项目概况
位置：健康街与新华路交叉口西南角 总建筑面积：44568平米 公建建筑面积：28824平米 住宅建筑面积：15744平米 规划：沿街1栋26F商住公寓＋12F楼裙，1
栋11F小高层住宅，2栋18层点式高层住 宅。
项目SWOT分析及产品建议
优势（S）
• 傍依健康街、新华路，交通便捷。 • 靠近虞河景观带，空气清新，居住环境好。 • 人民广场、市政府办公大楼、教育局、环保局、
国土规划局等政府部门多，市政配套设施齐全。 • 本案沿街规划底商，引进各种社区商业，能够满
足社区业主日常生活的需要。 • 项目沿街预留出一定的广场，停车、休闲十分便
利。
劣势（W）
• 本项目用地规划红线与健康街之间尚有建筑物没 有拆除，影响项目的运作
• 周边缺少大型的购物中心，商业氛围较为淡薄， 日常生活存在不方便因素。
• 主力户型： 面积涵盖33㎡—109㎡，主力面积40㎡—50㎡，LOFT产品主力面积 在80㎡—110㎡
• 销售价格： 七层起，起价2648元/㎡，层差价为20元/㎡，共24层1.50元/平方米·月。
• 项目优劣势分析： 项目底层生活、娱乐休闲等配套设施较为完备，户型办公或居住自由 度较大，销售价格较低，宣传力度较大，能够吸引时尚ห้องสมุดไป่ตู้费人群。
竞争项目总结分析
• 产品新颖，以小面积户型为主，比较受年轻人和投资客户 欢迎。
• 销售代理队伍专业化素质较高 • 销售推广力度较大，项目影响力大
舜都·双子星座运用公交车体广告；泰华·领域在泰华集团 的品牌实力影响之下，销售运作状况良好；上东国际商务 公寓主要交通路段设置大型户外形象展示广告，效果不错。
潍坊健康街项目
营销策划报告
2007年5月8日
市场篇
潍坊概况
地理位置
山东半岛中部/交通枢纽/到济南、青岛仅一个多小时的车 程
经济
机械装备/海洋化工/纺织服装/造纸包装/食品加工/电子信 息
人口
潍坊下辖四区六市两县：潍城区，奎文区，坊子区，寒亭 区。高密市，诸城市，青州市，寿光市，昌邑市，安丘市。 昌乐县和临朐县。市区人口126万
潍坊房地产市场的基本特征
受国土政策影响，国土及建设规划部门对用地指标的控制 力强
近期高层住宅放量较大，新建在售项目较多，奎文区区域 供给竞争较为激烈。
公寓项目不断涌现，当地消费者对此类新型产品存在一定 接受程度。
房地产置业者消费观念趋于理性 房地产项目广告力度大，传媒多样化
上述几点分析也许不能全面反应潍坊房地产市场的现状，但是从一定程 度上给了我们许多启示：
• 潍坊的城市规划以及该区域的规划定位为本项目 开发带来利好因素。
• 近期投资型公寓产品不断刺激市场，潍坊消费者 对投资型公寓接受度较高。
威胁（T）
• 目前，潍坊房地产市场公寓产品的放量较大，产 生激烈竞争。
• 随着城市的发展，潜在的同类未建设项目也会与 本项目产生一定竞争。
提升产品价值，差异化的产品路线是制胜的 有利武器。
为了取胜，我们需要了解对手
————典型竞争项目分析
竞争项目之1—舜都·双子星座
• 项目概况： 位于虞河路与北宫街交叉路口以东，项目占地32亩，总建筑面积 72000平方米，其中住宅面积36000平方米，商业面积23000平方米， 停车场面积13000平方米，由山东舜都置业有限公司开发。 工程由A 栋、B栋两栋楼组成，其中两栋楼的1——3层贯通为一体， 作为项目的商业部分，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的大型购物 广场。 A 栋和B 栋楼的4——22层全部为精装商务公寓，共计600余户层 高3米。地下一层为停车场，与地上广场共计有800多个停车位，停车 位待租。
• 多项目只注重，产品的包装，在项目整体形象的提升方面 存在纰漏。 生活理念，人居环境，社区内外环境的结合方面宣传推广 力度不大。
通过研究对手 我们找到了取胜的方式！
通过项目运作
弥补一点缺憾—————将园林景观最优化 阐述一个概念—————时尚、健康、舒适 寄予一种希望—————自由优雅水岸生活
产品篇
• 主力户型： 主力户型面积为46平方米—80平方米
• 销售价格： 起价2136元/平方米，均价2850元/平方米，9层2716元/平方米，11层 2816元/平方米，层差价为50元/平方米，共22层。
• 物业管理： 康怡安物业管理有限公司负责该项目的物业管理。物业费0.7—— 0.85元/平方米，工程预计2008年6月30 日交房。
• 南边建筑靠近锅炉房建筑，影响本项目建筑体的 形象
• 项目用地面积较小，除去建筑物占地，空地较小， 绿化景观规划受到一些限制
• 社区全部位高层建筑，需要设计地下停车场，建 筑造价成本增加。
机会(O)
• 城市规模的膨胀，潍坊原驻居民二次置业，产生 住房需求。
• 潍坊下辖县乡居民为改善居住环境，提高居住档 次，来潍坊市区买房。
竞争项目之3—上东国际商务公寓
项目概况： 位于高新技术开发区东明路与北宫东街交叉口东南角，由山东英图投 资开发有限公司开发。规划总建筑面积16万平方米，包括4.5万平方 米的大型购物中心、5.6万平方米的商业步行街、3万平方米的地下大 型购物超市以及3万平方米的SOHO商住中心，依托占地42500平方米的 城市休闲广场，北面是两栋板式小高层,主体是写字楼和商住楼，裙 房为商业，东西长为200多米，作为整个商业区步行街完整连续的一 部分。绿化率27 %。 • 销售价格： 均价2630 元/平米，最低价2180元/平米。 • 生活配套： 社区内配套：国际品牌店、香港名店街、超市、家具店、文化广场、 Coffee Shop、西餐速食、儿童世界 周边教育配套：中小学:潍坊学院、东明中学，儿园:市直机关幼儿园， 医院:肿瘤医院。
竞争项目之2—泰华·领域
• 项目概况： 泰华 领域由山东世纪泰华集团投资,DYN(CANADA)德奈国际和山东 城镇设计院设计,项目总建筑面积逾9万平方米.整体规划为地下2层， 地上24层。1~3层为商业部分，其中1层为酒店式豪华大堂，2层作 为超市进行规划，3层为波特曼共享空间会所。产品涵盖精装修UNI白 领公寓，苹果公社，乐富特公馆，经济型酒店鸢飞快捷酒店。