中关村生命科学园 B6a-B6c 地块 项目定位报告
一、项目概况 1、 项目暂定名称
北大国际养生文化创意园（二期） 2、 建设地点
北京昌平区生命园西路 55号中关村生命科学园内 B6a-B6c 地块 3、 地块指标
总占地 14.6万平米，总建设规模 22 万平米，其中，地上 17 万平米，地下 5 万平米，容积率 1.2，绿化率不低于 40%，限高 48米，局部 30 米。该地块土地 使用性质为教育科研用地。
二、“北大国际养生文化创意园”整体建设思路 1、“北大国际养生文化创意园”一期（ A5a-A5b 地块）
产品设计以类住宅产品为主， 产权以全部出售为目的， 为公司快速回笼资金。 2、“北大国际养生文化创意园”二期（ B6c-B6d 地块）
以创建新型国际老年养生文化园区为主题，同时为培育国内养生养老文化市 场提供教育、研究、示范、培训平台。为配合新型老年养生社区建设，增设北大 国际小学，北大国际幼儿园，完善整个产业链条。 充分利用项目地块土地资源，采取统一规划、统一设计、统一管理、分期实 施的“三统一，一分期”方法进行科学化开发建设，为首都建设一处为老年人全 方位服务的国际化的老年社区。要建成为规模适当、环境优美、设施齐全、先进 配套、各项标准达到国际一流并与世界先进水平接轨的综合性老年养生社区。 并 以此为基础，在整合北大优势资源的前提下，将养生、中小学教育、学前教育等 资源进行全方位整合，不断开拓市场，将老年养生社区开发模式化，系统化、连 锁化，产业化。 3、北大国际养生文化创意园各地分区 充分利用北大资源集团在全国各地的土地储备资源，建立起全国统一的养 生文化基地连锁企业， 为北大资源集团寻求新的未来发展发展方向， 为人们提 供新的养生场所和就业机会 。
三、 北大国际养生文化创意园（二期）建设必要性 1、 项目的建设可突破土地使用性质对资金的束缚
2、 项目建设满足集团资产自持升值及资金平衡需要
四、 产品功能划分 该地块划分为养老项目和国际小学 2 个部分 1、养老社区（“北大国际养生文化创意园”二期） 根据养老社区的功能需要，项目将
建设养生养老中心、康复娱乐中心、配套 服务中心、 物业管理中心四大中心功能区， 同时建设环境优美的中心绿化区及道 路市政工程。 1）养生养老中心
建筑面积共 13 万平米，其中家居养生养老用房，建筑面积 8 万平米；酒店 式公寓养生养老用房，建筑面积 5 万平米。 2）康复娱乐中心
建筑面积共 1.5 万平米，包括室内体育场馆，温泉康乐中心等，如室内网球 馆、羽毛球馆、桌球室、沙弧球、太极球、综合健身恢复器械、水疗中心等。 3）配套服务中心
建筑面积共 7.1 万平米。 其中包括： 配套酒店及中西餐厅 2 万平米 超市、银行、邮局 0.5 万平米 会展中心 0.5 万平米 老年大学 0.5 万平米 宗教场所 0.2 万平米 图书馆 0.3 万平米 培训中心 1 万平米 北大幼儿园 0.5 万平米 4）物业管理中心
建筑面积共 0.4 平米，包括接待服务中心、后勤服务中心、公共秘书 5）养老社区目标客群
a） 年 龄： 55-80 岁之间以及 80岁以上人群
b） 家庭结构： 一元化家庭结构， 购买者在家庭决策中拥有足够的话语
权。 c） 社会阶层：处于塔中至塔尖阶层，具有足够购买力。国内司局级以上
离退休人员、 副教授以上科研人员、 改革开放以来第一代创业者， 部 分遗老遗少阶层，部分港澳台华侨华人以及外籍老年人士。
d） 教育背景：受过良好教育，部分有海外生活、教育经历。
e） 实际需求：对于养老产品有实际需求，为父母购买，或者以父母的名
义购买，以家庭为单位使用，或者仅为父母使用。
2、北大国际小学
占地 2 万平米，建筑面积 1.6 万平米。根据规划设计规范，教育科研用地不含 中、小学，经向北京市规划委咨询，可采用中专、中技设计规范报规，该规范可 以兼容小学的使用要求。 1）校内主要设施 教室、教师办公室、学生实验活动室、体育场、图书馆、风雨体
育馆、 餐厅、学生公寓、教师公寓、礼堂、花园、植物园、停车场（机动车、自行 车） 2）主要招生对象： 6 至 12 岁儿童
3）管理方法： 全封闭寄宿制
4）国际小学初步规划方案
招生人 数 1000 人左右
教师及管理后勤人员 180
人
（外教和教育专家占 30%） 学生公寓 4 人间（洗手间、阳台） 教师公寓标准 1 人间或 2 人间 （洗手
间、阳台） 停车场 机动车 50 辆 自行车 150 辆 餐厅标准 2~5
个
（ 1200 人同时就餐） 教室 30 间 每班 45 人左右 实验室 10
个
办公室 30 间 后勤服务 洗衣房、开水间、锅炉房、 理发馆、照相馆、小超市等 图书馆 1000 平米 （含电子阅览室 1 个） 体育场 400 米标准塑胶 （含足球
场 ,6 条跑道） 排球场 室内 1 个,室外 2 个 篮球场 室内 1 个,室外 2 个
羽毛球场 室内 2 个,室外 2~4 个 乒乓球台 室内 6 个,室外 6 个
室外游泳池 1个 活动室 10
个
体育馆 8~10 间（兵乓球、 网球、
篮 球、排球、健身、羽毛球礼堂（含剧场 1 个） 2~3 个
2500~3000 平米（含后台）
花园 2~3 个 自然科学园地 （ 室外） 1个
容积率 0.8 室外运动场地 不低于 2600 平米
教室层高 不低于 3．4 米 体育馆层高 不低于 6 米
层数 不高于 4 层 学生宿舍层高 不低于 3 米
绿化面积 不低于 650 平米 （不含足球场） 总建筑面积 约为 1.6 万平米
5）收费标准
1、学费： 4万每人每学年（含书费）
2、住宿费： 5000 每人每年（含水电费）
3、其他费用（用餐、理发、照相等）自理
六、产品经营模式 1、成本与收益 1）成本估算
（ 单位：元）
户型 标准（元 每平米） 公寓 花园洋房 学校 酒店 其他配套 合计
建筑面积 5 万平
米 8 万平米 1.6 万 平米 2万 平米 5.4 万平米 22 万平米
建安成本 2000 1亿 1.6亿 0.32 亿 0.4 亿 1.08 亿 4.4亿
土地成本 3.145
亿
装饰装修 家电 公寓
2300
洋房 1000 学校 2000 配套 2000 酒店 4000
1.15 亿 0.8亿 0.32 亿 0.8 亿 1.08 亿 4.15 亿
园林 小市政 500 0.25 亿 0.4亿
0.08 亿 0.1 亿 0.02 亿
0.85
总计 12.545
亿 2）收益估算 （2013 年起） 单位：元
户型 公寓 花园洋房 学校 酒店 其他配套 合计 备注 建筑面积 5 万平米 8 万平米 1.6万 平米 2万 平米 5.4 万平米 22 万平米
收入方式 自持 出租 出售使用 权 自持 出租 自持 出租 出租 2.7 万
平米 出租率
80%计算
收入标准 50 平米 800
套 5000 元、 每套每月
90 平米
110 套
8000 元每套
每月
10000 元
每平米 700 万
每年 1 元每平米 每天 1 元每平米
每天
月收入 390.4 万 0 58.3 万 48 万 64.8
万
年收入 4684.8 万 0 700 万 576 万 777.6
万
5 年收入总
计 （2018 年）
2.3424 亿 8亿 0.35 亿 0.288 亿 0.3888 亿 11.3692 亿
6 年收入总
计 （2019 年）
2.81 亿 8亿 0.42 亿 0.3456 亿 0.4665 亿 12.0421 亿
2、养老中心收费标准
户型 公寓 花园洋房 备注 收费方式 出租 一次性出售使用权 45
年 装修标准 精装含家具 精装不含家具 收费金额 5000~8000 元 /月 1 万 /
平米 根据住户的室内配套和要求
服务的内容不同收费 押金 60 万元 / 套 无 物业费 无 4 元/平米 /
月
水电费 无 国家标准进行收费
就餐费 20元/人 20元/人 单点另行收费 备注：
1.花园洋房使用权销售从 2013年一月份开始进行预售， 预计 18 个月销售
完毕，预期销售收入 8 亿元 2.学校、酒店、配套设施从 2013 年 10 月份投入使用，开始收取年租金，租