浅析“借名买房”行为法律效力的判断及确权处理
摘要：”借名买房”现象涉及到真实购房人、登记所有人、甚至是与第三人之间的关系。

正确判断基于各种原因的借名买房行为的法律效力，才能够明确不动产的权属问题，才符合《物权法》的立法目的，保护真实权利人的合法权益。

关键词：借名买房、行为效力、确权处理
限购政策出台至今，”借名买房”现象时有发生。

其实除了规避限购令，日常生活中还有很多其他原因也会导致真实购房者”借名买房”。

然基于登记的公信力，事实购房人、登记所有人以及可能涉及到的第三人之间，非常容易产生权属纠纷。

本文拟从”借名买房”这一现象出发，简单分析这一行为的法律效力及出现纠纷时的确权处理。

一、”借名买房”的概念及产生原因
（一）”借名买房”的概念
借名买房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为①。

房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记所有人。

（二）”借名买房”的产生原因
1.规避法律或者政策
借名买房出现的原因往往是事实购房人没有资格购买，为了规避法律和政策的规定，借登记所有人之名，取得购买房屋的资格。

2.转移财产逃避债务
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第7条规定，如果债务人所有动产不足以偿还债务，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行多余的不动产。

有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，使债权人和法院无法执行。

3.简便手续减少税费
房屋是不动产，价值大，每次转让均需办理登记手续，缴纳一定费用。

事实购房者为了简便手续，减少税费的缴纳，也常常采用借名买房的方法。

4.其他原因
借名买房有的是为了达到某种特殊目的。

比如，在银行贷款买二手房对年龄是有严格限制的，年纪大的购房者不符合贷款条件，便使用子女的名义贷款买房。

二、”借名买房”的法律关系及可能产生的权属纠纷
借名买房在实际履行过程中，除了借名者与被借名者之间的法律关系，还有可能涉及到与第三人（双方当事人的配偶、继承人或善意受让人、债权人）的法律关系，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。

（一）登记所有人不承认借名买房之实，提出权属争议
现实中，房价猛涨常会令登记所有人后悔不该出借机会，利益引诱下，既然所有权登记在自己名下，为何还要拱手让给他人。

这种
情况涉及的是事实购房人与登记所有人之间的法律关系。

（二）第三人对争议房产权属问题提出异议
最常见的就是离婚案件和遗产继承案件。

登记购房人的配偶在离婚之时，会以共同财产之名要求分割争议房产；或者登记所有人死亡，其继承人不了解借名之事、不承认借名之实，认为自己享有该房产的继承权。

（三）房产被登记所有人处分或被法院执行
现实中，有两种情形可能会导致房产违背事实购房人的意志转移给他人所有。

第一种情形是登记购房人擅自处分该房产。

登记所有人利用登记的公信力，使他人确信自己就是房屋所有人，对房屋进行处分，包括转让或抵押。

第二种情形是法院执行该房产。

如果登记购房人对他人有债务不能清偿，该套房产有可能被法院查封甚至进而被拍卖。

三、”借名买房”的行为法律效力的判断
借名买房行为作为一种民事行为，判断其法律效力，应作具体分析。

我国《民法通则》第55条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。

通常情况下，有能力购买房屋者，多为具有完全民事行为能力的人，且房屋价值巨大，一般也不会出现意思表示不真实的情况，那么，判断借名买房行为是否具有法律效力，关键就要看这种行为是否违反法律或社会公共利益。

（一）借名买房行为有效
如果不存在恶意规避法律或政策的行为，且未对社会公共利益带来损害，应当认定这样的借名买房行为有效。

这里又分为两种情形：第一种是借名行为自始至终不违法。

事实购房者自身具备购房资格，但基于某种原因借用他人名义。

比如前述父母为避免将来过户手续繁琐，直接以孩子名义购房。

第二种是借名之初违法后违法状态消除。

事实购房者自身本不具备某种购房资格，但随着法律、政策的修改或者废止或者自身条件的改变，具备了购房资格。

（二）借名买房行为无效
如果存在恶意规避法律或政策的行为，或对社会公共利益造成损害，应当认定这样的借名买房行为无效。

比如不具备资格购买经济适用住房的行为。

如果这类合同有效，就会侵占了符合条件的人群的利益，违背了政府推出安居房的初衷。

四、”借名买房”的确权处理
（一）当登记所有人对不动产提出权属争议时
通过本文的第三部分我们已经明确，事实购房人和登记所有人之间的借名买房行为，只要不违反法律和政策规定，不损害社会公共利益，借名买房行为有效，依之所签订的合同亦有效。

如果加上出资证明等证据佐证，可以判断事实购房人应享有该不动产的物权。

如果该借名买房行为无效，当事人之间的借名买房合同亦无效，我们只能判断该不动产归登记所有人所有。

倘若事实购房人证据保存妥当，能证明其为全部出资，尚有可能享有对登记所有人的债权。

（二）当第三人对争议不动产提出权属异议时
如果当事人其中一方的配偶要求分割共同财产或当事人其中一
方的继承人要求继承该不动产，如上述第（一）点所述，若借名买房行为有效，该不动产真实权利人为事实购房人，则其配偶或继承人可对该不动产主张权利；若借名买房行为无效，该不动产归属于登记所有人，登记所有人的配偶或继承人可以主张权利。

（三）事实购房人与善意受让人、登记所有人的债权人产生权属纠纷时
登记所有人未经事实购房人同意对房产为处分行为，会造成事实购房人与善意受让人或债权人产生权属纠纷。

类似情况如何确权，可从以下方面考虑：
1.借名买房行为无效，则转让（抵押）合同有效
当借名买房行为无效时，房屋的所有权归登记所有人所有。

房屋所有权人有权通过转让或者抵押的方式处分自己的房屋，第三人可以成为该房屋的权利人。

2.借名买房行为有效，则一般情况下转让（抵押）合同无效
当借名买房行为有效时，房屋所有权归事实购房人所有，登记所有人若处分该房产，便为无权处分人，该转让（抵押）合同称为效力待定的合同。

通常情况下，此类转让（抵押）合同通常会沦为无效合同。

但是转让（抵押）合同的无效，不影响善意受让人（或抵押权人）取得该房屋的物权。

根据《物权法》第106条的规定，善意受让人或债权人适用善意取得制度。

不论登记购房人处分房产的行为是有效还是无效，事实购房人均无权追回房屋。

针对上述情形，
事实购房人只能寻求债权上的保护，要求登记所有人返还房款或赔偿损失。

五、结语
本文暂将”借名买房”这一现象所产生的一些法律问题作了简单梳理。

关于这一行为的法律效力，如果不违反法律或政策，不损害社会公共利益，只要双方当事人意思表示真实自愿，可以认定借名买房行为具有法律效力。

基于此，纷繁的权属纠纷就可以较为清晰地得到判断了。

借名买房，或属利益之趋，或属无奈之举，而《物权法》的立法目的，就在于明确物的归属，保护权利人的物权。

揭开障目之叶，才能一辨善伪，保护真实权利人的合法权益。

注释：
①李媛辉，杨帆《借名买房的法律事务分析》江苏警官学院学报 2007年11月第6期
参考文献：
[1]物权法，梁慧星、陈华彬著，法律出版社，2010年版
[2]中华人民共和国物权法释义，胡康生著，法律出版社，2007年版
[3]民法学，王利明等著，法律出版社，2008年版
[4]《借名买房的法律事务分析》，李媛辉，杨帆，江苏警官学院学报，2007年11月第6期
[5]http：///blog/index.htm
作者简介：张婧，出生年月：1987年2月，专业：上海海事大学
2011级法律硕士（法学），籍贯：福建泉州。