房屋买卖合同的法律风险点
合同本为明确双方的权利义务，规范交易双方行为而存在，但法律风险就像一个个暗礁，使得合同的起草者、审查者不得不提心吊胆、步步为营。在一定程度上，合同法律风险可通过收集、识别、分析、定位等系统化手段得以避免或者降低。本文主要以房屋买卖合同为例，简要阐述在合同订立过程中的主要风险点以及防范策略。
一、合同起草签订前是否进行了相关调研
在房屋买卖合同中，未进行前期调研而产生风险的典型例子有
风险行为 1 未对签约对方的主体资格作详细调查，而与没有签约主体资格的相对方签约。
?风险结果可能导致合同无效，一方当事人利益受损。
?预防策略合同各方应当注意对签约对方的主体资格作详细调查，防止对方没有签约主体资格。比如自然人是否是该房屋的合法所有人或签约单位是否具有法人资格、签约人是否具有代理权限、现售商品房的房地产开发企业是否符合国家规定的资质等。
风险行为2 在签约前，买方未对所购买的房屋是否属于下列国家禁止转让的房屋进行调查。
?风险结果如房屋属于国家禁止转让的房产范围，则该合同无效，并极有可能给买方造成重大损失。
?预防策略在签约前，买方应对所购买的房屋是否属于下列国家禁止转让的房屋进行调查（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
风险行为3 未对合同对方的资产状况、信誉状况作调研。
?风险结果合同对方很可能存在资产、信誉问题影响合同履行，导致无过错的一方遭受经济损失。
?预防策略应对合同对方的资产状况、信誉状况等作调研。企业资产调查一般包括如下内容企业的土地、厂房、办公场所及其产权，企业车辆、设备、办公用品等；企业的对其他企业持有的股权或债券；企业的应收帐款和应付帐款，企业分支机构及其财产情况；企业股东或合伙人的资产情况。在具体实施中针对不同类型的资产从时间的角度进行分析，从而确定调查的可靠性和准确性。企业信用调查包括如下内容企业工商登记中的名称、资本金、企业法人情况、经营活动有无超越本身范围和企业经营情况；企业有无漏税、拖欠税款情况；企业进出口情况；企业与其他企业有无经济纠纷，有没有违规信息，法人有没有会影响到企业
风险行为4 买受人未在购买房屋之前对所购买房屋的相关情况做全面调查。
a.风险结果可能发生买受人所购买之物权属不明或该物侵犯他人合法权利的情况，从而给买方造成损失。
b.预防策略买受人在购买房屋之前应对所购买房屋的相关情况做全面调查，如到相关房地产登记部门进行查询以确定购买该房屋不侵害自身或第三方的合法权益；了解所购买房屋是否存在租赁、抵押等法律关系。
风险行为5以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时未办理审批手续。
a.风险结果房屋转让行为无效，可能给买方造成损失，卖方应承担相应的责任。
b.预防策略以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
风险行为6 国有资产占有单位将其占有的国有房屋进行买卖，未进行资产评估。
a.风险结果违反国家强行性规定，导致合同无效，造成卖方经济损失。
b.预防策略如国有资产占有单位将其占有的国有房屋进行买卖的，应当进行资产评估，并按照国家相关规定办理必要手续。
二、合同内容是否完备齐全
风险行为1 合同主要条款缺失或约定不明确。
a.风险结果可能导致合同双方在合同履行过程中因条款不全或约定不明而发生争议，从而给一方带来损失。
b.预防策略合同中应包括如下主要条款开发商的相关情况、房屋坐落的具体位置、购房的价格、面积、交付使用日期、付款方式、房屋建材和安装标准、房屋建筑质量、房屋平面图等。每个条款都应力求明确，不可摸棱两可。
风险行为2卖方未在合同中担保其交付的房屋及其处分权不存在未告知对方的瑕疵。
a.风险结果如该房屋的转让侵犯了第三人的所有权或优先购买权，则该第三人可主张房屋买卖无效。买方的合同目的将无法实现，卖方也将因此承担违约责任。
b.预防策略卖方应在合同中担保其交付的房屋和其处分房屋的权利不存在未告知对方的瑕疵。如合同为多个所有人共有，或存在具有优先购买权的承租人等。
风险行为3 卖方以出让方式取得土地使用权的，转让房地产不未符合法定条件。
a.风险结果合同无效，卖方应赔偿买方承担违约责任。
b.预防策略卖方以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，买方应要求卖方保证下列事项（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或
者其他建设用地条件。转让房地产
?风险行为4卖方在预售商品房时，未符合法定条件。
a.风险结果卖方应停止预售活动，承担行政责任，如没收违法所得，并处罚款等。
b.预防策略卖方预售商品房的，应当保证符合下列条件（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。此外，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
风险行为5买方在购房过程中，未将售楼广告中明示的重要内容写入合同。
a.风险结果可能导致双方因交付的房屋与卖方事先承诺不一致而发生争议时，买方不能依据合同主张自己的权利。
b.预防策略买方在购房过程中，应谨慎注意审查合同文本，对于售楼广告中开发商明示的条款，如果很重要，应写入合同。而且应当在合同中注明，如果双方当事人无法在相关细节上有所说明并得到双方认可时，则卖方提出或发布的售房广告及其宣传品应当作为解决纠纷的证据。
风险行为6 在私房买卖合同中，未注明房屋及有关设施的质量状况。
a.风险结果可能导致房屋交付时，双方就未载明的房屋及其有关设施的质量发生争议，并给一方造成损失。
b.预防策略对于私房买卖，应当注明房屋新旧程度、墙面、管道以及有关设施的质量状况等。
风险行为7 双方未明确在合同中约定房屋面积的计算范围。
a.风险结果可能导致双方在合同履行过程中或房屋交付后，因房屋面积问题发生纠纷，从而使一方受损。
b.预防策略双方在合同中约定房屋面积时，应明确写明建筑面积、套内的建筑面积、以及用户的实际使用面积。
风险行为8 双方未在合同中明确约定房产交付和办理过户登记手续的具体期限。
a.风险结果可能导致双方在交付环节中发生纠纷或在办理过户手续时责任不明。
b.预防策略双方应在合同中明确约定房产何时交付和何时办理过户登记手续等内容，具体应包括起算时间点和期间。
风险行为9 双方在签订商品房买卖合同过程中，未约定楼体和公用设施质量状况。
?风险结果可能导致双方在交付验收时发生争议，并给一方造成损失。
?预防策略对于商品房买卖，在合同中应对楼体的沉降程度、平直度、墙面等质量问题和商品房水点暖气、密封、消防、电梯等设施有所约定，对于公摊部分也应有所说时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。发展的个人违法记录；企业的支付情况等。
?风险行为10 双方未明确约定商品房的周边设施条款。
a.风险结果一旦发生纠纷，合同一方将无法依据合同主张自身权利，从而给合同一方造成损失。
b.预防策略双方应对其他达成协议的重要问题签订补充条款，如对于商品房的周边设施条款商品房一定距离以内不得再建非绿化设施的其他设施，不得有垃圾站、污水处理站等影响生活质量的设施；以及噪音条款，电磁辐射条款等。
风险行为11 双方未在合同中明确约定物业管理问题。
a.风险结果可能导致双方在合同履行中或房屋交付后，就物业相关问题发生争议，而无法依据合同主张自身权利。从而使一方受损。
b.预防策略双方应在合同中就物业公司、相关服务标准，物业费标准等作出明确具体的约定。
风险行为12 双方未在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
a.风险结果可能导致双方在合同约定面积与产权登记面积发生误差时产生纠纷，从而给一方造成损失。
b.预防策略按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
风险行为13 双方未在合同中约定保修条款。
a.风险结果可能导致双方在房屋维修时相互推卸责任，或产生其他纠纷；有可能使卖方承担不必要的保修责任，或买方无法及时获得维修等。
b.预防策略房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
风险行为14 签订合同中将“定金”误写为“订金”。
?风险结果“订金”不适用双倍返还条款。因此买方的利益无法有效充分维护。?预防策略签订合同中应当注意“定金”与“订金”的区别，准确使用法律术语，以确保表达自身的真实意思。
?风险行为15 双方未约定购买人在接收房屋时对房屋的验收权利。
?风险结果将对买方的验收造成不利影响,有可能使买方无法依据合同正常行使验收权利。
?预防策略合同双方应当约定房屋交付时，购买人对房屋的验收权利，并详细约定验收的方法
风险行为16 双方未约定市场行情或货币政策变化对房屋价款的影响。
?风险结果法院可能认定即使市场行情、货币政策变化依然按原合同履行，导致一方承担巨大损失。
?预防策略当事人应在合同中明确约定市场行情或货币政策变化后，应如何调整房屋价款。
风险行为17 双方未在合同中明确约定一方违约后应承担何种违约责任。
?风险结果可能造成一方的利益受到损害，但无法依合同追究对方责任挽回损失。?预防策略双方应在合同中约定，如一方违反合同约定，另一方可追究违约方的责任，并要求违约方承担违约金或赔偿损失。
风险行为18 双方未在合同中约定违约金的具体数额或计算方法。
?风险结果未约定违约金或赔偿损失的具体计算方法，导致双方对违约金或赔偿损失的具体数额发生争议。《合同法》第114条第2款规定，约定违约金数额过低，损失得不到补偿，约定数额过高，得不到法律支持无法实现。
?预防策略只要约定了违约金或赔偿损失的，一定要约定具体数额或计算方法。在约定违约金时，数额约定不能过高或过低。一般而言，约定的违约金数额不能超出合同标的额，若一方的损失确实超过合同标的，可直接约定赔偿损失。
三、合同内容的表述是否正确
风险行为1未签定正式的书面房屋买卖合同，仅以口头约定方式达成协议。
?风险结果争议发生后，无法证明买卖事项的存在，以及买方拥有该房屋的合法性。且在任何一方违反合同时，作为他方找不到追究该方违约责任的依据。
?预防策略房屋买卖合同双方应签订正式的书面合同、不得凭人情、信任以口头形式约定。
风险行为2 未在合同中写明关键性术语、名词的含义。
?风险结果合同双方可能因对合同文字理解不同而导致实际履行状况与合同真实意思表示不一致。为合同的履行埋下纠纷的隐患。在诉讼中法院也可能会对表述不清的字句做出不利于一方的解释。使一方利益受损。
?预防策略在签订合同时，合同用语的一定要准确、清楚。对一些专业性较强的关键性的名词术语要在合同开头作出必要的定义或解释，以免发生歧义或造成理解障碍。
企业防经营法律风险提示三十条 【导读】：为了帮助企业获得更加安全稳定的发展，预防和降低企业经营与管理中的法律风险，通过近几年涉企案件中所反映出的企业经营与治理过程中存在的各类问题，在此就企业在经营管理过程中应当注意的事项提出以下建议和提示，供企业参考。 一、订立合同时的注意事项 提示一：请签署完备的书面合同 经济形势变化导致部分企业不能正常履约，少数企业会利用企业之间合同手续上的欠缺逃避违约责任。完备的书面合同对于保证交易安全乃至维系与客户之间的长久关系十分重要。建议您尽可能与客户签署一式多份的书面合同，保持多份合同容的完全一致并妥善保存。 提示二：请妥善保管合同相关证明资料 受经济形势变化影响，在合同履行过程中双方变更合同容，包括数量、价款、交货、付款期限等现象较多，但为避免纷争，建议您妥善保管对于证明双方之间合同具体容具有证明力的下述资料：与合同签订和履行相关的发票、送货凭证、汇款凭证、验收记录、在磋商和履行过程中形成的电子、传真、信函等资料。 提示三：请完善公章保管、使用制度 建议您完善有关公章保管、使用的制度，杜绝盗盖偷盖等可能严重危及企业利益的行为。在签署多页合同时加盖骑缝章并紧邻合同书最末一行文字签字盖章，防止少数缺乏商业道德的客户采取换页、添加等方法改变合同容侵害您的权益。 提示四：请细化业务人员的签约授权 企业业务人员对外签约时需要授权。建议您在有关介绍信、授权委托书、合同等文件上尽可能明确详细地列举授权围，以避免不必要的争议。业务完成后建议您尽快收回尚未使用的介绍信、授权委托书、合同等文件。 提示五：请务必通知客户相关业务人员的离职情况 企业业务人员离开您的企业后，建议您在与其办理交接手续的同时，向该业务人员负责联系的客户发送书面通知，告知客户业务人员离职情况。 提示六：请在一年行使撤销权 如果您认为客户在与您签署合同过程中存在欺诈、胁迫行为的，或者您事后发现签署合同时对合同容有重大误解，或者您认为合同权利义务安排显失公平的，您可以请求法院撤销合同。但是务必自知道或者应当知道撤销事由之日起一年行使撤销权，否则您将失去请求法院撤销合同的权利。当然，您在撤销权行使期限提出的请否能得到法院支持还将取决于您所举证据是否充分。 提示七：请注意“订金”、“保证金”不等于“定金” 您在签订合同时可能为了确保合同履行而要求对方交付定金，由于“定金”具有特定法律含义，请您务必注明“定金”字样。您如果使用了“订金”、“保证金”等字样并且在合同中没
房屋买卖合同 卖方：（简称甲方）身份证号码： 地址： 买方：（简称乙方）身份证号码： 地址： 根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房地产签订本合同，以资共同信守执行。 第一条合同标的：乙方同意购买甲方拥有的座落在______省______市______区 ________________________拥有的房地产（住宅），该房地产建筑面积为______平方米。 第二条上述标的房地产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整（大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）第三条付款时间与办法： （一）甲乙双方同意以一次性付款方式付款，本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。并约定在本合同签订之日起______日内支付首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币__________元整于产权交割完毕当日付给甲方。 （二）甲方应于拿到房产证之日起____天内和乙方办理房屋产权过户手续，并应在产权过户手续办完当日将_________等费用结清。 （三）税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，一切交易税费由_______方承担。 第四条、本合同一式两份，甲乙双方各一份。 第五条本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。 第六条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。 第七条、本房屋产权过户只能是甲方和乙方之间过户，否则乙方将另加______万元的费用给甲方，即总房款为______万元。 出卖方（甲方）电话： 购买方（乙方）电话： 签订日期：_______年____月____日
签订房屋买卖合同时应注意的法律问题及其解决 2009-10-16 一、关于计价方式 二、面积确认及面积差异处理方式 三、付款方式和期限 四、关于交付期限 五、关于逾期交房的违约责任 六、关于规划、设计变更 七、房产交接中的法律问题 2000年10月，建设部公布了《商品房买卖合同示文本》（下简《示文本》），自2001年4月1日开始执行；2001年4月又颁布了《商品房销售管理办法》（下称《销售办法》），以规商品房交易双方的行为。 与以往的房屋买卖合同相比，《示文本》增加了不少容，其中将房地产开发企业开发过程中所需获得的一系列证件，详细列入了合同之中。以前，有许多购房者由于缺乏房地产开发方面的基本知识，不知道要审查所购项目的手续是否齐全，为交易埋下了隐患。现在的做法则在无形之间，就使购房者在签订房屋买卖合同的过程中自然而然地了解到所购买的项目是否具有合法的手续，为保障购房者的权益起到一定作用。 一、关于房屋计价方式
这是房屋买卖合同中最重要的条款之一。房屋的价款一般都是购房者和销售者在签订房屋买卖合同之前就已经协商完毕的，在签订正式房屋买卖合同时只需要核对一下价款是否一致即可。付款方式则关系到价款折扣，以及购房者的承受能力，甚至购买意向。目前的个人商品房买卖活动中，有80%以上的人是选择自行支付一部分房价款，其余部分以申请银行个人住房抵押贷款（即通常人们所说的“按揭”）的方式支付。这样，是否能够申请到银行贷款，成为许多购房者购房行为的前提。 《示文本》中给出了3种计价方式，同时，购房者与开发商在此之外还自行约定其他方式。目前房地产市场中的计价方式通常为按建筑面积计，也有一些开发商采用按套计价的方式，但多用于尾房销售。 这里有必要谈一下在房屋买卖过程中经常出现的几个面积概念的差别。建筑面积，包括套建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积（下称“公用分摊面积”）两部分。套建筑面积，即购房者独自使用的建筑面积，由套使用面积、套墙体面积和阳台建筑面积三部分构成。而普通购房者通常所关心的使用面积实际上就是套使用面积，与开发商在销售房屋时告知您的套建筑面积是两回事，并且是少于套建筑面积的。通常购房者所计算的使用率是指套使用面积与建筑面积的比例。因此，当购房者向销售人员咨询使用率是多少时，一定要明确双方使用的是否为同一计算标准。否则，购房者会发现，一套所谓“使用率”达到80％以上的房屋，在刨除了套墙体面积和阳台建筑面积之后，也许就只有75％左右了。 另外一点需要购房者注意的是，目前的房屋基本上都具有各种各样的阳台，有时，销售人员会指出，“我们的阳台是只计算一半面积的”；但实际上，阳台面积的计算也是根据不同的样式有不同的标准。对于封闭式阳台，是按其外围水平投影面积计算，可以理解为全部阳台面积都要计人销售面积，如果这时只计一半的话，那才真的是让利了。对于挑阳台（底阳台）则是按其底板水平投影面积的一半计算，凹阳台则是按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算，均可以理解为阳台面积只有一半可计入销售面积。购房者应当按照自己购置房屋的阳台样式确认阳台面积的计算标准。 二、房屋面积确认及面积差异处理方式 面积差异是目前房地产交易中产生纠纷的一大因由。因为目前的房屋销售主要是以预售方式为主，一是对开发商的投入要求较小，二则购房者通常可以享受到较大的优惠。但是，预售时的面积是在图纸上测出来的，与实际完工的房屋面积肯定会存在误差。大多数的开发商都会尽量准确预测，在施工过程中尽力控制误差大小，但也有个别开发商出于某种目的，利用这种误差为自己谋取不当利益。对于购房者而言，对房价款的承受能力、对房屋的使用规划等都是以房屋面积为基础的，面积的变动有可能导致超出购房者的承受能力，或是使原先的使用规划落空。那么如何在实际存在的误差与购房者的合法利益之间选择一个中间道路呢？ 对于开发商，首先应在图纸预测时尽量准确，在施工过程中尽力控制，使误差的产生降到最低程度。对于购房者，如果想避免面积误差，最好的方法莫过于购买（准）现房，实地
集团系统法律风险预警、法律风险评估报告制度 目录 第一章总则 第二章法律风险预警 第三章法律风险评估制度 第四章责任 第五章其他 集团系统法律风险预警、法律风险评估报告制度 第一章总则 第一条为加强集团系统法律风险的管控及预控工作，防范经营风险，特制定本办法。 第二条本办法适用于集团本部（含事业部）及各二级企业。 第三条本办法所称的法律风险是指企业因自身经营行为的不规范或者对方违法犯罪、侵权违约以及外部法律环境发生重大变化而造成的不利法律后果的可能性。 第条法律风险预警是指在企业经营管理过程中，对企业的法律风险的全方位、动态化预警监控。完整的企业法律风险预警流程包括风险识别、预警提示、动态反馈四个环节。 第条法律风险评估制度 定期审查集团及各二级企业债权债务情况、设立、治理结构情况、
企业管理情况、人力资源管理等方面，发现识别经营、生产和管理活动中的潜在法律风险，对现有法律风险进行识别、归类、排序，出具《法律风险评估报告》，提出下一步进行风险控制管理的建议等。 第条法律风险预警及法律风险评估主要负责部门是集团法务部及外聘律师，集团各部门及各二级企业是法律风险防控的具体实施部门或单位，是反馈法律风险防控措施解决情况的主体，有义务配合集团法务部及外聘律师提供各项信息及资料。 第二章法律风险预警 第条法律风险预警报告制度是指集团各部门及各二级企业在经营管理过程中，如发现或发生本办法所称的法律风险时，应在第一时间向集团法务部通报，并附相关说明及资料。 第条法律风险预先识别。 集团法务部可以根据各企业经营管理特点和业务范围，预计可能的法律风险点，向各相关部门、企业调查相关法律事项及获取信息及资料等，各相关部门、企业应积极配合，并在日内全部提供。 第条法律风险预警 1.法律风险提示 法务部收到预警报告及资料或自行收集的资料后，应对涉法事项进行法律分析，评估法律风险，处理方式如下： 1）若风险较低，不影响企业正常经营管理的，无须发出法律风险提示单； 2）若风险较高，有发生诉讼等风险的，应发出法律风险提示单，
房屋买卖协议 甲方（出售方）：______________________________ 乙方（购买方）：______________________________ 根据《合同法》等法律法规，为了维护房屋买卖双方的合法权益，甲乙双方现就房屋买卖自愿达成协议如下： 第一条经甲乙双方共同协商，甲方自愿将位于______ 市_____县小区号楼____单元______室的房租壹套出售给乙方。房产证登记面积_____平方米，房屋产权登记号_______ ，甲方保证对交付房屋拥有完全的所有权，没有抵押。 第二条房屋转让价为人民币_______元整（￥_______元） 第三条付款时间及付款方式： （1）付款时间 乙方于本合同签订之日交纳购房款_______元整（￥______元）。 （2）付款方式 第四条本合同所涉所有款项均由乙方支付至甲方指定的下面账户，否则视为乙方未支付： 银行账号：_________________ 开户名：___________________ 开户行：___________________ 甲方收到房屋全款后，甲乙双方到当地房产管理部门办理上述房屋产权转移登记手续，因房屋产权转移登记所涉的一切费用均由乙方支付，包括甲方因出售房屋产生的个人所得税等税费均由乙方承担，甲方不承担任何税费。转移登记完成后，房屋的一切权利归乙方所有，甲方对此房屋不再享有任何权利。 第五条甲方交给乙方住房时须保持房屋完好，并协助变更水、电、煤、暖等用户名。 房屋移交之后的有关费用包括水、电、气、物业、有线等费用有乙方承担。由此 ______ 引发的纠纷由乙方自行处理，与甲方无关。
农村房屋买卖合同相关法律问题 农村房屋买卖合同相关法律问题 (一)宅基地使用权本质的厘清——从“利用”到“所有” 通常认为，在法制史上存在着两种不同类型的物权制度，即罗马法的物权制度和日耳曼法的物权制度，代表了两个不同的倾向，亦 即个人主义和社会主义的对立。罗马法以所有权之绝对处分力为中心，强调物的全面支配。用益物权是限制物权，乃为一时的限制所 有权之支配权，限制物权消灭，则所有权自动的回复其完全支配力。因此产生于罗马法的地上权制度主要是阻止“地上物属于土地”的 附合原则，其以地上物为中心，如果没有现实的可支配的地上物存 在于土地之上，就不认为有地上权的存在，强调对地上物的独立权利。因继受罗马法的结果，德国、瑞士、奥地利民法的地上权都是 以地上物为中心，认为没有地上物就不得成立地上权，其本质在乎“有”而非“用”。与此不同，日本民法和我国台湾地区现行“民法”则是以“利用”为中心，以最大限度地发挥土地的经济效益和 社会效益，地上物的有无不是地上权的成立要件，地上权也不因地 上物的灭失而消灭。 笔者认为，任何一项法律制度都应当同其社会经济的现状相适应，地上权本质从“有”到“用”的转变也正是因为经济社会的不断发 展而发生。我国新颁布的《物权法》没有采用地上权的概念，与地 上权概念最接近的应是建设用地使用权和宅基地使用权。实践中， 建设用地使用权权利人在权利期限内可按土地用途自由使用土地， 地上物的有无并不影响权利的存续或消灭，因此建设用地使用权的 本质在于“土地利用”。而宅基地使用权的设立不是以经济利用为 目的.，考察我国的宅基地使用权分配制度，能够向集体经济组织申 请宅基地使用权的主体只局限于该集体经济组织的成员，并且只有 符合建房条件才可以申请取得宅基地使用权。因此，与建设用地使 用权以物的利用目的不同，保有地上物才是宅基地使用权的本质。
1、核实合同主体是否具有相应的民事权利能力和民事行为能力 当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。核实订立合同的主体有没有订立合同的资格，了解查实对方的工商登记信息、经营范围、资信状况以及商业信誉等情况。必要时，可委托律师做尽职调查。 2、是否有真实的交易意向、是否有订立合同的真实意愿 合同法规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。订立合同前，谨防对方当事人假借订立合同，恶意进行磋商的情形，这种不诚信的行为不仅浪费时间、精力、人力、物力，甚至可能造成损失。 《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： (一)假借订立合同，恶意进行磋商; (二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况; (三)有其他违背诚实信用原则的行为。 3、合同主体对标的物是否有处分的权利 出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 4、核实代理人是否有代理权限 当事人依法可以委托代理人订立合同，但委托代理人订立合同的，要核实对方是否具有代理资格和代理的权限。 5、是否是禁止或者限制转让的标的物 《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第二款规定：法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 6、合同内容是否完善; 《中华人民共和国合同法》第十二条:合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： (一)当事人的名称或者姓名和住所; (二)标的; (三)数量; (四)质量; (五)价款或者报酬; (六)履行期限、地点和方式; (七)违约责任; (八)解决争议的方法。 当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 《中华人民共和国合同法》第一百三十一条买卖合同的内容除依照本法第十二条的规定以外，还可以包括包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。 7、合同成立不等于合同生效 7.1、合同的生效： 7.1.1、当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
房屋买卖协议 甲方：身份证号： 乙方： 依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，买卖双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就房屋买卖有关事项，达成如下协议： 第一条：房屋基本情况 甲方将合法拥有坐落于市区，建筑面积平方米的房产一套出卖给乙方。 第二条：付款方式 1. 双方议定上述房屋的购房款、搬迁费、补偿费等共计元整。 2. 本协议签订时乙方向先甲方付款元，待甲方搬迁完毕后三日内，乙方将剩余款项一次性向甲方付清。 第三条：双方责任 1. 甲方应于本协议签订的十日内完成搬迁，并保证其出售房屋为其完全独立所有，无抵押、查封和任何纠纷、任何与该房屋有关联的第三人不得就本房屋主张权利。 2.甲方结清该房屋交接日期前的所有费用，交接后发生的费用由乙方承担。 第四条：违约责任 1. 若甲方不能按时完成搬迁并向乙方交付房屋，每逾期一日，向乙方支 付购房款、搬迁费、补偿费等（共计元）千分之五的违约金。 2.若乙方不能按时向甲方支付购房款、搬迁费、补偿费等，每逾期一日，向乙方支付购房款、搬迁费、补偿费等（共计元）千分之五的违约金。 3.本协议所涉及的购房款、搬迁费、补偿费等均为一次性付款，若甲方或与甲方有关联的第三人再就本房屋主张权利、价款、补偿等，甲方应向乙方返还购房款、搬迁费、补偿费等共计元整，并且支付违约金元。
第五条：争议解决 本协议履行过程中，如发生争议，甲乙双方应协商解决，协商不成时，可向有管辖权的人民法院起诉。 第六条：本协议经双方签章即生效，须共同遵守。本协议未尽事项，可另行议定，其补充协议经双方签章后与本协议具有同等效力。 第七条：本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。 第八条：其他约定 甲方：乙方： 住址：住址： 电话：电话： 年月日年月日
近期，广州市二手房买卖市场异常火爆，听说天河房产交易登记中心要在开门前两个钟就开始排队，不然拿不到号。房屋买卖毕竟是件大买卖，交易金额巨大，过户手续繁杂，因此，每天都有大量的市民前来宏力君处咨询，问如何规避房屋买卖过程中的风险。其实，在购房的每一个步骤中都隐藏着各种各样法律风险，因篇幅的原因，今天，宏力君就签订合同前看房、查册、办理委托手续三大步骤中应当注意的八大事项给大家分享一下，希望各位在看完这篇文章后能够在签订合同前注意，达到防范于未然的目的。 看房 1确认该房屋是否存在租赁给他人的情形。 法律风险提示：很多买方都比较重视房屋过户、交付等重要问题，而往往忽略一些细节问题。例如：如果该房屋存在租赁给他人使用的情形，极有可能出现买方买到了房子却无法入住的局面。原因就在于，我国合同法遵循“买卖不破租赁”原则，简而言之就是：“房屋的所有权发生转移后，原承租人仍可继续在租赁期限内使用该房屋，而买方无权要求承租人搬出去”。再加上卖方在出售该房屋时，原承租人还享有在同等条件下的“优先购买权”，如果处理不当，极易引发不必要的纠纷。 律师支招：所以买方有必要事先查明该房屋的租赁情况，再决定是否购买，如果打算购买已经租赁出去的房子，最好让房主提供
一份该房屋承租人的“声明”主要内容表明：承租人承诺在同等条件下放弃行使“优先购买权”即可。 2核对房产证地址与房屋所在的地址是否一致。 法律风险提示：仔细核对房产证上的地址是否与所看房屋一致， 防止出卖人以好充次，将自己所看好的房屋与实际购买的房屋不一致。 律师支招：买方在看房时对房屋内部进行拍照，并在房门前拍照，保留相关证据，如若发生纠纷，则可以提供证据证明。 查册 买方在签订合同当天必须让卖方提供标的房屋的查册表，核查房屋的基本信息。 3核对查册表上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致。 法律风险提示：仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的发生。 4核实房产证上共有情况是“单独所有”还是“共同所有”。
法律风险提示函 This manuscript was revised by the office on December 10, 2020.
法律风险提示函 2011年7月 致：苏州×××××科技有限公司 本律师在为众多企业单位提供法律服务的过程中，发现不少企业在日常管理中存在一些漏洞，为防范这些漏洞及其产生的法律风险，根据以往的经验，现向贵公司提出以下建议： 一、企业员工遭受工伤时，企业向其支付医疗费的法律风险及防范 案例：某公司员工王某在工作中，因履行职务的原因遭受李某某、吕某某等人殴打致伤，王某被及时送往医院治疗，治疗期间公司承担了所有治疗费用及往来差旅费共计100000余元。该案后由公安机关立案侦查，李、吕等人被指控犯罪。通过协商达成和解协议，李、吕等人愿赔偿王某18万元，然而公司支付100000余元医疗费用这一事实却未在和解协议中提及。事后，王某向劳动部门申报了工伤，被确认为工伤10级。王某现要求公司承担工伤赔偿责任，令公司陷入难以挽回医疗费损失的尴尬境地。 评析：上述案例，公司支付的医疗费可向侵权人追偿。而侵权人与受伤员工达成了和解协议，医疗费理应从侵权人的赔偿中扣除。但和解协议未提及医疗费用的事项，无法确认侵权人的赔偿项目的具体内容，导致公司所支付医疗费难以追偿的处境。 律师提醒：员工遭受工伤特别是第三人侵权导致员工受伤，企业在预付员工医疗费等其他费用时，应在付款前要求员工或其近亲属填写暂借单。暂借单中应列明借款人、借款日期、借款金额等事项，并应由借款人本人或其近亲属签字或按手印后方可领取钱款，以备日后用于依法结算、追偿或予以抵扣。 二、企业员工代表企业对外结算的法律风险及防范
房屋买卖协议书 甲方（出卖人）： 乙方（买受人）： 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商的基础上就买卖房屋达成如下协议，双方共同信守执行。 一、概况及转让内容 甲方自愿将坐落于___________________________________，建筑面积______________平方米（以甲方持有的房产证登记为准）的房屋出售给乙方，房屋所有权证书号为___________________________________； 二、合同价款 双方商定房地产成交价格为人民币（大写）_____________________（小写______________），成交价格已经包括本合同第一条所列全部内容转让之价格。办理产权过户所需的税费按照国家规定执行，不包含在合同价款中，此费用由_____________________。 三、合同价款的支付 乙方在本合同签订之日起_______日内支付人民币（大写）_____________________（小写）______________作为定金。乙方在办理完房屋所有权过户后_______日内支付合同价款的全部费用。 四、甲方义务 1．甲方保证该房屋不存在产权纠纷；未设定抵押、未出租、未被查封或存有其他权利瑕疵；甲方保证其对该房屋享有独立处分权；保证该房屋不被他人合法追索。 2．甲方应如实向乙方说明该房屋使用过程中的重大事项，提供购房、物业、公共修基金等手续及合同；结清房屋所有权过户前的有关费用（包括但不限于物业管理费、供水、电力、供暖、煤气、有线电视、网络、电话、公共维修基金等），出示有关交费证明。 3．甲方应当与乙方共同办理房屋所有权、土地使用权过户手续，为过户提供必要的文件、资料和便利。 五、乙方义务
一、房屋买卖合同无效的情形 法律法规：《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、最高人民法院相关司法解释、建设部相关规定等法律法 规的规定。 （一）房屋与土地分开转让的，（现实中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让/地产不得转让） 法律规定： 《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（建设部颁布实施）的第三条规定：“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的外，不得分离” 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外” 《城市房地产管理法》第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。” 法理分析：这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。 （二）侵犯优先购买权的。 法律规定： 《民法通则》第七十八条第二款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。” 《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。” 《合同法》第二百三十条条也有相应规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 法理分析：房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时，在同等条件下，其他共有权人或承租人有优先购买权。这就是说，所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般应为无效。（三）因欺诈而转让商品房的。 法律规定 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 （四）商品房预售违法的。 法律规定
商品房买卖合同风险防范 商品房的概念：目前调整商品房买卖关系的法律法规中，包括《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》中，并没有对商品房的概念作出明确的定义。 综合以上法律法规的立法本意，我们认为，商品房应当符合两个条件：1、为进入商品流通领域获取利润而开发建设的房屋；2、开发建设的主体必须是取得法定资质的房地产开发企业。因此，商品房是专指房地产开发企业开发建设并向社会公众公开出售的房屋。这里，我们把公民个人的私房、政府组织建设的经济适用住房以及公房改制出售给个人的房改房等排除在商品房以外。 从形态上看，商品房应当包括期房和现房两种。期房指正在建设中的房屋，现房指已经竣工验收的房屋。商品房买卖合同的概念：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并参照《合同法》第130条关于买卖合同的定义，商品房买卖合同专指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 商品房买卖合同的特征：1、出卖人的特定性。出卖人应当是具有城市房地产开发经营资质的房地产开发企业；2、标的物的特殊性。交易的标的物是房屋，而且，房屋可能是现实存在的，也可能是现实并不存在，将来建造的房屋；3、出售行为的社会化、公开化。开发企业销售的房屋，并不是明确指向某个购买人，而是向社会公开销售，面向的群体的不特定的。 在了解了商品房买卖合同的基本概念后，我们主要从房地产开发企业的角度来分析，在签订商品房买卖合同，以及在履行过程中，如何来防范和控制房地产开发企业可能存在的风险。从目前的实践来看，商品房买卖合同纠纷呈现多样化、普遍化特征。任何一个商品房开发项目，完全没有纠纷是不可能的。如何控制合同履行过程中的风险，对于提高开发商的收益率、维护良好信誉，保障企业持续稳定发展至观重要。下面，我们从一些实际案例来分析如何控制和防范风险。 一、如何控制广告的风险。 众所周知，在目前的商品房销售模式中，都是选择以售“楼花”的方式进行销售，也就是销售期房。期房，也就是正在建设过程中的商品房。期房，由于其价格低于现房，往往是购
法律风险提示单 根据《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《公司法》、《劳动法》等相关法律及最高人民法院的有关司法解释，作如下法律风险提示： 1、公司设立要规范操作，设立过程中各种手续应及时办理，否则将可能因设立行为瑕疵而归于无效。 2、公司投资应依法进行，对投资项目进行法律上的可行性论证，避免法律障碍，否则会导致投资效率低下甚至失败。 3、明晰企业设立、经营管理过程中形成的各种权益和收益的权属界定，优化股权安排，避免产生权属纠纷而影响正常生产经营。 4、涉及重大担保、改制重组、投融资等高风险业务时，要聘请律师参与决策论证、制度安排、程序设计、方案审核和文件制定的全过程，依法妥善处理各种利益关系，完善各项制度，以防止由于法律事务工作的缺失及为规避风险而裹足不前，放弃发展机遇。 5、增资扩股时，新增资本要经过资产评估，并折算成公司股份；新增股东要经过原有股东的同意，并召开新的股东大会形成决议。同时要办理相应的变更登记手续。 6、警惕非法集资、虚假按揭套取银行贷款、违规贷款、挪用资金的风险。 7、对外转让股权，应书面通知其他股东征求同意并形成有效的股东会决议。受让方应要求转让方提供其他股东同意转让或者放弃优先权的证明，以保证转让行为有效。否则可能会导致转让无效。 8、强制执行股东的股权时，在作价程序和实体方面就注意维护被执行人的权益，并没有按照规定及时通知其他股东，否则拍卖转让股权的行为可能会归于无效。 9、公司新增股东，应当及时办理变更登记,以避免公司新股东与原有股东因股权而发生纠纷、以及因不及时变更而承担相应的行政法律责任的风险。 10、企业国有产权转让必须按规定程序进行，经批准后方可转让。要切实维护职工合法权益；在清产核资、财务审计的基础上，进行资产评估。转让信息要公开发布，转让方式要按规定规范进行。否则股权转让可能归于无效。 11、加强质量、安全生产管理，避免成为产品责任、合同责任及雇主责任的承担者。 12、加强业务人员培训，素质低劣，为达到目的不择手段，无权代理，滥用代理权等将可能有损公司利益。
房 屋 买 卖 合 同 甲方： 乙方： 依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，买卖双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就房屋买卖有关事项，达成如下协议： 第1条 ：房屋基本情况 乙方购买甲方合法拥有的坐落于 市 区 ，产权证第 号，建筑面积 平方米的房产一套。 第2条 ：付款方式 1． 双方议定上述房产出售价格为 （大写）元整。此房价款为甲方净价。 2． 甲方收到乙方定金 元整，即可为乙方准备办理过户手续。（以收据收条为准） 3． 办理过户手续当日乙方交付甲方首付款 元整。（以收据收条为准） 4． 余款 元整，乙方应在 前付清。届时，甲方将该房产交付给乙方。 第三条：房屋过户 甲乙双方应积极配合办理过户手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。过户费用将由甲乙双方共同承担。 第四条：双方责任 1． 甲方保证出售房产符合国家房产的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。 2.乙方应在规定的时间内将房屋款交付给甲方。 第五条：合同变更 1． 在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内（书面通知发生三日内）签订变更协议，否则造成损失由责任方承担。 2． 本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。 第六条：违约责任 本合同签订后，双方不得违约，如甲方违约，双倍返还乙方定金，如乙方违约，定金不退。
第七条：合同争议的解决 本合同履行过程中，如发生争议，甲乙双方应协商解决，解决不成时，可向有关有管辖权的人民法院起诉。 第八条：本合同经甲、乙双方签字之日起即生效。 第九条：本合同共 页，一式 份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力。 甲 方（卖方）： 乙 方（买方）： 身份证号： 身份证号： 电 话： 电 话： 现 住 址： 现 住 址： 签约日期： 签约日期：
一、房屋买卖合同定义 房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。 二、房屋买卖合同注意事项 (1.)房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 (2.)房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 (3.)交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个
不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 (4).土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 (5.)市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 (6).福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 (7.)单位房屋是否侵权
浅析商品房买卖中的合同及其风险防范 摘要：现实中，商品房买卖纠纷案件层出不穷，究其出现的原因，其中最主要是因为买受人对所签合同没有一个明确的认识。为了减少商品房买卖双方出现的矛盾，本文对商品房中出现的几个重要的合同进行阐释。 关键词：商品房认购书；商品房预售合同；商品房买卖合同 1 商品房买卖中的合同 商品房认购书的基本内容 商品房认购书的概念在商品房买卖过程当中，开发商一般先与购房者签订认购书，作为买卖合同签署前双方行使权利承担义务的书面凭证。商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。签售的目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，买受方往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等。 商品房认购书的特征商品房买卖认购书的内容一般包括：双方当事人基本情况；房屋基本情况（含位置、面积等）；价款计算；订立正式购房合同的时限约定。认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认。商品房认购书的订立相对比较简单，一般是购房者与开发商采用合同书形式订立合同，该合同自双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定。 商品房认购书的法律规定最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该条规定承认了商品房买卖认购书的效力，规定了定金条款的适用，即接受定金一方违约，双倍返还定金；支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立，接受定金的一方要返还定金。．商品房预售合同 商品房预售合同含义商品房预售合同，是商品房买卖合同的一种类型。商品房预售合同是指：房地产开发将尚未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 商品房预售合同特征商品房预售合同是远期买卖合同，其标的物为非现实存在的物，而是将来的物，商品房预售中出卖的标的物为在建房屋，很多甚至为未建房屋。如果对预售交易行为放任自流，买受人（预购人）承受的风险将大大高于现房买卖的风险，并极易引发房地产交易中过度投机、欺诈等违法行
银行法律风险提示 致：xx银行 根据顾问律师在近期的顾问工作以及与贵行的工作交流，本所就银行办理以下事项或业务时应注意的法律风险，向贵行做以下提示： 一、关于办理抵押、质押登记的相关问题 《物权法》第224条“以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立”、第226条“以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立”、第228条“以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立”。 根据以上规定，银行在办理有限责任公司或非上市公司的股权质押时，应当到相关的工商登记管理部门办理股权质押登记手续，该质权方能设立；同时，以应收账款出质的，当事人应当到人民银行信贷征信机构办理出质登记，该质权方能设立。 上述条款既是对质权设立的强制规定，也是对工商管理部门、人民银行等登记部门的职责要求。但据我们了解，成都市范围内，目前在该两部门办理质权登记时均遇到一些障碍或者是该相关部门还未有受理质押登记工作。即出现了银行无法依照《物权法》规定办理质押登记，但若不办理相关登记，又将造成银行质权不能有效设立的法律风险。 对此，我们建议，在相关部门目前不能受理上述质押登记的情况下，贵行可以考虑采用以下措施来防范或减少风险：
（1）贵行仍应到相关部门递交办理上述质押登记的申请或资料，并应做好相关的证据保全工作（必要时可请公证人员陪同前往，并对申请办理质押登记行为出具公证）。如今后确因该质权未能有效设立而给银行造成损失的，贵行可据此并依据《物权法》第21条“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任”之规定，要求登记机关承担赔偿责任。 （2）同时对相关部门没有依法办理相关登记的，贵行也有相应救济措施。如依据《行政复议法》第六条“有下列情形之一的，公民、法人或者其他组织可以依照本法申请行政复议：······（八）认为符合法定条件，申请行政机关颁发许可证、执照、资质证、资格证等证书，或者申请行政机关审批、登记有关事项，行政机关没有依法办理的······”之规定，贵行可以在有关部门不依法办理登记后申请复议，同时，依据《行政诉讼法》第三十七条“对属于人民法院受案范围的行政案件，公民、法人或者其他组织可以先向上一级行政机关或者法律、法规规定的行政机关申请复议，对复议不服的，再向人民法院提起诉讼；也可以直接向人民法院提起诉讼”之规定，贵行在因无法登记而导致的质权落空之时，可以依法向人民法院提起行政诉讼，并依据《行政赔偿法》相关规定，要求有关部门对因不依法行使职权而造成的损失进行赔偿。 二、关于国有企业提供担保应向国有资产管理部门备案 目前在贵行的授信条件中，多有出现“由国有企业提供保证、抵押等担保”的情形。为此，在办理国有企业提供担保的业务中，贵行应注意以下规定：1、《企业国有资产产权登记管理办法实施细则》第六条“企业提供保证、定金或设置抵押、质押、留置，以及发生资产被司法机关冻结情况的，应当在申办各类产权登记中如实向产权登记机关报告”；2、《四川省企业国有资产监督管理暂行办法》第二条“我省国有及国有控股、国有参股企业中的国有资产的监督管理，适用本办法”、第二十条“国有独资公司（企业）的下列重大事项应当事前向国有资产监督管理机构备案：（二）对外提供的单项担保额超过国有
房屋买卖合同 出卖人(以下简称甲方)：姓名：身份证号码： 买受人(以下简称乙方)：姓名：身份证号码： 根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。 第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。现该房屋具体状况如下： (一) 座落于市小区号楼单元 室，为房，建筑面积平方米; (二) 房屋为棚改房，选房卡编号为：NO: ，小区验收单编号为：号（NO: ）.该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。 第二条上述房产的交易价格为：单价：人民币元/平方米，总价：人民币元整(大写：元整)。以上款额已全部付清。 第三条甲方应在乙方办理房屋所有权证前将落户于该房的户籍关系迁出。 第四条甲方承诺并保证，依法享有本合同所售房屋共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。 第五条甲乙双方同意，在本合同生效之日起至房屋配户满五年时，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权变更登记手续，依法取得房屋登记在乙方名下的《房屋所有权证》;并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更登记手续。该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：其土地使用权证所载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。除本条已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由乙方承担。 第六条该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，甲方已付清。 第七条甲方保证已如实陈述本合同所售房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋在交易时没有产权纠纷或影响双方交易的任何法律障碍，有关揭、抵押、租赁、税项等，甲方均在合同生效前办妥。生效后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。 第八条本合同自甲乙双方签字之日起生效。 第九条本合同有关的任何争议，双方应协商解决。协商不成的，提交当地人民法院仲裁解决 第十条本合同一式三份。其中甲方执一份，乙方执一份，提房屋权属登记机关一份。 甲方(签章)：法定代表人： 乙方(签章)：法定代表人： 签约日期：年月日