合作开发经营房地产合同无效的认定和处理

信息来源：熊强

核心提示：由于合作开发能够给缺乏某种房地产开发要素的各方带来可观的经济效益，合作开发房地产在实践中越来越多。随之而来的房地产合作开发纠纷也日益增多，其中大多涉及房地产合作开发合同效力。

当前房地产开发行业正蓬勃发展，并取得长足进步，房地产开发行业甚至被作为了国家的支柱产业。房地产开发的重要特点之一就在于，需要土地与大量资金两种资源的紧密合作。由于合作开发能够给缺乏某种房地产开发要素的各方带来可观的经济效益，合作开发房地产在实践中越来越多。随之而来的房地产合作开发纠纷也日益增多，其中大多涉及房地产合作开发合同效力。

但我国房地产开发法律很不完善，法律如《城市房地产管理法》等规定得非常原则，缺乏实务性和可操作性，难以具体指导司法实践，极少被引用。在司法实践中处理房产纠纷案件时，往往都只引用《民法通则》及《合同法》作为判案依据。国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》及《合同法》对合作开发经营房地产合同的效力认定及处理问题的相关规定仍不够具体、明确。在《城市房地产管理法》施行之前，就更缺乏房地产开发的相关法律、行政法规规范。尽管出于房地产开发特殊性的原因，各地人民政府定了一些地方性法规，但最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(一)》第四条规定“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。在司法实践中，在房地产开发经营合同效力的认定及处理具体案件时，因现有法律、法规不够全面，缺乏可以直接具体适用的法律条文；同时也由于执法人员对理解和执行上述法律、法规存在差异，认识上的不统一，直接影响了案件的定性及处理结果，导致同一类型、同一性质的案件在判决结果上的截然不同。一些合作开发房地产合同纠纷因此未得到具有权威性的司法裁判，严重影响各方的根本利益。因此，正确认定合作开发房地产合同的效力，特别是无效合作开发合同的效力并加以正确的处理，才能够真正规范房地产开发，促进房地产开发行业的正常发展，推动整个国民经济的健康成长。

【案例一】

１９８３年６月，金马粉厂经批准征用了金马村五组土地３亩，但未办理土地使用权证书。１９９８年１２月３１日，曾x清之妻黄x容（现已亡故）、女婿董x与金马村五组签订《金马粉厂土地转让协议》，约定金马五组将其所属金马粉厂土地使用权作价23.７万元转让给黄x容、董x二人，原金马粉厂范围内的一切财产归黄x容、董x所有。黄x容已交清全部转让款，并于２０００年５月９日以金马粉厂名义办理了该幅土地的土地使用权证，使用权类型为划拨。１９９９年３月２３日，黄x容、董x与程x杰签订《建房协议书》，约定：黄x容、董x及程x杰共同修建商住楼及住宿楼，黄x容、董x以所取得的金马粉厂土地使用权作为投入，程x杰负责施工和建设资金以及施工中各项建设事宜。双方还对房屋分配、违

约责任等事项进行了约定。程x杰办理取得了《建设工程选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》后进行施工，于同年１２月完工，经鉴定房屋建筑质量基本合格。程x杰依约交付黄x容和董x住房七套。三人分别已将所分得房屋部分出售给他人。黄x容、董x认为双方原约定修建的房屋楼层数为六层，程x杰实际多修一至二层，并多建了车库、库房，程x杰仍只按约分配致双方利益失衡，要求多分未果。遂于以程x杰擅自增加修建工程为由起诉请求判令程x杰承担违约金并按比例分配多建房屋。

一审法院认为，原被告签订的建房协议书，实属一方出土地，另一方出资金的合伙协议，系双方真实意思表示，其建房协议属有效协议，判决：程x杰继续履行建房协议书,并补偿原告,驳回原告其他诉讼请求。原被告均不服判决，提起上诉。

曾x清、董x上诉称，原审认定双方《建房协议》为有效协议，程x杰违约应当承担违约金并将增建房屋按约定比例分给自己。程x杰上诉称双方的《建房协议》因自己不具备建房从业资格，应属无效协议，同时也不存在违约行为，要求撤销原判要求自己补偿对方的条款。

二审法院经审理后认为，从程x杰、黄x容、董x所签订《建房协议书》对具体合伙事项——修建商住楼和住宿楼的约定及双方在房屋建成后实际将多套住房进行出售的行为，应认定双方事实上从事的是房地产开发经营活动。程x杰、黄x容、董x均不具备从事房地产开发经营主体资格，其所签订的以房地产开发为内容的《建房协议书》应认定为无效合同。对此无效的法律后果，双方均应承担同等责任。原判认定事实基本清楚，但对双方当事人间合同关系效力认定错误，适用法律不当，应予改判。遂于判决撤销原判，驳回曾x清、董x诉讼请求。

【案例二】

1992年8月21日，原告驳运公司与被告环基签订合同，约定双方合作开发某村土地160亩，投资比例为驳运公司90%，环基公司10%。双方对具体权利义务及违约责任等作了约定。驳运公司依约于当年9月11日、15日分三笔投入前期资金2200万元到共同账户。

1993年7月3日，双方再次签订了房地产合作开发合同书，对前一份合同进行变更。双方约定开发土地面积为136.095亩，驳运公司最多只负责该土地的转让款每亩16万元及土地整治、报建等前期费用，其余资金由环基公司自筹或以转让土地等方式解决。环基公司应于1993年10月前完成土地转让工作，最迟在年底前收回驳运公司的全部资金本息，待收回驳运公司本息后，双方合作到期结束，利润五五分成。双方并约定了彼此的其他权利义务。

1993年7月30日，环基公司与本案另一被告南太平洋房地产公司(简称南太平洋公司)签订《联合开发房地产合同》，该合同除合同当事人外，其余内容与7月3日驳运公司和环基公司之间的《房地产合作开发合同》完全相同。

1996年5月15日，环基公司与驳运公司签订补充合同，约定项目开发由环基公司具体负责，在近期以合理价格转让土地，收回投资本息，双方还明确了原合同的当事人是驳运公司和环基公司。环基公司又与南太平洋公司订立联合开发合同，开发某村土地136.04亩，实际由南太平洋公司具体操作。为提高效率，今后由驳运公司直接与南太平洋公司联系本项目的具体操作。同日，环基公司与南太平洋公司签订补充协议，主要内容与驳运公司跟环基公司之