二手房买卖合同纠纷相关意见
甲方自愿把“两证”(房屋所有权、国有土地使用证)交给中介方保管至本协议履行完
毕为止，在未解除本定金协议之前，就本协议甲方不得再私自收取第三方的定金。
一、二手房买卖合同纠纷现象
1、一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，怎么处理?
出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求
继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
测量机构应当是取得中央政府机构测绘专业管理机构颁发的测量资格的机构，测量义
务不得委托给他人;没有专业资格的机构测量的数据无效，买受人有权拒绝支付房款。
(1)已经办理房屋所有权转移登记的;
(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;
(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付
款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由
提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;
其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。
2、当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同，对房屋价款和履行方式约定不一致的，怎么处理?
当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行
方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约
定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要
时可一并建议相关行政主管部门予以处理。
也就是说，通过签订阴阳合同避税的，避税的条款因违背双方的真实意思表示，而无效，仍应按照实际交易价格履行。
3、房屋买卖合同履行过程中，一方当事人根本违约的，违约方是否享有合同解除权?
房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约
方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。
房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价
解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判
决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定的法定不能履行或事实不能履行情形的除外。
二、阴阳合同法律效力问题
对于二手房交易中阴阳合同的法律效力问题，该如何看待?我们认为应该本着公平原则和诚实信用原则来判断。
有观点认为应当认定阴阳合同无效，理由是《合同法》第52条第1款第2项规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”。但是我们应当看到，在以阴阳合同为由产生纠纷的案件中，大多数的真实原因都是因为受房地产交易市场价格波动的影响而不愿意继续履行合同。如果仅仅因为阴阳合同的存在就判定买卖合同无效既不利于保护交易也违反诚实信用原则。分析阴阳合同可以看出，当事人签订合同的目的包括买卖房屋、办理贷款、办理网签等，逃避税收并不是当事人订立合同的真实目的，虚假价格条款也不是当事人的真实意思表示。根据《合同法》第56条规定：“合同部分无效的，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效”，所以，对于阴阳合同的效力应当认定除虚假交易价格之外的其他条款有效，虚假交易因为损害国家和公共利益应认定无效。
而法院对阴阳合同效力的态度是，阴阳合同在相当长的时间里都是一种客观现象，短期内也不可能完全消除，因而，老百姓、政府机关、法院都是知道的，法院审判也相对比较宽松，除非差价太大，往往根据违约情形选择适用对违约方不利的规定。具体可分为以下几种情形：
1、对于差价以装修名义并且差价较小的，一般认定合同有效。
2、对于差价太大，一般会认定无效。
3、对于卖方不想卖，主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的，一般认定合同有效但过户价格条款无效。
4、对于买方不想买而主张卖方避税，或者签现售后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效但过户价格条款无效。
5、对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户，另一方拒绝的，会调解，调解不成则认定合同不成立。
6、没签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。
根据《中华人民共和国合同法》、《二手车流通管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，就二手车的买卖事宜，买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订本合同。
总之，应对二手房交易中阴阳合同的法律效力纠纷是一个复杂的过程，实践证明，由
具备一定法律知识和工作经验的律师来处理，既可以防范法律纠纷，也可以更好地解决法
律纠纷，最大限度地避免或降低经济损失，有效地保障您的合法权益。为了更好地帮您解
决二手房交易中阴阳合同的法律效力问题，防止陷入法律误区，您可以委托我们有经验的
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延伸阅读：二手房买卖合同纠纷案例分析
裁判要点
房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与
卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌
出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司
的房源信息，故不构成违约。
相关法条
《中华人民共和国合同法》第四百二十四条
基本案情
第二十一条合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。空格部分填写的文字
与印刷文字具有同等效力。
原告上海中原物业顾问有限公司(简称中原公司)诉称：被告陶德华利用中原公司提供
的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约
支付中原公司违约金1.65万元。
被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并
非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不
存在“跳单”违约行为。
法院经审理查明：2020年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2020年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋;11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋;11
月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委
托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会
等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产
买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地