普法讲座 《物权法》与《劳动合同法》

中华人民共和国物权法 （2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过） 自2007年10月1日起施行。 本法共五编十九章、二百四十七条，是个大法。

关于物权法的立法情况 由于物权法既涉及国家的基本经济制度，也关系千家万户的切身利益，社会关注度高，法律性、政治性、政策性都很强，全国人大常委会在立法过程中，始终坚持民主立法、科学立法，注意通过各种方式，充分听取各方意见。 物权法草案历经七次审议，创造全国人大立法史上单部法律草案审议次数之最。 应该了解概念： 第二条的规定：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 几个具体问题 一、关于公共场所、公共设施 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 关于窗前绿地、楼顶花园的归属 《物权法》第73条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”，对于“明示属于个人”的说法引起不少争议。实践中，有不少开发企业为了促销，会将一楼住宅的窗前绿地围成花园出售给购买一楼的业主，还有的将楼顶建成的花园出售给顶层住户。在《物权法》颁布之后，就有开发企业和业主认为这些做法是“明示属于个人”的，约定是合法有效的。前不久，郑州市某小区就出现开发企业以此为借口，把建在绿地上的停车位出售给个别业主的现象。 我们应该如何看待这个问题？ 1、窗前绿地： 在商品房销售中，一层是较难销售的楼层，但是随着赠送窗前绿地的承诺，使得一层楼的销售形势大为好转，并且价格随之抬高不少，形成了购房业主高兴、开发企业更高兴的“双赢”局面。但衍生出来的问题是，窗前绿地既然属于全体业主，开发企业的出售行为必须是建立在不违背这个原则的基础之上的。所谓“明示属于个人”，明示的对象应当是建筑区划内业主共有之外的、开发企业有权处置的建筑项目，绿地显然不能包括在内的。一层业主和开发企业“双赢”的喜悦和利益显然不能建立在损害其他业主权利的基础之上，因此，即使开发企业和一层楼的业主通过约定对窗前绿地进行处分，这种处分也应该是无效的。 2、楼顶花园 对于一栋楼的业主而言，如何决定楼顶的使用，具有重要的价值。 首先，楼顶空间关系到建筑物的防雨、寿命和安全，关乎到业主的切身利益。 其次，建设楼顶空间，可以使全体业主增加活动空间，充分利用楼顶空间丰富业主的生活，提高生活质量。 再次，楼顶空间的开发利用，具有丰富的内涵，例如利用楼顶空间作广告等，就是很好的开发利用，其所得利益应归属于全体业主。 近年来，关于楼顶空间的权属纠纷时有出现，主要的表现是开发企业将建筑物的楼顶空间绿化后出售给顶层业主专有使用，其结果是，建筑物的顶层价格大大提高，开发企业能够获得更大的效益而投资并没有增加。这种结果也可谓之“双赢”局面， 需要说明的是，我国现行法律没有明确规定楼宇屋顶的权属，但依建筑物区分所有权相关原理来分析，楼宇屋顶不应属于某个或某部分业主所有，而应该属于整栋楼宇全体业主共同所有。楼顶花园从本质上讲属于楼宇屋顶的一部分，开发企业若将其赠送给个别业主，则构成了对其他业主权利的侵害，其赠送行为应属无效。可以想象，开发企业不能将一个没有顶层楼板的建筑物出卖给全体业主，那么也就不能通过约定将楼顶空间归属于顶层的一个或几个业主专有使用。 二、关于车库、车位 第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。(这是地面上的) （一）车位（库）的产权归属业主的建筑物区分所有权中，争议较大的是车位（库）的所有权归属问题，这个问题涉及广大业主的切身利益，社会普遍关注。 在立法之前的征求意见过程中，主要有两种意见，一种意见认为，车位（库）应当归业主共有。另一种意见认为，车位（库）的归属，业主与开发企业有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。 全国人大法律委员会认为，如果《物权法》规定地下停车位归业主共有，将发生两个问题：一是开发企业将修建地下车库的费用摊入商品房价格，造成房价提高，可是并非每一位业主都使用汽车；二是如规定地下停车位归业主共有，则许多建筑区划内的地下车库有数百上千的停车位，需要由业主委员会出租、出售、管理，此与业主委员会不是经济组织、无经营许可的性质不合。 基于上述考虑，立法者在物权法第74条第2、3款分别作出了这样的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”、“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 我们认为：《物权法》第74条第2款的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”是不合适的，因为本款规定实际上等于承认只要列入规划的车位（库）的产权就属于开发企业的，开发企业可以通过出售、附赠或者出租的方式来处置。 但是，建筑区划内的车位（库）的产权未必都应当属于开发企业。 目前，建筑区划内的停车位主要存在三种形式： 第一，地面停车位； 第二，地下停车位（库）； 第三，独立建设的多层经营性停车位（库）。 （1）对于地面停车位，《物权法》第74条第3款已经做了明确规定，由于占用的业主共有的道路或者其他场地，显然属于业主共有，即使这种停车位体现在建筑区划内的规划中，也不能适用“规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”这一款。 （2）对于楼房地下停车位（库）和独立建设的多层经营性停车位（库）而言，不能因为列入规划就认定产权一定归开发企业所有，应该从几个方面来综合衡量： 一是该建筑区划所在的地方是否有必须建设附属配套车位（库）的硬性规定。如果有此规定，则属于法定车位（库），所有权当然归全体业主。 二是看车位（库）的建设成本是否已经计算至房屋的成本中，如果已经计入，则该车位（库）应当归全体业主共有。 三是车位（库）的建筑面积是否计入容积率，如果没有计入，则产权属于全体业主；反之，则开发企业有可能拥有车位（库）的产权，其有权通过出售、附赠或者出租的方式来处置车位（库）。 容积率指的是总的建筑面积∕总的占地面积，容积率越高，房屋的密度就越大，当然舒适度就差。 （二）对于“首先满足”的理解 《物权法》第74条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。” 对于“首先满足”有多种理解， 第一、认为是只能供业主使用， 第二、认为是在同等条件（价格）下首先提供给业主， 第三、认为应在一定条件下首先提供给业主，在条件之外可以提供给业主之外的人。 到底应该如何理解《物权法》第74条第1款？ 我们的理解是：对于建筑区划内能够出售和出租的车位（库），的确应当首先满足业主使用，但是不等于只能出售给业主。假如只出售给业主，外人一律不准购买，就有可能出现车位（库）过剩，导致资源浪费的情况，同时也会在一定程度上损害开发企业建设车位（库）的积极性。收不回投入的资金，就不建了；这是第一步的理解。 还有，假如按照第二种理解，在同等价格下首先提供给业主的话，就可能会使得开发企业恶意提价，导致建筑区划之外的人以价格优势获取车位（库）（建筑区划外的有钱人都买了去），这样，业主的首先权利就无法得到保障； 而按照第三种理解，设置一定的条件，也就是说由政府主管部门对车位（库）进行价格限定，规定价格的上限，则是最好的办法，这样做，就能够使得车位（库）充分使用，同时也保护业主的首先权利。 再从另一个角度说，车位（库）并不是房屋的附属，它对于无车的业主没有意义，但是对于有车业主而言，车位（库）就必不可少了。我们试想一下，如果开发企业可以任意定价的话，有车的业主就会面临或是放弃车位（库），或是不得不接受高价位的处境。 现在很多建筑区划内的车位（库）单价是房价的数倍，郑州市已经有不少高档小区的单个车位（库）售价在20万元上下，这些小区的有车业主就面临着上述的尴尬境地。从这个角度来看的话，假如车位只能出售或出租给业主的话，价格肯定会良性发展，不至于高的离谱。 但是，问题也随之而来，如果开发企业提供了足够的车位（库），（例如1000个）而事实上该小区只有600台车，这样部分车位（库）由于长期不能实现销售或是出租，空置导致了资源的浪费。因此，如果政府主管部门对车位（库）进行价格限定，并规定建筑区划内的房屋销售完成后一定时间后尚有车位（库）剩余的话，可以出售给业主之外的人。这样的话，车位（库）就不会出现价格畸高的现象，有车的业主就能够充分享受“首先满足”的权利，同时车位（库）也就不会出现浪费，也就不会让开发企业在房屋销售早已完成后一直受剩余车位（库）闲置的困扰。 三、关于会所的问题 本来在物权法草案第三稿第76条中，谈到了会所