图 １ 地 铁 车 辆 段 上 盖 物 业 综 合 体 内 部 功 能 整 合 以香港为例,将军澳车辆段已是“地铁＋物业”开发模式 下 的第三代产品,技术 相 对 成 熟. 在 物 业 设 计 环 节,既 考 虑 居 民 出行的便利性,同时也考虑物业居住的舒适度及环境的可持 续 发展,采取“微地形”的方式衔接车辆段,通过景观、绿化和 台 地 的方式,将车辆段硕大的规模边缘弱化,形成丰富的城市空 间, 改善了前两代车辆基地的缺陷.车辆段用地综合开发物业类 型呈现出多样化的特点,包括购物中心、住宅、配套设施以及 地
１．３ 地 铁 车 辆 段 上 盖 物 业 一 体 化 模 式 １．３．１ 模 式 介 绍
按照以公 共 交 通 为 导 向 的 TOD(transit－orienteddevelＧ opment)开发模式,统 筹 规 划、统 一 协 调、科 学 设 计,进 行 地 铁 建设、车 辆 段 上 盖 综 合 体 开 发 以 及 沿 线 土 地 利 用 的 捆 绑,达 到 区域交通条件改善、商业业务功能扩充、土地集约利用、城市 空 间结构优化、沿线土地升值,使区域整体活力提升、地区经济 繁 荣,实现地铁开发建设与城市的协调发展.地铁车辆段适当 的 物业开发一体化所形成的建筑 既 具 有 强 大 的 整 合 功 能(图 １), 同时又是舒适便利的生活空间,能在很大程度上减少居民出 行 距离,为 城 市 居 民 生 活 提 供 便 利,这 种 全 新 的 空 间 形 态 能 够 在 车站附近营造出区域性的开发效应[４].与此同时,在如此大 规 模的 空 间 效 应 带 动 下,城 市 结 构 将 发 生 应 有 的 变 化,通 过 这 些 设施 的 带 动,城 市 本 地 功 能 大 大 强 化,同 时 吸 引 其 他 各 类 经 济 体向这里 集 中,从 而 形 成 高 密 度 的 城 市 中 心,优 化 城 市 原 有 布局.
１ 城 市 地 铁 交 通 沿 线 物 业 开 发 模 式
１．１ 车 站 周 边 发 展 物 业 模 式 当 前 国 内 地 铁 车 辆 段 大 多 数 物 业 开 发 均 采 用 此 种 模 式 ,通
过这种模式创造出 新 的 城 镇,形 成 集 办 公、酒 店、住 宅、商 场 等 在 内 的 大 社 区 ,地 铁 车 辆 段 周 边 若 干 千 米 以 内 楼 盘 数 量 明 显 增 加,轨道交通不断带来价值的增值.如果将轨道交通所带来 的 盈 利 抽 取 一 部 分 再 投 资 于 轨 道 交 通 ,必 将 进 一 步 促 进 城 市 轨 道 交通的建设、运营,开 成 良 性 循 环. 这 种 模 式 主 要 适 用 于 旧 城 区改造、新城区开发,远 郊、卫 星 城 建 设 等,但 是 却 存 在 拆 迁 范 围大等弊端,在当前实 行 货 币 拆 迁 政 策 下,该 策 略 必 将 加 大 建 设成本,实施难度大[２]. 笔 者 认 为,运 用 这 种 模 式 必 须 先 从 战 略 层 面 进 行 轨 道 交 通 与 周 边 物 业 设 置 的 一 体 化 规 划 ,并 充 分 考 虑地铁 交 通 对 沿 线 物 业 增 值 的 带 动,重 点 开 发 距 地 铁 交 通 ５００m 以内的区域,２km 以外的区域开发强度应最弱. １．２ 线 路 下 部 发 展 物 业 模 式
高架线路通 常 设 计 多 层 车 站,线 路 既 可 以 从 建 筑 物 的 上 部、中部通过,使线路与建筑物构成一个结构整体;也可以将 线 路设计成高 架,使 其 与 建 筑 物 结 构 分 离[３]. 此 种 模 式 占 地 较 少,不涉及大规模拆迁,适用于城区修建,但是线路交通噪音 可 能 影 响 沿 线 物 业 的 安 全 性 、舒 适 性 .
收 稿 日 期 :２０１９Ｇ０２Ｇ２５;修 改 日 期 :２０１９Ｇ０３Ｇ２５ 作 者 简 介 :周 彦 君 (１９８９－ ),女 ,江 苏 启 东 人 ,硕 士 ,工 程 师 ．
２ ２８ «工程与建设» ２０１９年第３３卷第２期
周 彦 君 :地 铁 车 辆 段 及 上 盖 物 业 开 发 一 体 化 探 讨
工程设计
—G２２O８ N— GCHENGSHEJI
周 彦 君 :地 铁 车 辆 段 及 上 盖 物 业 开开发一体化探讨
周彦君
(广州地铁集团有限公司建设事业总部,广东 广州 ５１０３３０)
摘 要:本文在分析城市地铁交通沿线物业开发模式的基础上,以 广 州 市 轨 道 交 通 十 四 号 线 石 湖 停 车 场 的 开 发 建 设 为 例,对 地 铁车辆段上盖物业开发主要面临的规划设计、消防设计、交通影 响 及 环 境 噪 声 等 问 题 进 行 了 探 讨,其 结 论 对 类 似 项 目 设 计 开 发 具有指导借鉴作用. 关 键 词 :地 铁 车 辆 段 ;物 业 开 发 ;模 式 中图分类号:U２３１＋ ．４ 文献标识码:A 文章编号:１６７３Ｇ５７８１(２０１９)０２Ｇ０２２８Ｇ０２
０ 引 言
“地铁＋物业”已成为现代城市轨道交通发展的主要模 式, 城市地铁建设耗资巨大,建 设 周 期 长 且 投 资 回 收 困 难,地 铁 作 为 公 益 项 目 通 常 受 到 财 政 支 持 ,其 沿 线 土 地 开 发 和 土 地 价 值 的 集 约 化 利 用 问 题 并 未 得 到 应 有 的 重 视 ,导 致 城 市 地 铁 交 通 规 划 和建设与城市土地 综 合 利 用 严 重 脱 节[１]. 当 前 地 铁 沿 线 综 合 开 发 研 究 和 实 践 逐 渐 受 到 人 们 的 关 注 ,国 内 外 已 有 多 个 车 辆 段 用地综合开发项目建成并投入使用.英国、日本等国家以及 国 内北京、香港等城市均 有 先 行 建 成 的 案 例,且 车 辆 段 用 地 综 合 开发技术逐步成熟.