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商品房买卖合同更名的法律性质及效力
在商品房买卖中，购房者与开发商签订《商品房买卖合同》
后，往往要等待两三年乃至更长时间而无法取得产权登记。这是
因为依据我国不动产登记的相关规定，开发商要为购房者办理土
地房屋权证，需要首先办理开发楼盘的初始登记。开发商需要完
成规划、公安消防、环保、工程质量监督管理部门的检查及相应
整改，完成验收合格，之后在县级以上建设行政主管部门备案，
才能办理初始登记。完成初始登记，并将办理产权登记的资料提
交产权登记机关备案，属于开发商在《商品房买卖合同》中需要
履行的基本义务之一，往往需要花费较长的时间。《最高人民法
院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能
取得房屋权属证书的，除当事人由特殊约定外，出卖人应当承担
违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的
期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋
交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣
工房屋的，自合同订立之日起90日。”而即便上述两个法定期
限已经约定为3个月（90天），实际上开发商为了留取足够的
办证时间和避免相应的违约责任，往往在格式化的商品房买卖合
同中将办证期限约定为“自商品房交付使用后360日”，可见
办证条件要求的严格和需要期限之长。
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在这种情况下，常常出现购房者在未取得产权登记的情况下
因种种原因需要出售房产的情况（为便于区分，以下称这种购房
者为转卖者，称二手购房者为购房者），这时如何出售呢？其实
就是办理一个更名的手续，分为两种情况：已经支付全款的转卖
者转卖房屋需要到开发商处办理合同的更名；而按揭的转卖者转
卖房屋在开发商处办理更名的同时需要到银行办理提前还款和
解除担保。这时候，开发商、转卖者、购房者之间的法律关系和
权利义务应当如何认定呢？
首先，转卖者和购房者之间并非二手房买卖关系，而是商品
房买卖合同的权利义务转让。在转卖的更名手续中，一般由开发
商、转卖者、购房者三方将转卖者持有的收款收据、认购书上的
买方变更为购房者的姓名并加盖公司公章或合同章、财务章，此
后，转卖者从商品房买卖交易中退出，开发商直接向购房者交房
或直接将产权登记在购房者名下，购房者向开发商履行剩余房款
的付款义务，商品房买卖合同转变到开发商和购房者之间进行。
实际上，转卖者和购房者之间买卖的是向开发商支付购房款、要
求开发商继续履行《商品房买卖合同》并最终获得房产的权利义
务，转卖者和购房者之间构成的是合同权利义务的整体转让。
其次，开发商和购房者之间构成新的商品房买卖合同关系。
据此，购房者可以要求开发商按照《商品房买卖合同》约定的期
限交付房屋、办理产权登记、履行质保维修义务等，如果购房者
对于房屋的交付、产权登记等情况发生纠纷，应当直接以开发商
为被告。
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其三，开发商和购房者之间新的《商品房买卖合同》、开发
商和转卖者之间的《商品房买卖合同》、转卖者和购房者之间转
让协议，三者之间的效力相互独立。开发商和购房者之间新的《商
品房买卖合同》的效力应当重新考量购房者是否具有购房资格、
开发商是否取得了商品房预售（销售）许可证等。而如果开发商
和转卖者之间订立《商品房买卖合同》，开发商还没有取得商品
房预售许可证，依法合同无效。但转卖者和购房者之间的转让协
议，并没有违反法律的强制性禁止性规定，仍是有效的，而购房
者据此与开发者重新签订了《商品房买卖合同》，重新签订时开
发商已经取得了商品房预售许可证，则购房者和开发商之间的
《商品房买卖合同》还是有效的。