房地产市场和 股票市
◆薛楠
场的关系研究
（山西财经大学公共管理学院）
【摘要】现在，我国房地产业已经成为支柱产业，不论是占ＧＤＰ的比
重还是其增长速度，都已经具备支柱产业的条件，它被誉为中国经
济的“寒暑表”，而股票市场也是衡量中国经济的一个重要指标。
从投资品的需求来看，股票和房地产类占的比重很大，其中股票在
所有投资产品获首位，占１８％，房地产类的投资产品共占５０％，这
两类投资品之间的资金流动对整个投资市场产生重要影响。本文
就房地产市场和股票市场的关系进行论述。
【关键词】房地产市场 股票市场房价股价
房地产市场和股票市场之间的关系，学者们都持有不同的观
点。有的学者认为股市对房地产市场具有直接的影响，股市波动
引起了房地产市场的波动，还有的认为房地产对股市具有直接影
响，如果房地产市场不景气，地产股势就会受挫，相应引起股市的
大幅波动，最后一种观点认为，股票市场与房地产市场之间是“股
地拉扯”的此消彼长关系。
总体来说，股市在出现高速增长和快速下降的阶段内，与房地
产市场表现出一种同向变动关系，会对房地产市场成交额的增长
产生拉动或者抑制作用，其他阶段与房地产市场呈现一种此消彼
长的关系 假若未来股票市场仍然维持上升趋势，此时房地产市
场将在股票市场的拉动下，成交额增长幅度进一步加快。假若未
来股票市场出现大幅度的下跌，此时房地产市场的增幅也会受到
抑制，尤其是普通住宅市场受到的影响较大，而豪宅、写字房地产
市场受到的影响较小。随着股票市场风险的增加，收益率的不断
下降，股市上的投资资金将逐渐从股票市场转移到房地产市场，出
现股市在低位震荡，而房地产市场在一个较高的价位震荡发展。
股市与房地产市场的发展情况
２Ｏ世纪９０年代初，股票市场的出现表明着我国的经济正在逐
步走向成熟。１９９０年１１月２０日，上海证券交易所成立。随后，
１９９１年我国成立了证券交易所，沪深股市建立，１９９１－－１９９５年，股
票市场的建立完善阶段，１９９６－－２０００年，中国股市的第一个牛市阶
段，２００１－２００５年，股市持续走低，２００６－－２００７年，股市上涨，２００７
至今，股市处于下跌态势。
１９９８年全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化，这
标志着我国的住房进人了全面市场化的历史新阶段，同时，房地产
业的蓬勃发展是中国住房市场化改革的一项重要成就。房地产业
的年增加值在１９９０年时仅为３２５．３亿元，占ＧＤＰ比重只有１．８％，
１９９８年房地产业增加值占ＧＤＰ的比重为１．７２％，但到了２００４年，
该比重迅速上升到了４．５％，到２００６年，全国房地产投资为２１４４６
亿元，占全社会总投资的２３％，成为拉动经济的重要力量。此外，
房地产业的快速发展还体现在从业人员数量的增加上，全国房地
产业的从业人数在１９８５年时仅为３６万人，到２００５年则多达１５２
万人，现在，城镇范围内有三分之二的人都与房地产相关方面有着
密切联系，可见它的庞大体系。
房地产的市场化改革也催生了房地产金融业务，特别是住房
抵押贷款市场的迅速发展。从开始个人住房贷款业务的１９９８年
起，个人住房贷款占个人消费贷款的比重一直高达７５％一９７％。
１９９６年个人住房抵押贷款只有４２６亿元，但到了２００６年底个人住
房抵押贷款余额已经达到了１．９９万亿元，短短１０年内增长了５２
倍。个人住房抵押贷款如今已经占到全部贷款的８％，相当于中长
期贷款的１６％。通过住房抵押贷款业务的发展，房地产业前进的
同时也带动了金融市场的深化和发展。
二、房地产市场与股票市场的关系
自我国住房制度市场化改革以来，房地产市场和股票市场出
现了明显的同体联动。房地产由住房发展成为了一种大众投资，
由一般消费品变成奢侈品，也逐渐演变成富有者的投机渠道。房
地产的需求过剩，与之相应的是房地产销售量的迅猛增长，与房地
产的高涨对应的便是股市的繁荣，上证综合指数只用了短短的两
年时间就从２００５年６月份的９９８点狂升至２００７年ｌＯ月份的
６０００点，涨幅达５００％，日均成交量成倍放大。２００８年美国的次贷
危机引发全球的金融危机，我国也在劫难逃，虽然房地产市场没有
出现巨幅下跌，但是也受到了影响，可以说房市股市一同陷入困
境。房地产市场和股票市场呈现的这种同动性并非偶然，房地产
市场快速发展以后，房地产和股票迅速成为家庭风险投资的主要
工具，资金在两资产间的交替流动必然导致相互的此消彼长和互
动俱进。
房地产市场与股票市场的关系也对应着房地产价格和股票价
格的关系。这两者之间的关系下从两方面进行论述，首先，房地产
作为一种耐用消费品，可以从财富效应的角度进行分析。所谓财
富效应（Ｔｈｅ Ｗｅａｌｔｈ Ｅｆｆｅｃｔ），就是某种财富的累积存量达到一定规
模后必然会产生对相关领域的传导效应或者是控制效应。在股票
投资能够带来持久而稳定收入并且构成了投资者财富的重要组成
部分的前提下，股价变化引致个人财富水平的变化，影响房地产消
费和支出，引致房价的变化。在这样的情况下，股价和房价呈现出
相同的变动趋势。另外，房地产作为一种投资品，也可以从财富效
应进行分析。根据马克维茨的资产组合理论，股价上涨将导致投
资者总财富增加，使得资产组合中的股票市值上升，投资者便会重
新平衡其资产组合，卖掉一部分股票而购买其他资产。
房地产市场价格与股票市场价格存在长期均衡的关系，房地
产市场和股票市场的关系也是十分密切的，尤其是在房地产市场
化的今天，两者更是无法分割的，都是市场的重要组成部分，所以
科学的运用房市和股市之间的关系拉动我国的经济、使我国经济
健康快速的增长有着深远而重要的意义。
参考文献：
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