浅析契税征管存在问题及对策
一、契税的定义
二、契税的发展历史：
三、新中国建立后的相关契税政策
四、契税在国民经济影响和地位分析。
五、契税征管过程中存在问题形成原因分析。
六、契税征税中存在问题的对策
新中国成立以后，我国在伟大的中国共产党正确领导下，以马克思、列宁主义、毛泽东思想、党的路线方针、政策指引下，解放思想，全国人民团结一致，掀起了建设新中国的热诚浪潮，国民经济在旧中国，由于腐败清政府统治和曰本帝国主侵略，国民经济反动派严重破坏，国民经济已面临崩溃边源，新中国一成立可认说百度待兴，经过采取一系列步聚、措施、经济取得举世瞻目的成就，特别是三中全会以来，在以邓小平同志为核心的第二代领导集体的英明领导下，全国人民团结一致，国民经济取得了空前成就，综合国力跃上了一个新台阶，国民经济总额比以番了几番，在经济持续维持高增长。契税税收收入也迅速增长，下列浅析契税征管中存在的问题及对策。 一、契税的定义
那什么是契税呢？根据《中化人民共和国契税暂行条例》规定：契税是指在土地、房屋权属发生转移时，国家按照当事双方谕定的合同（契约）认定所确定价格的一定比例向取得土地使用权，房屋所在权的单位和个人征收的一方为税，更深一点理解转移土地房屋权属行为含：（一）、国有土地使用权出让（二）、土地使用权转让，包括出售，赠与和交换（三）、房屋买卖（四）、房屋赠与（五）、房屋交换行为。有上述的一种行为就要交纳契税了。
二、契税的发展历史：
契税并不是新中国建立后才有，古朝代已有开始，契税起于东晋南朝的“估税”。在唐末五年代时又恢复，只限于田房交易，、规定凡田房交易的契约必须经由官府审查，加盖官印。后唐天成四年：“京城人买卖庄宅，官中印契，每贯抽税契钱二十文。这样契税就出现了。北宋初年契税税率为2%，很快提到4%、6%。到南宋时高达10%。到清朝未期，土地、房屋的买卖契税税率提高到9%。由此可见，契税已有很长的历史，并非新中国成立后才有。
三、新中国建立后的相关契税政策
1950年4月30日中央人民政府政务院发布了《契税暂行条例》.1997年4月23日，国务院第55次常务会通过并发布了《中华人民共和国契税暂行条例》，并于1997年10月1日开始执行。新条例发布后，广西壮族自治区结合自己实际情况，制定了具体实施办法，1999年国家又发文件调查房地产市场契税，政府对个人购买普通住房减半征收契税。对积压空置商品房，给予免税优惠。这样在1997年间发布了《中华人民共和国契税暂行条例》，税率在3%-5%。在1999年发布一个补充规定。1950年政务院发布的《契税暂行条例》同时废止。广西壮族自治区从本省实际出发，规定了契税税率3%。
1997《条例》规定了计税依据为三种：
（1）国有土地使用权出让、土地使用权转让和房屋买卖、按照成交价格计算征税。
（2）土地使用权赠与、房屋赠与、由征收机关参照土地使用权出售，房屋买卖的市场价格核定。
（3）土地使用权交换、房屋交换，按照成交的使用权、房屋的价格差额计算征收。 契税应纳税额，其计算公式：应纳税额=计税依据×税率。
四、契税在国民经济地位和作用分析。
（一）、契税收入情况。
全国在今年1月至9月份全国契税已累计入库了372.81亿元，比上年同期增长56.37%，预计全年收入额将接近500亿元，继续保持快速增长势头。我国现有24个税种中，契税近来已成为收入上占最快的税种，平均2年上一个台阶，6年间增长收入增长9.8倍。
契税收入已成为地方财政收入的主要来源，这几年来，契税的大幅增收，大大减轻了农村税费改革“减负”所带来财政压力。为保证基层政权的正常运转和改革的进一步深化作出了重要贡献。
（2）、调控房地产市场，规范地方交易行为。
一方面，政府可以通过对税率高低的调节，达到调控地产市场的目的。另一方面，在地产交易环节征收契税，可以在一定程度上抑制“炒买”、“炒卖”房地产以获取暴利等投机行为有利于维护良好的房地产交易程序。目前房地产市场交易很火爆，许多经济学家认为，中国房地产投资过热，炒房买卖很普遍，契税收入已成为调控房地产市场有力杠杆。
（三）、调节社会收入分配
契税实行从价比例税率、房价越高，税负越重。这种内在调节机制对部分购买高档高商品房的高收入者有一定调节作用，可在一定程度上缓解社会的不公的矛盾。
从上述分析契税在国民经济地位和作用相当重要。
五、契税征管过程中存在问题形成原因分析。
造成契税在征管过程中存在问题原因有限多方面，许多方面都会造成。总结起来主要几列
（一）、金融政策问题
近几年来，我国金融政策逐步放宽住房贷款门栏。调低利率，近段才又上调，但总来说，都比较低，有的地方出台鼓励居民贷款购房政策，中央又出台了公积金贷款的政策，使居民有多渠道集到贷款资金购房。且投资房地产又有较好的回报，许多人纷纷投资房地产。房地产开发商很容易得到银行贷款，有了资金有足够能力进行房地产开发,居民只预付首期，就可以购房了,许多居民又把购房抵压给银行来贷款，再继续购房形成炒卖房地产的投资群体。使房地产成效活跃，房地产不断升值。在上海、北京有的每平米达一万元以上的楼盘，前段时间就有温洲购楼团到处购楼，他们有庞大信贷资金把得到楼盘后就拿来炒卖，这样使房地产交易很火爆，有的楼盘拿来恶炒好几手了。这样造成房地产不断升值，一个楼盘恶炒好几手了,难以确认,中间几手契税无法征收。
（二）、契税政策本身问题
中央在1997年发布了《中华人民共和国契税暂行条例》定了3%-5%之间,1999年又出台契税补充规定，这样有的地方出台契税政策税率比有的地方低，广西执行税率为3%，上海只有1.5%。形成纳税人之间不平等，中央出台契税政策应该深思熟虑。1997年发布《契税暂时条例》而在99年出补充规定，形成契税税收不严厉，显得随意。这样造成：
1、契税政策不连贯，也显出不稳定。
2、契税政策变化不利于维护税法的严肃性，显得税收政策很随意。
3、在一定程度上影响政府和征收机关形象。
4、契税政策“朝令夕改”缺乏其刚性。
1997年10月1日，新的《中华人民共和国契税暂行条例》才执行，1999年国家又下发文件调整房地产市场的契税政策，时间相隔不足两年，显出契税政策不连贯、不稳定，制定契税税收政策很随意，不经深思熟虑，政策也不完整。
（三）、宣传力度不到位，监督不力。
宣传契税政策投入财力，人力、物力不足，许多人都有对契税政策一知半解，甚至不了解，他们取得房地产后，往往都在交纳税有效日期内不到税务部门交纳税款，而只是观望等待，有的开发区转让出的宅基地有十年之久还没有交纳税款。他们除了纳税意识不强之外，有的在观望等待政府是否出台更优惠政府，有的是进行房地产倒卖，没有交纳第一手契税而税收部门往往事后才能监督，一块宅基地、房屋能够转让了多少次没办法弄清，给收契税带来不利问题。
(四)、部门之间协调不足，造成信息不能共享
财政部门（税务部门）与房地产部门、开发区之间各有自己的信息资源平台、工作信息平台。由于部门间协调不足，部门之间应共享信息资源不能有效共享，对房地产交易监督不到位、不及时。
（五）、契税税率不同造成纳税人税收负担不平衡。
1997年10月1日前，我国执行1950年发布的《契税暂行条例》中6％的契税税率。1997年10月1日后，依照新的《契税暂行条例》，广西根据自己的实际情况，实施3％契税税率。1999年国家又下发文件调整房地产市场契税政策，对个人购买普通住房减半征收契税，对积压空置商品房给予免税优惠。这样，契税政策人为划分几段时期，划分不同税率。纳税人有执行税率6％，有执行税率3％，有的执行税率1.5％，有的执行全免。但在征管过程中，发现由于税率不同，造成这样几个不利的因素：
1、执行契税税率不同，造成纳税人税收负担不平衡。
2、增加财政部门与纳税人矛盾。
3、由于契税政策更变，税率也在变，纳税人有的在等待观望，再盼等政策优惠，有的弄虚作假，逃避纳税。
4、由于纳税人负担不均，抗、拖税现象时有发生，给基层财政机关带来工作阻力和矛盾，影响正常征收工作。
（六）、先办土地房屋证，后办契证，增加税收难度。
1997年10月1日后执行《中华人民共和国契税暂行条例》的第十一条规定：“纳税人未出具契税完税凭证的，土地、房屋管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”。但是，基层财政部门在征收契税时发现，情况往往不一样，存在先办土地、房屋证后办契证的现象，为了吸引外来资金，引来外来投资，许多地方都是搞“先办土地、房屋证后办契证”的举措。由于这样，基层财政部门征税时，增加了税收困难度。 六、契税征税中存在问题的对策
为了有利于公平税负，有利于税收征管，减少税收流失，笔者认为：
（一）、严格核定土地、房屋买卖手续，确定成交价格总额
土地、房屋买卖成交价格总额是征收契税的关键，成交价格总额越大，应征契税税金就越大。因此，土地、房屋成交价格必须真实。监督土地、房屋买卖成交价格真实的有效办法是用财政部门发放的专用收款收据和当时双方谕定的合同（契约）作为纳税依据。对用银行信贷资金来炒买房屋的单位与个人要认真核定其成交价格，及确定其交易次数。杜绝只第一手及末手交易转让交纳税，中间几手交易不纳税。
（二）、完善契税税收政策。
国家曾发布了两个《契税暂行条例》，1999年又发布了一个文件，这样，人为划分几段时期的契税政策，契税税率也各不相同。政策执行也就不同。因此，为了管理征好契税，国家完善原来契税政策，在现行新的《契税暂行条例》基础上，补充建全这套契税政策。用一个税率，减免契税有严格界限规定。
（三）、健全契税政策，使用一个税率。
现行《契税暂行条例》第三条规定，契税税率为3－5％，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。报财政部和国家税务总局，在这规定上，各省、自治区、直辖市结合自己的实际情况，都制定了实施《中华人民共和国契税暂行条例》办法的契税政策。广西壮族自治区也制定了具体实施办法，使用的税率为3％，但是目前在征收契税中，按照新的《中华人民共和国契税暂行条例》和1999年下发文件规定，用的税率有好多种，因此，在现行的新的《中华人民共和国契税暂行条例》基础上，健全和完善这套契税政策，规定只用一个税率，这样，有利于契税征收和纳税人税收负担平衡，基层财政部门在征管时执行政策理直气壮。
（四）、坚持执行先办契证后办土地、房屋证政策。
随着我国经济的不断发展，房地产市场的活跃，契税税收收入占我国财政收入比重越来越大，各级财政机关加大了人力、物力和财力的投入，在加大契税税收征收力度的同时，在当地党政领导的重视支持下，各部门相互配合，特别是土地管理部门和房产管理部门的配合，坚决执行新的《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条的规定：纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管