租赁合同法律意见书

【篇一：关于e公司与jh公司租赁合同纠纷一案法律意

见书】

法律意见书

——e公司与jh公司租赁合同纠纷一案

e公司：

关于贵司与jh公司租赁合同纠纷一案，本律师通过对贵司提供的有

关材料进行审查，根据有关法律法规，就贵司可以主张的权益问题

及对策出具法律意见如下：

一、关于租赁合同到期终止问题

根据贵司提供的《房地产租赁合同》、jh物业（06）10-31《协议书》、jh物业（06）09-309-1《协议书》，贵司向jh公司承租f区

hf北路jh大院n栋s层，租赁期限从2006年9月16日至2011年

9月15日，承租jh大院10栋西面侧49平方米空地，租赁期限自2006年9月16日至2006年12月31日。

根据jh公司发出的《关于不再续签租赁合同的通知》，jh公司已明

确表示jh大院n栋s层、东面小房租约到期后，不再与贵司续约。

并且，贵司向jh公司发出的《房屋续租申请书》也未得到jh公司回应。根据有关法律规定及合同约定，租赁期限届满，jh公司未同意

续租的，贵司应当向jh公司返还租赁房产、结清费用并办理移交手续。

二、关于贵司可行使的权利问题

倘若租赁合同到期，贵司未能与jh公司就租赁合同续签问题达成一致，则贵司依法可行使下列权利：

（一）优先承租权

我国法律没有明确规定优先承租权，但在贵司与jh公司签订的《房

地产租赁合同》第二十二条明确约定，贵司在同等条件下，对租赁

房地产有优先承租权，该约定应为合法、有效。但是，根据上述约定，贵司的优先承租权不是无条件的，而是有条件的，必须在同等

条件下行使，同等条件包括同样的价格、同样的期限、同样的租金

支付方式，等等。考虑到贵司承租房屋后，通过转租给第三方租户

的方式获得收益，如果在同等条件下承租房屋，必将大幅减少利润

空间。尽管如此，贵司可通过主张先承租权实现：1、与jh公司谈判协商中最大限度争取贵司的补偿利益；2、出让商铺经营权获得收益。

（二）扩建费用偿还

根据贵司提供的资料及陈述，贵司在承租jh公司的两块空地上扩建

房产分别为56平方米、75平方米。贵司与jh公司之间并未就扩建

费用承担问题作出约定，扩建部分已经过深圳市规划国土局批准和

jh公司同意。根据法律规定和有关司法解释，上述扩建费用应由jh

公司承担。因此，贵司有权要求jh公司支付扩建费用。

（三）装修费补偿

虽然从贵司提供的规划许可文件中可以看出，贵司对承租房屋进行

装修已征得出租人jh公司同意，但贵司并未与jh公司就租赁期限届

满后装修费补偿问题作出约定。根据法律规定和有关司法解释，对

于未形成附合的装饰装修物，可由贵司拆除。因拆除造成房屋毁损的，贵司应当恢复原状，对于附合装饰装修费用的补偿要求，法律

不予支持（法律之所以这么规定，是因为承租人装修房屋时应充分

考虑到租期因素，如果进行过于奢华装修最后由出租人买单对出租

人有失公平，除非双方另有约定）。

所谓法律上的附合，是指不同所有人的物密切结合在一起而形成新

的物，对原物虽然尚能分辨，但无法分离或分离后会大大降低新物

的价值。贵司将装修材料等财产装修于jh公司房屋的行为，实质上

即法律上附合。这是因为：第一，被装修房屋与装修材料等财产的

所有权属于不同的民事主体；第二，装修材料等财产经过装修附合

于房屋并且与房屋共同构成密不可分的新物，或分离后会大大降低

新物的价值。

因此，对于贵司对承租房屋进行的装修，按照法律规定分两种情形

处理，未形成附合的部分（未与房屋完全结合，可分离），贵司可

以拆除，并恢复房产原状；形成符合的部分（已与房屋结合在一起，非毁损不能分离或分离花费巨大）无偿归jh公司所有。但不排除贵

司可在协商谈判及诉讼中尽可能提出对贵司有利的请求，以获得适

当的经济补偿。

三、关于违约责任

根据《房地产租赁合同》第二十条的规定，未经乙方（贵司）同意

或有关部门批准，甲方（jh公司）将租赁房地产进行改建、扩建或

装修的，贵司可以行使下列权利：1、向甲方请求损害赔偿；2，请

求甲方双倍返还租赁保证金；3、解除合同或向甲方提出变更合同条款。

租赁期间，根据贵司陈述及jh公司向贵司发出的有关通知，jh公司至少对出租房屋进行了下列装修行为：1、外墙粉饰及装修；2、新装载客电梯；3、二层装修及安装排污管道。前述装修行为仅通知贵司，而并未事先征求贵司同意，并且装修造成贵司承租部分房屋漏水，导致贵司转租客户拒交承租费用，从而使贵司遭受损失。根据上述合同约定及合同法上的损害填补原则，贵司有权选择要求jh公司

赔偿损失或者双倍返还租赁保证金（诉讼请求中亦可同时主张），同时还可行使租赁合同解除权。

四、关于租赁合同解除权问题

因租赁合同目前尚未到期，根据上述合同约定，因jh公司违约，贵司除了可以要求赔偿损失或者承担违约责任外，贵司还可行使合同解除权。倘若贵司提出解除合同，优先承租权当然不复存在，但仍可主张下列权利：

（一）扩建费用偿还

同租赁合同到期终止。

（二）装修费补偿

未形成附合的装修部分同租赁合同到期终止。

对于已形成附合的装修部分，按照有关司法解释，因jh公司违约导致合同解除，贵司请求jh公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。

（三）违约损害赔偿

同以上分析。

五、关于本案的处理策略

鉴于jh公司已明确表示，其在租赁合同到期后不再与贵司续租，除非贵司准备通过其他途径继续争取续租，否则贵司应当做好租赁合同终止准备。而jh公司在其至贵司书面通知中明确拒绝给予贵司任何补偿或赔偿，贵司要维护自身合法权利，只得寻求法律救济。贵司可以选择：

1、与jh公司协商谈判，争取合理补偿；

2、委托律师向jh公司发律师函，督促jh公司与贵司协商；

3、委托律师向f区人民法院起诉，诉因可选择下列两种之一：（1）租赁合同到期终止后，贵司依法可主张的补偿、赔偿；（2）jh公司违约，贵司请求解除合同，并依法主张其他权利。