系。
管理合同期的缩短，非常不利于经营者。经营者承受更大的风险，也要承受巨大的损失。比如他们花费了大量人力、财力和物力去拓展酒店的市场，提高酒店长期盈利的能力，为酒店长远发展奠定基础。由于管理期限缩短，他们不知道还能干多久，缺乏安全感和稳定感，无法为酒店制定