1、
当前商品化住宅小区物业管理面临的主要问题及对策？

物业管理在我国经济社会的发展与和谐社会的建设中发挥着越来越重要的作用，但从对物业管
理的现状分析，目前我国城市住宅小区物业管理中还普遍存在很多问题，制约了我国城市住宅小区
物业管理的健康发展。
一、我国城市住宅小区物业管理现状问题
l、开发商遗留问题。在房地产项目的开发建设中，开发商遗留问题颇多，其问题主要有：开发商不
实的楼盘销售宣传、承诺不兑现、故意隐瞒小区规划、擅自更改规划设计等；开发商利用建成投入
使用的物业共用部分和共用设施经营取利，侵害业主的共同利益；墙体裂缝、防水渗漏等房屋质量
问题；道路、绿化、车库、健 身器材等配套设施不完善等若干问题。
2、物业服务企业与业主之间的矛盾问题。在全国的许多城市里，相当一部分物业服务企业服务意识
不强；部分物业服务企业存在着收费不透明、巧立名目多收费、少服务、提供的服务质价不符等情
况。个别物业服务企业的服务人员处理问题的态度生硬、方式简单，甚至发生损坏业主财产、殴打 业
主的恶性事件。一些物业管理人员素质不高，内部管理混乱，造成行为不规范。
3、业主与业主组织之间的纠纷问题。物业管理中有一条基本原则，就是业主自治管理与物业服务企
业的专业化管理相结合。 业主的自治管理，主要是通过制管理规约和成立业主委员会两个关键环节
来实现的。然而目前我国住宅小区并没有成立相应的业主自治组织。
二、城市住宅小区物业管理的发展对策分析
切实解决目前物业管理中存在的问题和困难,提高公司的管理服务水平,完善物业管理服务功能,
对促进物业公司的健康发展,构建和谐小区是十分重要和必要的。
1.制定完善的物业管理相关配套法规
贯彻落实《物业管理条例》出台配套法规。完善的物业管理法律体系需要在与国家已经颁布实
施的其它法律法规互相衔接,由不同层次、不同类型的法律规范组成有机整体,并成为国家法律体系必
不可少的分支。
2.物业管理的早期介入
物业管理早期介入法制化。以法律的形式要求物业管理企业参与小区项目可行性研究、小区的
规划、设计等阶段,站在业主的角度,从使用、维修管理出发提出前瞻性意见,从根本上杜绝影响日后
物业管理的先天不足问题。
3.积极开展招投标机制
政府应加大工作力度,首先对比较规范的住宅小区进行试点运行,多组织相应的招投标活动,进行
广泛宣传。对物业管理公司实行优胜劣汰,有效的优化资源配置,节约管理成本,促进物业管理规范发
展。此外,应明确建设与管理的责权利,逐步推进分业经营,改变物业管理依附于房地产开发的状况,使
物业管理公司真正成为自主经营、自负盈亏的市场主体,从体制上解决建管不分的弊端,通过完善物业
管理前期介入和接管验收制度,明晰物业管理各方的责权利。
4.建立物业管理信用档案
政府应委派物业管理协会建立物业管理公司信用档案体系,它可为各级政府部门和社会公众监
督物业管理公司及从业人员的市场行为,为业主、业主委员会查询物业管理公司信用服务,为社会公众
对物业管理公司的违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统,减少物业管理公司违法违规的经营
行为。
5. 加强员工培训,全面提高从业人员素质
培养物业管理人才的关键,在于提高物业管理人员的素质。应强化培训,提高物业管理人员的专业
技术水平。
6. 奉行“以人为本”的服务理念,不断提升管理服务的质量
物业管理作为劳动密集型的服务行业,最终的顾客是居住者,居住者的满意度才是衡量物业公司
工作的最终标准。这就要求物业管理企业:一方面要更新服务观念,寓管理于服务之中,在管理中服务,
在服务中管理;另一方面要坚持“以人为本”的服务理念,优化服务质量,注重对顾客提供优质的服务,不
断改革服务质量。
7.培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作
行政主管部门、社区居委会应加强对物业管理法规的宣传，通过各种有效措施提高广大业主的
物业管理意识，积极推动小区业主大会的召开及业主委员会的产生，并引导业主委员会开展工作。
4、新型农村社区的多元化管理主体职能定位与关系协调问题分析？
新型农村社区管理主体，是在一定环境中产生的以社区党政组织、社区自治组织，村民委员会
和社区中介组织共同构成的社区管理组织系统。
1．明确党与政府在农村社区治理中的指导职能。当前农村社区党组织的职能定位:
一、是农村社区的政治核心 农村社区党组织是党在农村社区的执政基础，把握着各项事业的
政治方向。农村社区党组织担负着全面领导农村社区物质文明建设、政治文明建设和精神文明建设
的重大历史使命。在新的历史时期发挥党组织政治引导职能，是农村社区坚定正确的发展方向的前
提。
二、为推动发展指明方向 一切制度的改革和政策的实施归根结底是为了促进社会经济的发
展。农村社区党组织要和社区居委会协同改善社区的经济、社会、文化、教育、福利等状况，逐步
实现人口、 资源和各种生产要素在社区内部的重新合理配置，从而促进 农村社区的可持续发展和
全面进步。
三、为服务群众强化动力 社区党组织和党员要不断强化服务意识，充分发挥密切联系群众的
优势，创新党组织和党员服务群众的载体和途径，努力建成结构严密的城乡一体化公共服务体系，
逐步实现政府公共服务资源对农村社区的全覆盖；与此同时，大力整合社区资源，通过社区党组织
联系辖区内单位党组织、工 青妇等群团组织及协会等非政府组织，调动一切可以利用的 社会力量，
最大限度地实现社区资源的共有、共享，让更多的社区居民享受改革发展和现代文明的成果。
四、为构建和谐提供保障，构建和谐社会，关键在党。农村社区党组织是社区居民 的主心骨，
这不仅是由我们党的执政地位决定的，也是历史形成的。要充分发挥农村社区党组织在增进和谐、
维护稳定 方面的作用，深入开展群众性的精神文明创建活动，把社会 主义核心价值体系贯穿始终，
构建起党组织调控功能与群众 自治功能互补、行政管理力量同社会调节力量良性互动的社会管理格
局。
2．以居民委员会为核心推进社区自治的职能。居民委员会的职能定位：
在相当长的时间内，在我国农村社区中真正具有一定作用和地位的居民自治组织只有居民委员
会。根据我国宪法和《中华人民共和国居民委员会组织法》，居委会是" 基层群众性自治组织" ，其
任务是组织居民" 自我教育、自我管理、自我服务" ，并协助政府做一些群众工作。所以，居委会
应该是由社区居民通过民主选举的方式产生，以为社区居民提供服务并维护本居民区全体居民的利
益为主要职责的社区组织。
3．推动各种农村社区组织的作用及职能。以治理与善治理为指导，有必要加强农村社区非政府组
织的培育。要提高农民的组织化程度，以组织为依据，才能更好地整合农民多样的利益诉求，才能
更好地实现利益表达。在新时期，我们不仅应重视组织的成立，更应不断完善组织的功能、运行方
式，从而使农民利益表达得到更好的保障、政治参与渠道更畅通

新型农村社区的多元化管理主体关系协调问题分析：
一种良好的社区管理体制必须明确权力主体职权和责任范围，理顺他们之间的关系，使其各司其
职、各尽其责。
1．建立健全社区内各项规章制度。从制度上保证社区管理工作的有序开展，规范社区居民的行为。
2．明确各管理主体的职能。正确处理社区党组织和其他社区管理主体的关系,社区党组织是社
区管理组织的领导核心，主要体现在政治、组织、思想等方面的领导。同时要正确处理社区自治组
织和政府的关系。正确处理社区自治组织和政府的关系,社区自治组织的生成依赖于政府的扶持,社
区自治组织的生成本身就是政府行为的结果,社区自治组织的发展与实践可以推动政府管理的民主
化
3．建立健全监督机制。组织成立专门的监督委员会，采取设立党员干部监督意见箱等具体措施
来完善社区监督机制，形成各部门、组织、居民共同参与社区建设的局面。
新型农村社区建设是一个历史过程，也是一个各方面协调作战的过程。在一个良好的管理体制
机制下，各管理主体协调配合，同时也需要有一个好的机制运行环境，只有各方面协调发展，才能
为新农村建设、社会主义和谐社会建设打下坚实的社会基础。