空调费用、水电维修.楼梯清洁.电梯管理等
2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析1 光大国际贸易中心
标准层单层面积约2320㎡，办公面积总计约
60000㎡，为珠海市区已投入使用办公面积最大
的写字楼物业。单层面积划分12间标准间，具体 划分情况见下图。
2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析1 光大国际贸易中心
2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析2 粤财大厦
粤财大厦位于吉大景山路188号，即吉大 商业核心区域，商业、生活、交通配套完 备，目前租赁价格为65-75元/平方米*月，
租赁价格相比同区域较高，出租率高达
100%，管理费用11元/平方*月。
项目楼盘基本资料调查表
楼盘名称 楼层数量 标准层面积 自用出租配比 停车位 物管费用涵盖内 容 粤财大厦 30层 2050㎡ 06:01 地上100个，地下 约30个 物业类别 总高 总建筑面积 出租率 物管费 1~18F为酒店，19~30为写字楼 99.9米 45000㎡ 100% 11元/平方*月 物业地址 标准层高 占地面积 开发商 物管公司/电 话 吉大景山路１８８号 3.3m 2000㎡ 粤财房产开发有限公司 3228888
第一代写字楼 > 仅能满足基本使 深圳 第二代写字楼 > 初步体现智能化 第三代写字楼 > 具有5A智能化和 第四代写字楼 > 体现生态健康和 第五代写字楼 > 高智能化、生态化
用功能
> 国贸大厦
> 电子科技大厦
初步环保理念
> 赛格广场
人性化理念
> 如航天大厦
与个性化
> 安联大厦
> 酒店改用写字楼 > 满足基本办公功能 > 智能化以及初步 环保理念
a.吉大片区 b.拱北片区 c.新香洲片区 d.老香洲片区 e.前山片区
3. 珠海市在售写字楼调研分析
4. 珠海未来供应写字楼项目分析及未来发展机遇研究
2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—吉大片区
a.吉大片区写字楼物业示意图
光大国际贸易中心 物业地址：海滨南路47 粤财大厦 物业地址：景山路
光大国贸中心
数量 5 8 5 8 1 5
备注 —— ——
—— —— —— —— 不含报批中项 目 ——
前山、老香 心海州、森宇国际、安广世纪大厦、福商 业大厦、钰海国际金融中心 洲
香洲区
香洲区
正德项目、南航项目、仁恒滨海中心、门 道、中海富华里、蓝海金融中心
8
39
——
写字楼市场环境分析
1. 珠海写字楼物业环境 2. 珠海已投入使用写字楼调研分析
1000Kg（13人） 3台 费用按面积分摊 有 有
1000Kg（15人）地面30个，另在世航 2台 租20个 1000kg 2台 60个
2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析1 光大国际贸易中心
光大国际贸易中心位于吉大海滨路，即吉大 商业核心区域，商业、生活、交通配套完备， 目前租赁价格为55-70元/平方米*月，租赁价格 相比同区域较高，出租率高达90%，管理费用 20元/平方*月。
22F 23F 24F 26F 27F
IED国际企业股份有限公司,IED中国珠海华德裕华纤发展有限公司,珠海市鑫汇隆投资发展有限公司,珠海万事昌酒店有 限公司,上海亚致力物流有限公司珠海分公司,敦豪全球货运有限公司珠海分公司 珠海宜心家居有限公司,华劲贸易有限公司 加汇移民顾问有限公司,珠海高栏港经济区招商处,珠海市明大投资有限公司,渣打银行有限公司珠海分行 珠海荣宝贸易有限公司,广东银达担保投资集团珠海分公司,珠海市金友贸易有限公司,珠海金知达贸易发展有限公司, 珠海市信驰服装有限公司 珠海市信驰服装有限公司,ROHM半导体有限公司珠海分公司,德国AEG光电成像技术有限公司珠海代表处
项目楼盘基本资料调查表
楼盘名称 楼层数量 标准层面积 自用出租配比 停车位 物管费用涵盖内 容 光大国际贸易中心 33层 2320㎡ 05:27 300个 物业类别 总高 总建筑面积 出租率 物管费 1-2F商场3F餐厅.5-33F写字楼 106.4米 60000㎡ 90% 20元/平方*月 物业地址 标准层高 占地面积 开发商 物管公司/电话 吉大海滨路 3.3m 8000㎡ 光大国信房产 3222278
新香洲&老香洲 国际科技大厦 日荣大厦 安平大厦 深发展大厦 拱北 银都酒店 粤海酒店 中珠大厦
吉大 粤财大厦 光大国际贸易中心 中国电信 商业银行大厦 中航大厦 东大商业中心 水湾大厦
南油大酒店
1.1 珠海写字楼物业分布示意
珠海写字楼物业调查分布明细表（2013-9）
2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析1 粤财大厦
优势： 1、与五星酒店配套资源和服务的整合， 提升了本写字楼的档次形象。 2、位居珠海CBD商务核心中心区，通 达性及立面形象较好。 3、较多外资企业入驻，入驻企业实力
对项目形象有拔高作用。
劣势： 1、部分户型不够方正，使用率不高；
2、停车位过少，不足以满足客户使用
通信大厦 粤财大厦
南油大酒店 物业地址：香洲区水湾路368 号 东大商业中心 物业地址：景山路92
商业银行大厦 花园大厦
东大商业中心
水湾大厦
水湾大厦 物业地址：吉大景山路82 通信大厦 物业地址：景山路
南油大酒店
花园大厦 物业地址：九洲大道1083号 商业银行大厦 物业地址：水湾头
2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—吉大片区
本次共调查写字楼物业39个；其中，已投入使用写字楼物业28个，在售写字楼5个，未来供应 写字楼项目5个； 。 类别 区域 拱北 吉大 已投入使用写字楼 新香洲 老香洲 前山 在售写字楼 未来供应写字楼项 目 合计 写字楼样本
名门、发展、中珠、银都酒店、粤海酒店 光大国际贸易中心、粤财大厦、南油大酒 店、东大商业中心、水湾大厦、通信大厦、 花园大厦、商业银行大厦 国际科技大厦、恒和中心、阳光大厦、日 荣大厦、报业大厦 国信、深发展大厦、工商大厦、安平大厦、 马可波罗、丹田、邮政大厦、农行大厦 华业大厦
公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮
2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析2 粤财大厦
标准层单层面积约2050㎡，办公面积总计约20160㎡ ，为珠海市区已投入使用办公面积最大的写字楼物业。 单层划分为16个标准间 ，具体划分情况见下图。
2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析2 粤财大厦
管理费3-3.5 月租金35 管理费10 月租金45-60 管理费19 管理费免费使用 地面80个
13600 8000 45000
800-1000 800 1250
100-300㎡（6间） 90% 80-200（8间） 100-300（7间） 95% 80%
30 13 ——
a.吉大片区写字楼市调明细表
区域 项目名称 办公面积 （㎡） 标准层面积 （㎡） 标准层划分 140㎡（2间）＋ 178㎡（2间）＋ 194㎡（4间）＋ 227㎡（4间） 出租率 公司 数量 租金及管理费 （元/㎡） 月租金55-70 90% 130 管理费20 空调及 其费用 有 电梯 停车位
1200KG（16人） 地面300个（全部免 2台 费车位）
2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析1 光大国际贸易中心
优势：该大厦是写字楼市场标志 性建筑，5A智能配套，简洁现代的 外立面形象，CBD核心区域的良好 地段都成为该写字楼的有力优势；
劣势：项目标准层单位面积过大
，难以分割是项目主要劣势，对租 户设臵了较高的消费门槛。
2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—光大国际贸易中心
该大厦建设于1999年，共30层。用途为商务办公和五星级酒店。一楼为假日酒店大堂，约500㎡； 19~28层为写字楼，其余为假日酒店，其中投资公司、科技公司、贸易公司数量较多，呈主导趋势。 楼层
19F 21F
企业名称
美商哥伦比亚公司珠海办事,盛世投资管理有限公司,兆宏盛世实业股份有限公司,珠海金濠汉堡食品有限公司 珠海凯胜百克能源服务有限公司,北京康捷空国际货运代理有限公司珠海分公司,全俄钢铁贸易有限责任公司珠海分公 司香港安达投资有限公司珠海代表处,珠海茂润臵业有限公司,中油燃气投资有限公司,第一太平戴维斯物业顾问有限公 司
吉大
水湾大厦
7000
900
100-150㎡（6间） 100%
39
10000
800
100㎡（8间）
90%
30
管理费为3.5 月租金35-55
无
地面70个，地下10个 1000Kg（13人） 2台 地面80个
花园大厦 东大商业中心 通信大厦 商业银行大厦
7700
700
100-300㎡（4间） 95%
25
光大国贸
60000
2320
粤财大厦 南油大酒店
20160
2050
98-99㎡（14间） ＋323㎡（2间） 100%
60
1000Kg（13人）若不够可租海天城车 费用含租金中， 8台 加班另计 位80元/月 地上100个，停车收 费为5元/小时，400 月租金65-75 元/月，4000元/年 有 1000Kg（13人）地下约30，仅供酒店 3台 管理费为11 使用 有 共计200个 月租金50-60 （含管理费） 租金为50-55 费用含租金中 1000Kg（13人） 2台 免费使用
该大厦建设于1997年，共33层（无4、13、14、24层）。1-2F为商业，3F为餐厅，无4层， 5-33层办公，其中投资公司、房产公司、科技公司、贸易公司数量较多，呈主导趋势。
2.2珠海已投入使用写字楼调研分析—典型项目分析1 光大国际贸易中心