房屋面积误差过大起诉退房业主获赔12.5万利息
房屋面积的误差比绝对值超出3%时，业主就有权退房。但退房时利息该如何计算，其中大有文章。近日，常州市天宁区法院审结了一起商品房预售合同纠纷，业主成功退房，并获得赔偿款12.5万元。
2008年5月，市民张先生买了套商铺，在签订的《商品房买卖合同》中约定商铺建筑面积34.42平方米，总房款为58万余元。双方还约定：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。出卖方按买受人已付款的5%利率给付利息。合同签订后，张先生按约定支付了首付款近30万元，并通过银行按揭贷款支付29万元。2011年3月，张先生提前归还了银行按揭贷款，期间支付了利息2.3万余元。
2011年3月，开发商通知业主收房。《收房通知书》上实测面积为36.42㎡，照此计算，面积误差达到了 5.8%，已达到退房条件。尔后，张先生要求解除合同、返还房款。开发商很痛快地同意退房，但在如何计算房款利息的问题上，双方起了争执。在张先生看来，按买受人已付款的5%利率给付利息。理所当然是从支付购房款之日起，按照年5%的利率支付利息。开发商却说“想得太美”，称只能按照已付款的5%一次性支付违约金。
按照开发商的算法，张先生最多只能拿到近3万元的利息。扣去给银行的利息，近60万元相当于白给开发商用了好几年，张先生心里不服气，在几次协商未果后，于今年5月，将开发商诉至天宁法院。
审理该案的法官认为，合同是由开发商提供的格式合同，根据规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。张先生的解释符合权利义务平等原则，应予以采信。计算了张先生的各项损失后，天宁法院日前作出判决：解除双方签订的《商品房买卖合同》；开发商全额返还购房款，并支付赔偿金12.5万元。
卖房人被诉违反独家协议法院认定格式条款无效
为出售自己的房屋，王先生与一家房地产经纪有限公司签订了格式合同，约定由该房地产经纪公司按照合同规定价格独家销售该房屋。后该房地产经纪公司不满王先生提高价格销售房屋的要求将王先生告上法庭，请求法院判令其返还保证金2000元，并支付违约金33000元。近日，昌平法院判决王先生返还保证金，同时驳回房地产经纪公司要求王先生支付违约金的诉讼请求。
2011年11月13日，王先生与昌平区一家房地产经纪公司签订了《房屋出售独家委托协议》，约定王先生出售位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区的一处房屋，出售价格是人民币165万元整。该协议为格式合同。其中还规定了房地产经纪公司的具体服务内容为：提供与出售该房屋相关的法律法规、政策、市场行情咨询；寻找房屋买受人；协助并撮合王先生与房屋买受人签订房屋买卖合同等。该协议第四条第（四）项明确约定，如果王先生在委托期限内擅自提高房价、自行或委托其他个人、机构居间、代理出售该房屋等四项情形均为违约，需要退还房地产经纪公司支付的保证金并支付约定房屋出售房屋价格的2%作为违约金。协议签订后，该房地产经纪公司公司给付王先生保证金2000元。2011年11月17日，王先生通过其他房地产经纪有限公司将涉案房屋出售给案外人王女士，成交价格为170万元。
该房地产经纪公司起诉称：王先生在签约后三天就要求提高房屋的出售价格，否则不再委托该公司出售房屋。这种行为违反了合同的约定，要求王先生依约承担相应的民事责任。王先生则在庭审中表示：房地产公司没有向自己提供真实的市场行情，自己的房屋市场价格
应为175万元到180万元之间。此外，对方提供的《房屋出售独家委托协议》是预先拟好的格式合同，其中的违约条款剥夺了他的协议解除权，并明显加重了自己的责任，请求法院驳回房地产经纪公司的诉讼请求。
法院经审理认为：原、被告签订的《房屋出售独家委托协议》第四条第（四）项是原告房地产经纪公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。根据合同法规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，但《房屋出售独家委托协议》第四条第（四）项的约定加重了委托人责任并排除委托人的主要权利，该条款无效。此外，在庭审中，原告房地产经纪公司也未提供充分证据证明其在签订合同时尽到了提醒的注意义务。
最终，昌平法院判决：被告王先生返还原告房地产经纪公司保证金2000元，同时驳回原告房地产经纪公司的其他诉讼请求。
【法官说法】
民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则，确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对格式合同的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。
看房人“跳单”中介索赔偿法院认定格式条款无效
因为业务员曾通知看房人其相中的房屋已有买家交纳定金，看房人通过其他中介机构达成买卖协议并支付服务费。没有赚取到中介费用的华熙房地产经纪有限公司（以下简称“华熙房地产”）一纸诉状将看房人赵女士诉至房山法院，索要服务费2万元及违约金4.75万元。该案经房山法院审理，法院认为华熙房地产提供的委托协议系格式条款，未遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，应为无效条款。但鉴于华熙房地产已向赵女士提供了相关服务，赵女士应向其支付必要的合理费用。最终法院判决赵女士向华熙房地产支付五千元费用。
原告华熙房地产诉称，2011年1月份，原告与被告赵女士签订协议，约定由原告为被告提供购房居间服务，并约定了收费标准。后原告依约提供了居间服务，按照被告要求找到了位于房山区的一处商品房，原告业务员领被告看房并确认。后，被告为规避缴纳服务费，背着原告私自与原房主进行交易，违反约定。为此，原告诉至法院，要求被告支付服务费2万元及违约金4.75万元，
被告赵女士辩称，被告的业务员确实带自己看过房，自己签字的委托协议是受原告业务员欺骗所签，上面的内容都是原告所填，自己只是签字。此外，业务员称自己签字只是证明业务员是出来带客户看房而不是出来玩，该业务员事后亦承认该说法。原告方曾告知自己错误信息即该套房屋已卖，后自己从其他地方获知房主并未出售，自己便通过其他中介与房主签订了买卖合同。故此，被告认为原告方存在欺骗行为，其提供的所谓协议涉嫌霸王条款，且原告的起诉已过诉讼时效，故不同意原告的诉讼请求。
法院经审理查明，2011年1月份，原被告签订协议，约定由原告为被告提供购房相关服务，原告促成交易后，被告需向被告支付成交价的 1.5%服务费（如业主报价为净得，则