成都市城市综合体报告(一):综合体现状和未来趋势一、城市综合体概述城市综合体概念：“城市综合体”HOPSCA就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从城市性开放性集合性的层面体现城市发展本质，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
城市综合体是一个城市发展到高级阶段的产物，被誉为是城市中最精华的部分，是城市升级的引擎，完全具备了现代城(小区网论坛)市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
城市综合体特征：业态组合：城市综合体的核心内容由酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公共空间(Public Space)、购物中心(Shopping mall)、文化娱乐休闲设施(Culture Recreation)、公寓楼(Apartment)等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系；长期持有物业：一般情况下，城市综合体中大型购物中心及五星级酒店通常要长期持有，只有写字间及公寓、住宅可以开发后快速变现。
因此对开发商的资金实力要求较高。
超大空间尺度：城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。
由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
通道树型交通体系：通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。
现代城市景观设计：应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。
通过标志物、小品、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
高科技集成设施：城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。
其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。
室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。
城市综合体分类根据项目的区位、产业资源、规模、辐射范围等基础条件，城市综合体分为4种类型和4种发展模式。
4种类型4种发展模式城市综合体一般情况包括商业、酒店、商务、办公、公寓、住宅等多种物业形态。
每个城市综合体不同物业形态的具体体量，根据项目的区位、资源、规模、辐射范围、企业资金实力和发展战略等基础条件，进行适合市场、适合企业、适合地块、周边竞合的不同物业形态的体量界定。
城市综合体业态关系二、成都市综合体总体现状现状：2007年底，万达锦华店开业标志成都正式进入了城市综合体时代。
2009年以来，众多的利好因素促进了成都城市的快速发展，同时国家对住宅地产进行调控、人民币升值、一线城市市场的高企与饱和，有利于企业取得土地，提升项目价值和品质，导致众多一线城市的商业经营公司大量涌入、众多实力开发企业进入商业地产开发，成都商业地产开发及商业物业的经营均达到了一个前所未有的高度，主题、规模、数量、档次、品质、业态、商家等均大幅度提升。
2010 年，成都开始进入‘城市综合体时代’，百货迈入世界级水平的新十年发展期。
据不完全统计，截止2012年底，成都市意向、在建、开业的商业综合体项目已超过100个，大多数综合体零售商业面积平均在5万平米左右(小区网论坛)，部分综合体商业面积达数十万平米（如龙湖的北城天街、时代天街、华润万象城、龙之梦等），而且绝大多数都将在近3年内陆续完工。
未来几年，成都零售商业新增供应量达到1200万平方米。
未来两三年里各类商业项目将集中入市，供大于求在许多地方已成定局。
预计到未来几年，成都商业地产呈现爆发式增长态势，但是也存在区域结构性不平衡的态势。
2011年以来，在住宅市场频遭政策打压的背景下，资本正快速从住宅流向商业地产，从一线城市流向商业生态并未成熟的二三线城市。
成都，“西部最大中心城市”和福布斯“未来十年全球发展最快城市”，成都商业地产和城市综合体迈入了“大跃进时代”。
截止2012年底，成都开工建设的城市综合体数量已超过100个，达114个，且大多单体体量在10万平方米以上，未来几年预计还将有1000万平方米的体量入市，这一数字早已超越作为一线城市的北京和上海。
不完全统计，2015年成都的城市综合体新增体量预计可达2757万平方米，比目前的商业体量再翻1.5倍。
现阶段，成都城市综合体主要分布在CBD、二环、城东和城南区域。
随着北改、成都东村、东客站等区域的推进，成都城市综合体总体规模还会大幅度增加。
成都综合体分布城市综合体区域化分布特征明显，“一心两轴两片”五大板块竞争格局。
“一心两轴一片”（春-盐商圈、东大街、人民南路、天府新城），以及金融城、攀成钢-东客站等区域是城市综合体的聚集区，其中尤以天府新城聚集最多。
从区级层面来看，高新区是未来城市综合体发展最集中的区域，占到总供应量的37%。
随着“北改”工程的快速推进，金牛区人民北路、成华区建设路等也成为城市综合体发展新兴区域。
目前成都的城市综合体项目，大都围绕着二环路、2.5环、天府大道南延线等主要交通干道自然聚集。
规模达到100万级的城市综合体则主要分布在二环外的区域。
城北有万达金牛广场、瑞安城中汇广场、龙湖北城天街等几个代表作；城东有华润万象城、成都339欢乐颂、龙之梦、万达锦华店等代表项目；城南及天府新城有新世纪环球中心、成都大魔方、来福士广场、九方购物中心、成都AUX广场等代表项目；城西有龙湖时代天街、龙湖金楠天街、中铁西城等代表项目。
成都城市综合体分布图成都综合体各板块解析市中心块板——占据核心商圈黄金地段位置，已聚集足够的人气和商业氛围，高档集中商业为主。
东大街板块——西部金融街，基本以写字楼为核心物业，板块人气和商务气氛正快速成熟中，未来将成为城市高端的商务综合体集群。
人南路及天府新城板块——供应巨大，品质高端，未来潜力大、竞争大。
城北板块城西板块据不完全统计，成都主城区（绕城内）在建或规划的总建筑面积超过50万平米的城市综合体超过20个（不包括成都东村的大型项目和绕城附近的大规模主题产业复合地产），总建筑面积达2060万平米，其中按照平均30%作为经营性商业使用，商业经营面积将超过600万平米。
其中以力宝东盟城、龙之梦新城、新世纪环球中心、华润万象城、万达金牛广场等项目，在面积体量、规划设计、业态组合、运营方式等方面将创造国内城市综合体的新标杆。
总面积超过50万平米的城市综合体分布图（部分）①华润万象城72万②龙之梦200万③新鸿基环球贸易广场130万④金牛万达广场110万⑤龙湖北城天街70万⑥瑞安城北项目48万⑦绿地世纪城60万⑧龙湖时代天街180万⑨珠江新城国际250万⑩天来国际60万 11中铁西城70万 12首信城市广场60万13蛟龙港海滨广场(小区网论坛)85万 14蓝光空港总部公园 56万 15新世纪环球中心150雄飞中心、绿地世纪城、珠江国际新城等，明确的城市综合体项目将累计超过120个。
三、成都市综合体发展特征成都综合体发展成都市综合体发展日臻成熟，目前正处在二三阶段之间，质与量正面临全面升级。
成都综合体规模特征就规模而言，成都市综合体可分为超大型、主流型和精品型三种类型。
成都现有综合体物业配比分析目前，成都市投入使用的城市综合体主要以2-3种物业类型和功能为主，酒店（公寓）+写字楼+商业是最广泛的物业组合。
目前，还没有真正意义上具有6种物业及功能的城市综合体投入使用，在建的城市综合体中，大部分以大型购物卖场为主力店。
对三个阶段的典型性城市综合体物业类型进行分析，第一阶段的城市综合体（新城市广场），商业与住宅基本持平；第二阶段的城市综合体（万达锦华店），商业物业比例提高，在60%左右；第三阶段的城市综合体商业物业的比例进一步加大，提高到70-80%，部分已商业为主的城综合体，商业物业面积达到90%以上（华润万象城、龙湖时代天街、来福士等项目）。
综合体投资者分析追捧城市综合体，注重综合体综合性价比相比股票、基金、黄金、外汇等投资渠道，地产仍以较高的投资收益率，被广大投资者青睐。
随着CPI不断高企，通胀压力倍增，在这2年楼市政策大背景下，商业地产投资门槛相对宽松，同时城市综合体作为当地产开发领域最高端的形态，越来越多的人对投资城市综合体充满了极强的欲望。
城市综合体至少包括写字楼、酒店、公寓、商业等2-3种功能。
目前，成都写字楼投资回报一般在8%左右，酒店基本不销售，公寓和商业投资回报在5%左右。
城市综合体投资客户主要关心项目的区位、地段、交通、定位、商家、投资门槛、项目规划设计和硬件配置、保值性和增值性、预期投资回报等因素。
考虑物业所在区域经济发展前景、政府相关规划的实施力度和对物业吸引力的综合判断。
投资写字楼和商业的客户，一般在40岁以上，资金雄厚，特别关注项目的区位、规划和发展，追求长期的回报和资产的保值、增值。
公寓投资相对较低，投资者分布广泛，关注项目的区位、规划和发展，追求长期的回报和资产保值、增值的同时，也非常注重短期现实回报。
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成功案例，如成都来福士。
成都市对商业地产进行规范和扶持并重的发展方针城市综合体的“成都标准”1.项目总建筑面积在20万平方米以上；2.至少涵盖三种业态；3.且单个业态面积在3万平方米以上；4.住宅面积原则不超过总建筑面积的30%；5.交通便利；6.具有较强区域带动性；《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)》2012年6月7日，旨在规范成都城市综合体建设的《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)》正式实施。