陕西西安东韦地产开发有限公司二0一二年五月二十日1项目投资估算及资金筹措计划第一节：项目的大体概况与投资经营方案一、总部基地项目概述二、项目投资方案（一）投资组合方式（二）资金动作方式1、自有资金2、销售收入再投入3、社会融资4、资金链接模型第二节项目的建设工程规划与安排一、项目建设规划及进度安排2（一）建设方案及规划说明（二）建设方式及进度安排1、开发计划拟定的原则2、建设方式。
3、进度安排。
4、项目周期设定第三节项目投资估算及资金筹措计划一、项目投资与成本费用估算二、开发费用估算1、管理费用:2、销售费用：3、财务费用：4、开发费用：三、总成本费用汇总及分摊表3细则：（1）按计算投资的各项成本来分摊（2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊（3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊（4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊（5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊四、资金筹措、投资计划及社会融资成本（1）资金筹措与投资计划（2）社会融资成本及资金链接关系设定第四节项目销售和租赁收入测算一、销售单价的确定（一）用比较可实现价值算术平均法确定销售价格上限（平均价格）（二）建议销售测算单价（三）总销售收入的确定4二、商铺租赁单价的确定三、车库销售/租赁单价的确定第五节总部基地建设项目的财务评价一、税金计算二、损益表与静态盈利分析三、现金流量表与动态盈利分析1、住宅全部投资现金流量表2、住宅自有资金投资现金流量表第六节总部基地项目不确定性分析一、盈亏平衡分析（一）住宅销售部分盈亏平衡（二）结论二、敏感性分析（1）售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响。
5（2）售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。
（3）售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响。
三、决策树概率分析6总部基地项目投资估算及资金筹措计划第一节建设项目的大体概况与投资经营方案一、总部基地项目概述1、项目概况项目位于西安市长安区,南，北临，西南面对，项目东侧为线，项目总用地 m2，经规划国土局批准，用地功能为及配套设施，实际建设用地面积m2，计容积率，建筑面积率为平方米。
（表：6-1-1）【项目主要技术经济指标】7根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积 m2，其中 m2，商业部分 m2，另外不计容积率之地下室建筑面积 m2，共个车位，项目总建筑面积m2，拟建栋层楼。
二、项目投资方案（一）投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资为万元，整个建设经营期为年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。
所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，三是预售收入用于投资部分，二是社会融资（包括施工企业和材料供应商垫资）。
财务杠杆手段在本项目中暂不考虑。
8资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入 %计算；此外还缺少的资金，则向社会融资。
本项目开发总投资（含资金利息）共计万元，自有资金万元，占总投资的 %，销售收入再投入用于投资合计万元，另需融资金额合计万元。
（二）资金动作方式在项目的前期，已将自有资金用于支付土地费用和前期工程费；当建设完成了后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。
1、自有资金整个项目的自有资金为万元，占总投资的 %，分年投入。
详见表:6-1-2(表:6-1-2) 自有资金年度投入表 (单位:万元)92、销售收入再投入。
销售收入再投入按销售收入的 %计算，从项目有销售收入最后第年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的 %,下半年为整个销售收入的 %,总销售收入再投入为万元，占总投资的 %。
(表:6-1-4) 销售收入再投入年度投入表 (单位:万元)3、社会融资方式，包括施工单位和材料供应商的垫资行为，额度，期限，支付连接模型第二节项目的建设工程规划与安排二、总部基地项目建设规划及进度安排（一）建设方案及规划说明101、建设方案。
经规划管理局审定，本项目的建设方案如下：2、规划目标。
（1）以建造具有水平的为目标，满足和的舒适性、安全性和生态性的要求，为提供多样化、可选择、适应性强的，创造具有良好环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范。
（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高功能质量水平和与节能、节地、节材效果，使和具有较高的科技含量。
（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和分布，使整个具有良好的空间布局形态（4）吸收各项目好的规划特点，创造有特色的、能满足需要的环境功能。
（二）建设方式及进度安排1、开发计划拟定的原则①本项目作为一个以为导向的项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。
②本项目经测算销售值达万元人民币,从的发育及区域购买力,以及合理的市场11占有率角度,我们暂定为开发经营时间为年，其中销售期为年。
③根据项目基地及规模情况,在项目开发的过程中以开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以开发的模式进行开发经营。
2、建设方式。
采用方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。
3、进度安排。
项目拟用年分期进行（见表：6-2-1）根据设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：A 项目的、、设计、及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：个月B 的主体建筑（基础、主体、外装及安装）：个月C 室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：个月4、项目周期设定①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起始日。
12②根据策划、设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：③根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地渐次推进,按总建设面积的为一个工程流水节奏,间隔个月的动工时间,形成项目开发的形象及市场影响。
5、分段周期设定①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。
②开发计划安排③根据规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定如下表（以季度为单位）。
（见图表:6-2-1）（表：6-2-1）项目实施计划表13第三节项目投资估算及资金筹措计划一、总部基地项目投资与成本费用估算（一）开发成本估算（1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入14资金万元人民币。
（2）前期工程费：万元，详见本项目前期工程费估算表（见表：6-3-1）。
（表：6-3-1）前期工程费估算表 (单位:万元)（表：6-3-2）别墅建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 (单位:万元)★别墅建安工程费用组成每平方米建筑面积造价15= + + + + + + + + + + + = 元/平方米建安工程费：①别墅建安工程费= × +( + )× = 万元注:其中( + )为和的每平方建筑面积造价。
（4）基础设施费（红线内外工程费）：万元，（详见表：6-3-3）。
（表：6-3-3）基础设施费估算表 (单位:万元)16（6）开发期间税费：万元,详见表6-3-5。
（表：6-3-5）开发期间税费一览表 (单位:万元)17(7)不可预见费。
万元,取上面1-5项之和的 %不可预见费=（ + + + + ）× %= 万元（注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性）（8）开发成本。
万元,以上1-7项小计:开发成本= + + + + + + =二、开发费用估算1、管理费用：万元,取上面1-5项之和的 %( + + + + ) × %= 万元2、销售费用：万元,详见表6-3-6。
（表：6-3-6）销售费用估算表 (单位:万元)183、财务费用：万元,详见贷款还本付息表4、开发费用：万元,前面1-3项之和三、总成本费用汇总及分摊表本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表（表：6-3-7）（表： 6-3-7）投资成本费用估算汇总表 (单位:万元)19注：投资分摊的原则：总原则：所有的总投资均应分摊到可售（可租）的面积中去。
细则：（1）按计算投资的各项成本来分摊（2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊（3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊（4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊（5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊四、资金筹措、投资计划及借款利息（1）资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是销售房收入用于投资部分。
三是社会融资方式。
本项目投入自有资金万元作为启动资金，剩余部分万元由销售房收入和社会融资方式补充，总投资为万元。
详细投资见计划与资金筹措表（表：6-3-8）20（表：6-3-8 ）投资计划与资金筹措表 (单位:万元)第四节项目销售和租赁收入测算一、住宅销售单价的确定21（二）用房地产市场比较法确定销售价格上限（平均价格）详细见本项目价格定位与策略部分：由上次测算可知道本项目房地产价格为：元/平方米（二）建议销售测算单价为了方便计算本项目的销售总额，我们取元/平方米为计算单价（三）总销售收入的确定根据估算出来的结果，确定部分从建设经营期的开始出售，整个销售过程大概分批进行，部分分别为 %、%、 %、 %，价格分别为：、、、，销售率100%；商铺部分从开始出售，整个销售过程分批进行，商铺部分分别为： %、 %，价格分别为：、，销售率 %；车位部分从开始出售，整个销售过程分批进行，车位部分分别为： %、 %，价格分别为：万/个，销售率 %。
按照上述确定的每年出售比例和销售单价，计算实际销售总收入。
（详细见表：6-4-5）（表：6-4-1）住宅销售总收入预测 (单位:万元)22（表：6-4-2）商铺销售总收入预测 (单位:万元))（表：6-4-3）车位销售总收入预测 (单位:万元（表：6-4-5）全部销售收入分批比例预测 (单位:万元)23注：1、项目销售计划1.1销售的政策限定1.1.1根据国家现行的商品房销售政策《商品房销售管理办法》中规定,房地产项目须投资达到总投资的百分之后方后预销售,xi西安市一般的执行原则是时发给《商品房预售许可证》。