不动产继承、受遗赠登记办理规则一、主要办理依据（一）《中华人民共和国物权法》（二）《中华人民共和国继承法》；（三）《不动产登记暂行条例》（四）《不动产登记暂行条例实施细则》（五）《房屋登记办法》（六）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（七）《土地登记办法》（八）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）（九）《广东省城镇房地产权登记条例》（十）《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（十一）《不动产登记操作规范（试行）》二、适用范围因继承、受遗赠取得不动产，向我市行政区域内不动产登记机构申请办理的。
三、查验和受理材料（一）法定继承1.适用范围在被继承人没有对其遗产的处理立有遗嘱、遗赠扶养协议的情况下，依据法律直接规定的继承人范围、继承顺序、遗产分配原则进行的继承登记。
2.收件材料（1）不动产登记申请书（原件）（2）申请人身份证明（复印件）（3）不动产权证书等权属来源及权利证明材料（原件）（4）情形1：持有继承公证书或生效法律文书的提交：继承公证书或法律文书及生效证明。
情形2：无继承公证书及生效法律文书的提交：①书面财产约定协议（被继承人生前与配偶或其他家庭共同生活成员有夫妻（家庭）财产约定的提交）。
②被继承人的死亡证明材料（“死亡证明材料”包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；死亡公证书；殡葬火化证明、骨灰证等其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料）。
③全部法定继承人的基本情况证明（由被继承人或继承人所在单位人事部门、户籍所在地街道办事处或乡镇政府出具。
注：居委会、村委会出具的证明材料不能单独证明全部法定继承人基本情况，须加上其他证据材料相互印证）。
④全部法定继承人与被继承人的亲属关系证明（“亲属关系证明”，包括被继承人或者继承人档案所在单位的人事部门出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明；公安机关以及村委会、居委会出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明；能够证明相关亲属关系的户口簿、婚姻登记证明、收养登记证明、出生医学证明和公证书等。
）⑤涉及放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明，继承人无法亲自到场的，应提交经公证的放弃继承权声明书。
⑥涉及继承人死亡的：继承人先于被继承人死亡的，如死亡继承人系被继承人子女或为依继承法第十二条规定作为第一顺序继承人的丧偶儿媳、丧偶女婿的，提交死亡继承人的死亡证明和其全部晚辈直系血亲的亲属关系证明；死亡继承人非上述继承关系人员的，仅提交其死亡证明。
继承人在被继承人死亡后死亡的，提交死亡继承人的死亡证明、其全部法定继承人的亲属关系证明。
死亡继承人立有遗嘱的，按照遗嘱继承办理。
⑦全部法定继承人关于不动产分配的协议。
⑧继承（受遗赠）不动产登记具结书。
（5）书面析产协议，涉及析产的提交。
（6）权籍调查表（独立宗）、宗地图及宗地界址坐标、房产分户图。
（7）相关税费缴免证明。
（8）其他相关材料。
（二）遗嘱或遗赠继承1.适用范围按照被继承人所立的合法有效的遗嘱或遗赠扶养协议继承被继承人遗产进行的继承或遗赠登记。
2.收件材料（1）不动产登记申请书（原件）（2）申请人身份证明（复印件）（3）不动产权证书等权属来源及权利证明材料（原件）（4）情形1：持有遗嘱继承公证书或生效法律文书的提交：遗嘱继承公证书或法律文书及生效证明。
情形2：无继承公证书及生效法律文书的提交：①书面财产约定协议（被继承人生前与配偶或其他家庭共同生活成员有夫妻（家庭）财产约定的提交）。
②遗嘱（包括公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱等。
）或遗赠扶养协议。
自书遗嘱必须由遗嘱人亲笔书写，亲自签名，然后注明年月日。
不能由他人代写或记录；不能由他人代签姓名；不能用印章、指印或其他符号代替签名,如客观原因确实无法亲笔签名的，应有其他材料辅助佐证。
代书遗嘱需满足四要素，一是两个以上的现场见证人；二是由见证人之一为代书写；三是遗嘱上须标明年、月、日；四是有代书人，其他见证人和遗嘱人签名。
录音遗嘱需满足六要素，一是必须由遗嘱人亲自制作，并亲自叙述遗嘱的全部内容;二是必须请两个以上的见证人在场作证;三是录音应当密封保存，并在封面上由遗嘱人、见证人签名。
③被继承人的死亡证明材料（“死亡证明材料”包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；死亡公证书；殡葬火化证明、骨灰证等其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料）。
④涉及放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明，继承人或受遗赠人无法亲自到场的，应提交经公证的接受或放弃继承权声明书、同意接受或放弃接受遗赠声明书。
⑤涉及遗嘱继承人死亡的情形：遗嘱继承人先于被继承人死亡的，提交遗嘱继承人的死亡证明。
遗嘱继承人后于被继承人死亡的，提交遗嘱继承人的死亡证明及其全部法定继承人的亲属关系证明。
死亡的遗嘱继承人立有遗嘱的，还需提供相关证明材料（参照本收件资料表）。
⑥遗嘱见证人的身份证明材料，遗嘱属于代书遗嘱或者录音遗嘱的提交。
继承（受遗赠）不动产登记具结书。
（5）书面析产协议，涉及析产的提交。
（6）权籍调查表（独立宗）、宗地图及宗地界址坐标、房产分户图。
（7）相关税费缴免证明。
（8）其他相关材料。
（三）涉外继承相关问题：涉外继承由于存在中国公民继承中华人民共和国境内的外国人遗产，外国人继承在中华人民共和国境内的遗产等多种情形，登记机构应参照以上两类的查验和受理材料根据《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》区分中国公民继承遗产的法律适用和外国公民继承遗产的法律适用进行办理。
被继承人是外国人的应当提交身份证明以及确认亲属或继承关系的经认证与转递的外国公证文书等法律文书。
继承人是外国人的应当提交身份证明以及确认亲属或继承关系的相关材料，涉及外国形成的文书应当经过认证与转递。
外国办理的公证文书等有关文书的处理，根据《司法部、建设部、外交部、国务院侨办关于办理华侨、港澳同胞、台湾同胞以及外国人房屋产权事宜中如何确认公证文书效力的通知》执行。
四、办理流程（一）预申请查验1.预申请申请人（可申请人之一）持身份证明文件、亲属关系证明、被继承人（遗赠人）死亡证明、遗嘱、遗赠抚养协议、全部法定继承人关于不动产分配的协议或经公证的材料、生效的法律文书等文件向指定窗口提请预申请。
预申请窗口需对申请材料进行初步审查。
2.告知继承材料查验时间经登记部门审查，申请人提交的申请材料齐全，符合法定形式，应在受理登记前进行继承材料查验。
可以进行继承材料查验的，登记部门应当场出具《继承材料查验时间告知书》（附件1）。
登记部门应在申请之日起3个工作日内安排继承材料查验；特殊情况下，可与申请人共同约定现场查验时间。
查验办理时限为5个工作日，查验时间不计入登记办理时限。
3.查验的目的和要求继承材料的查验是查验当事人的身份是否属实、当事人与被继承人或遗赠人的亲属关系是否属实，向全部法定继承人或受遗赠人核实申请人提供的申请材料是否属实、询问全部法定继承人或受遗赠人对申请人通过提交的申请材料证明其具有继承权并办理不动产登记是否存有异议、以及见证放弃继承权的继承人签署放弃继承权声明等的过程。
登记部门通过查验工作核实申请人提供的申请材料是否齐全、属实，决定是否受理申请人提出的不动产登记申请。
查验时，登记部门应向到场人员告知相关责任和义务，并制作询问笔录，由到场人员本人签字并摁留指纹进行确认。
4.查验条件查验工作应由两名以上的工作人员共同完成，查验时，全部法定继承人或受遗赠人应共同到场。
如应到场人员未到场，则不得进行查验。
5.查验程序（1）查验告知工作人员应向到场的继承人或受遗赠人进行自我介绍，到场的继承人或受遗赠人认为工作人员与查验事项存在利害关系，要求工作人员进行回避的，应填写《继承材料查验工作人员回避申请书》（附件2），登记部门能够当场核实相关情况的，应当场进行核实，当场不能核实的，应暂停查验工作，于提交回避申请之日起3个工作日内核实完毕，并与申请人确定新的查验时间。
经登记部门核实，反映的情况属实，同意回避的，应安排其他工作人员进行查验。
经登记部门核实后，不同意回避的，应当书面告知申请人不同意回避的理由。
工作人员应向到场的继承人或受遗赠人告知继承材料查验的目的和相关要求，明确要求到场人员向登记部门如实告知相关情况，因隐瞒真实情况或者提供虚假文件导致不动产登记结果错误的，到场人员应承担相应的法律责任。
告知到场人员若有不认识字的人或者存在不理解的问题应当场及时提出，由工作人员进行解释。
工作人员应要求到场人员认真阅读《继承（受遗赠）不动产登记继承材料查验相关事宜告知书》（附件3），阅读后应在签字表上签字并摁留指纹。
到场人员应签署《继承（受遗赠）不动产相关事宜如实告知承诺书》（附件4），承诺书应由承诺人本人签字并摁留指纹。
（2）查验和询问①查验要点：查验当事人的身份是否属实、当事人与被继承人或遗赠人的亲属关系是否属实；被继承人或遗赠人有无其他继承人；被继承人或遗赠人和已经死亡的继承人或受遗赠人的死亡事实是否属实；被继承人或遗赠人生前有无遗嘱或者遗赠扶养协议；申请继承的遗产是否属于被继承人或遗赠人个人所有；根据申请材料需要核实的其他情况。
②询问与记录应由两名工作人员对每个继承人单独进行询问，做好记录并签字。
该记录应由到场的全部法定继承人（受遗赠人）签字并摁留指纹进行确认。
询问记录原件作为登记材料纳入登记档案。
到场人员要求保留记录的，可向其提供复印件。
继承人放弃继承的，签署《放弃继承权声明书》（附件5），工作人员作为见证人应在声明书上签字。
工作人员应要求申请人签署《继承（受遗赠）不动产登记具结书》（附件6）。
（3）查验中止经查验和询问，得知有继承人未到场的，或需要补充提交相关证明文件的，应中止查验，并向申请人出具《继承材料查验中止告知书》（附件7）。
（4）查验结果意见查验后，工作人员应根据申请人提交的材料以及查验、询问的情况，出具《继承（受遗赠）不动产登记继承材料查验结果意见书》（附件8），就查验和询问过程中了解到的申请材料记载内容是否属实、是否存在其他继承人、其他继承权人对申请人取得继承权有无意见等进行说明。
意见书应就申请材料是否符合法定形式、申请材料与询问结果是否一致进行判断。
该意见书作为不动产登记能否受理和受理后审核的参考意见，不作为登记材料存入登记档案，相关人员对该意见书应妥善保管。
查验预审相关工作各区可以依据《佛山市国土资源和城乡规划局关于明确继承、受遗赠登记办理方法的批复》（佛国土规划函〔2016〕423号）采取政府购买服务的方式，将相关材料和法律关系的审核、查验交由专业机构处理，不动产登记机构采信专业机构的意见后按照审核规则进行审核。