房屋买卖合同的法律风险点

合同本为明确双方的权利义务，规范交易双方行为而存在，但法律风险就像一个个暗礁，使得合同的起草者、审查者不得不提心吊胆、步步为营。在一定程度上，合同法律风险可通过收集、识别、分析、定位等系统化手段得以避免或者降低。本文主要以房屋买卖合同为例，简要阐述在合同订立过程中的主要风险点以及防范策略。

一、合同起草签订前是否进行了相关调研

在房屋买卖合同中，未进行前期调研而产生风险的典型例子有

风险行为1 未对签约对方的主体资格作详细调查，而与没有签约主体资格的相对方签约。

•风险结果可能导致合同无效，一方当事人利益受损。

•预防策略合同各方应当注意对签约对方的主体资格作详细调查，防止对方没有签约主体资格。比如自然人是否是该房屋的合法所有人或签约单位是否具有法人资格、签约人是否具有代理权限、现售商品房的房地产开发企业是否符合国家规定的资质等。

风险行为2 在签约前，买方未对所购买的房屋是否属于下列国家禁止转让的房屋进行调查。

•风险结果如房屋属于国家禁止转让的房产范围，则该合同无效，并极有可能给

买方造成重大损失。

•预防策略在签约前，买方应对所购买的房屋是否属于下列国家禁止转让的房屋进行调查（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

风险行为3 未对合同对方的资产状况、信誉状况作调研。

•风险结果合同对方很可能存在资产、信誉问题影响合同履行，导致无过错的一方遭受经济损失。

•预防策略应对合同对方的资产状况、信誉状况等作调研。企业资产调查一般包括如下内容企业的土地、厂房、办公场所及其产权，企业车辆、设备、办公用品等；企业的对其他企业持有的股权或债券；企业的应收帐款和应付帐款，企业分支机构及其财产情况；企业股东或合伙人的资产情况。在具体实施中针对不同类型的资产从时间的角度进行分析，从而确定调查的可靠性和准确性。企业信用调查包括如下内容企业工商登记中的名称、资本金、企业法人情况、经营活动有无超越本身范围和企业经营情况；企业有无漏税、拖欠税款情况；企业进出口情况；企业与其他企业有无经济纠纷，有没有违规信息，法人有没有会影响到企业

风险行为4 买受人未在购买房屋之前对所购买房屋的相关情况做全面调查。

a.风险结果可能发生买受人所购买之物权属不明或该物侵犯他人合法权利的情况，从而给买方造成损失。

b.预防策略买受人在购买房屋之前应对所购买房屋的相关情况做全面调查，如到相关房地产登记部门进行查询以确定购买该房屋不侵害自身或第三方的合法权益；了解所购买房屋是否存在租赁、抵押等法律关系。

风险行为5以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时未办理审批手续。

a.风险结果房屋转让行为无效，可能给买方造成损失，卖方应承担相应的责任。

b.预防策略以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

风险行为6 国有资产占有单位将其占有的国有房屋进行买卖，未进行资产评估。

a.风险结果违反国家强行性规定，导致合同无效，造成卖方经济损失。

b.预防策略如国有资产占有单位将其占有的国有房屋进行买卖的，应当进行资产评估，并按照国家相关规定办理必要手续。

二、合同内容是否完备齐全

风险行为1 合同主要条款缺失或约定不明确。

a.风险结果可能导致合同双方在合同履行过程中因条款不全或约定不明而发生争议，从而给一方带来损失。

b.预防策略合同中应包括如下主要条款开发商的相关情况、房屋坐落的具体位置、购房的价格、面积、交付使用日期、付款方式、房屋建材和安装标准、房屋建筑质量、房屋平面图等。每个条款都应力求明确，不可摸棱两可。

风险行为2卖方未在合同中担保其交付的房屋及其处分权不存在未告知对方的瑕疵。

a.风险结果如该房屋的转让侵犯了第三人的所有权或优先购买权，则该第三人可主张房屋买卖无效。买方的合同目的将无法实现，卖方也将因此承担违约责任。

b.预防策略卖方应在合同中担保其交付的房屋和其处分房屋的权利不存在未告知对方的瑕疵。如合同为多个所有人共有，或存在具有优先购买权的承租人等。

风险行为3 卖方以出让方式取得土地使用权的，转让房地产不未符合法定条件。

a.风险结果合同无效，卖方应赔偿买方承担违约责任。

b.预防策略卖方以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，买方应要求卖方保证下列事项（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产

•风险行为4卖方在预售商品房时，未符合法定条件。

a.风险结果卖方应停止预售活动，承担行政责任，如没收违法所得，并处罚款等。

b.预防策略卖方预售商品房的，应当保证符合下列条件（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。此外，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

风险行为5买方在购房过程中，未将售楼广告中明示的重要内容写入合同。

a.风险结果可能导致双方因交付的房屋与卖方事先承诺不一致而发生争议时，买方不能依据合同主张自己的权利。

b.预防策略买方在购房过程中，应谨慎注意审查合同文本，对于售楼广告中开发商明示的条款，如果很重要，应写入合同。而且应当在合同中注明，如果双方当事人无法在相关细节上有所说明并得到双方认可时，则卖方提出或发布的售房广告及其宣传品应当作为解决纠纷的证据。

风险行为6 在私房买卖合同中，未注明房屋及有关设施的质量状况。