K11何以成为上海购物中心排名第一位的项目----上海K11艺术购物中心的项目管理理念经验借鉴在当前上海滩商业地产行业，排名第一位的购物中心就是香港K11，在大众点评网上海综合商场排行榜上，K11在人气和口碑评价两个单项都是排名榜首。

K11的成功的核心理念就是跨界，操盘手郑志刚长期扎根艺术界，他的跨界思维打败了传统的商业圈子里的所有高手。

作为富三代的老牌港资操盘手，香港富豪郑裕彤长孙即K11的创始人郑志刚的作品，的确出手不凡。

一下在上海市场引起轰动。

K11胜出的核心就是，郑志刚压根没把K11购物中心当成商场，而是当成现代都市博物馆，他给K11类产品下了一个新的定义，就是博物馆零售业，从而成为现代上海人新的生活方式中心。

项目管理理念经验借鉴如下。

一、K11项目发展基本理念1、上海K11项目发展基本理念是作为新世界集团在内地的第一家艺术购物中心。

项目位于上海淮海中路，与历史悠久的上海淮海路商圈融为一起，成为淮海路上艺术、文化相结合的休闲新地标。

在国内商业地产领域，只要能在上海立足的项目，几乎都可以打败所有同行。

K11艺术、人文、自然核心理念的贯彻，K11在一定程度上颠覆了传统意义上的商业观念，传统的商业观念的内核是博弈、是谈判、是价值交换，而K11所定义的商业内核居然是艺术修养，传递的是人文关怀，是一种开放的、海纳百川式的气势，这就使原本拥挤喧嚣的购物中心充满了一种平和安宁的氛围，在这种氛围下，大牌门店的存在，也不像其他地方那样贵气逼人、特立独行，而是与周遭的其他业态融为一体，“大象无形，大音希声”，这才是真正的高端，就这一点来说，K11做到了超越。

另外，绿色、自然、生态是都市人追求的永恒主题，在购物中心开辟“都市农场”种菜养猪，K11不是第一家，万达广场也在做同样的尝试，但是能够把“都市农场”与购物中心周围的环境过渡的如此自然，实属罕见。

究其原因，是根源和理念上的领先，因为大面积的外墙垂直绿化、屋顶空中花园，室内绿色景观，层层推进，步步引导，不知不觉中已经使自然的气息侵袭到了K11购物中心的每一个角落，而其最终着力点就是与顾客互动的“都市农场”，所以K11“都市农场”的存在，才不会显得突兀和尴尬，反观各地大量的商业项目，凡是想突破常规在室内搞一点绿化景观的，总感到有些东施效颦般的滑稽，与周边环境格格不入，其问题就是在于缺乏正确的策略指导和整体性的规划安排。

2、把美术馆搬到购物中心，这似乎给一片死气沉沉的零售业注入了新鲜的血液。

在郑志刚眼中，K11并不是一个普通意义上的购物中心，因为在这里除了购物之外，人们能做的事情还有很多。

比如你可以直接去地下三层的艺术空间欣赏一场当代艺术展;去地下二层的ABC Cooking学习烘焙;上一堂素描课或是陶艺课，偶然也能碰到创意市集兜售的有趣的装饰品;移步楼上就能碰到乐队的演出，虽然这支乐队或许并不知名;如果去四楼的餐厅等位，还能玩上一把桌上足球……巴黎马蒙丹•莫奈美术馆馆长第一眼见到K11时便用“当代空间”来形容它，这一描述正中郑志刚的下怀：“世界上一些著名的博物馆，也都涉及零售，这是一个看问题的角度。

就看你们怎么去看待它，你一定要把它当成百货的话，我不可能影响你”。

3、K11的初衷是要把购物中心、艺术博览、自然生态融合为一体。

从其实施情况来看，这三者的结合是较为和谐的。

一个高端的购物中心，仅仅拥有国际大牌门店是不够的，难免显得“土豪”，要彰显品位，艺术、人文概念不可或缺，K11的艺术展品出自于不同国家、不同流派的艺术家之手，既有成名已久的名家大作，也有不少新秀佳作。

这些艺术品都被巧妙的布置在适当的位置，发挥着独特的作用，比如隋建国工作室的4只变色镂空的蝴蝶，作为主楼外立面垂直绿化的点睛之笔；高孝武的雕塑“我们这一代”，作为引导人流向自动扶梯集中的地标；达明安.赫斯特的“Wretched War”则是作为核心展示吸引物聚集人气，同时又起到区域划分作用。

能够如此熟练的把艺术品展示运用到商业空间的打造和商业氛围的营造之中，可见K11商业设计规划团队的非凡功力。

二、K11动线设置的思考1、购物中心环境布置和人流引导。

K11购物中心的入口既“出彩”的抓住过往人流，营造商业氛围，又满足人流迅速分流和疏导的功能。

临街面设置一排旋转木马造型，头朝向入口方向，相比大部分购物中心单调、冰冷的临街面布置，更有利于引导人流向入口中心广场汇集。

购物中心入口氛围营造和交通组织。

K11的入口无疑很好的满足了这个要求，正对入口的外立面由一幅高达数十米的电子流水瀑布显示屏构成，入口两边是Bally和Dolce&Gabbana，Max-Mara、Burberry四家国际一线大牌门店环绕形成的一个围合式中庭空间，气势磅礴。

人流通过中庭进入购物中心内部，而电子流水瀑布显示屏背后有4组观光电梯可直达各个楼层，中庭中央有一个高低起伏的浅丘状钢结构玻璃屋面。

屋面入口有电动扶梯直达地下3层。

密集的直梯加扶梯有效的解决了入口处人流垂直交通的问题。

K11的垂直交通组织做的很成功，归功于大量的直梯和扶梯，在入口区域密集布置电梯，进行人流的快速疏散。

甚至在一些露天屋顶，人流不大的区域，也配置了供2~3人乘坐的小型直梯，以确保形成动线回路。

2、独特的空中停车场的作用。

K11的停车场设置在7、8、9层，其主要目的是创造一条全新的由上自下的垂直人流动线，这样的好处在于，既可以分流交通，缓解拥挤，又可以拉动较高楼层物业的商业价值。

需要权衡的是，空中停车场的车位、车行道会占用大量的容积率指标，增大建筑公摊，从传统意义上来说，这是不经济的。

为了提升停车顾客在较高楼层的驻留率，K11的第6层是空中花园，新元素餐吧在此设有桌位，并提供餐饮服务，绿色景观和蓝色的遮阳伞吸引了大量的顾客在此驻足，同时旁边还有两台专用小型直梯可以下到第5层新元素餐吧的门店，穿过门店也可进入K11的购物区。

3、K11地下3层商业空间的运用。

人的本性对地下空间有一种排斥感，地下空间往往是阴冷、黑暗、潮湿的代名词，而K11把地下商业空间的运用发挥到了极致，首先，K11营造了一个地下中庭，既增加了空间的通透性，同时又作为地下人流动线的核心，使自然光线能够最大限度的透过玻璃屋面达到最底层。

在B1层的走廊旁，营建半圆型的露台，通过跳跃的曲线条幅、暖色调墙地面、光源系统的组合应用，完全破除了地下空间阴冷肃煞的氛围。

使顾客愿意长时间在此驻留闲逛，无形中充分提升了地下空间的商业价值。

三、K11招商及业态配置特色1、无突出的主力门店的差异化招商。

与其他购物中心不同的是，K11没有特别突出的主力店，但每个门店无一不是经过精雕细琢，绝不滥竽充数，每个门店都值得驻足一逛，每家店都有一批忠实的客户群体。

上海K11商业面积近4万平方米，引进78家品牌，其中近20%的零售及餐饮品牌首次入驻上海。

无论从时尚大牌、还是美容护理等品牌的选择来看，都注重与周边其他购物中心的差异化。

另外，K11餐饮也是以港式、日式的健康小餐饮为主，与酒店餐饮和大型品牌餐饮形成差异化。

2、“一拖二”、“一拖三”商铺的应用。

一般来讲，“一拖二”、“一拖三”是成熟商业项目的大忌，因为一楼搭二楼，甚至一楼搭二楼和三楼，不容易引入规模性的经营业态，难以产生主力店效应。

但是在K11这种“一拖二”形态的商铺却一再出现，比较典型的有：DOLCE&GABBANA，占据一层101/102和二层201/202共计4个商铺单位；Burberry,占据一层104和二层204两个商铺单位，Max Mara，占据一层103和二层203两个商铺单位；MIXTRA，占据附一层B118和附二层B214两个商铺单位；鸿星海鲜酒家，占据4层405和5层501两个商铺单位，等等。

K11之所以敢于采取这种布局方式，还是在于整个购物中心的经营理念，在整体策略上并不是致力于引入一家主力店，而是采取引入多家特色店，不要求规模，而是要求特色，这种设置方式虽然不符合传统做法，但是因地制宜，能够最大程度的提高坪效，能够提升平均租金和售价。

K11这种颠覆传统经验的做法，创造了一个非传统意义上的购物中心，是一种非常先进的商业规划手法。

3、小餐饮打造大艺术。

K11的艺术诉求在餐饮业态配置上表现的尤为突出，这里的每家餐饮门店都注重品味而不是规模，注重自然生态而不是奢华，因为对于到购物中心休闲放松的客人，这种健康饮食和轻松氛围是恰到好处的。

每家门店从LOGO、形象墙、店招、内饰都煞费苦心，追求极致的设计之美，可以看出，除了满足食客口腹之欲，他们还肩负着为客人提供艺术大餐的责任。

正是这些为数众多的特色小餐饮门店，如同一个个艺术细胞，构成了K11独特的艺术人文氛围。

四、K11的独特项目特色1、以典型的室内步行街模式推出多条主线展开推广活动。

K11的布局是较为典型的室内步行街模式，以单独分割的商铺取代开敞式空间的大卖场专柜，这是购物中心与百货卖场的显著区别。

只有购物中心才有可能打造成为旅游休闲与人文艺术的集合体，才有可能做到精细化的经营管理。

而开敞式的百货很难达到这样的目的。

以典型的室内步行街模式倾力推出多条主线展开推广活动。

K11的日常推广活动，既有商业性的艺术展示秀，也有公益类的艺术鉴赏，还有一些艺术培训，除了购物中心的活动，各个商家门店也有自行举行的艺术及促销活动。

多主题、多主线，丰富多彩，以活动带动持续不断的人气和商气。

2、K11主打“文艺又有腔调”的植入式促销。

K11内很少有打折、促销的POP，也没有大声喧哗的降价提示，大部分是公益类活动占主流，活动都是采取植入式的方法，给人的感觉是润物细无声，没有采用那种直入主题的方式。

客户对K11的评价是“文艺又有腔调”。

K11是商业地产甚至零售行业少数几个真正理解消费者趋势变化的品牌。

从小香猪社交媒体刷屏效应，艺术展二维码扫描，到APP 餐厅预约排队，潮流街拍上墙，以及地下艺术展，K11不断用最新的理念和科技塑造自己的品牌，提升顾客的体验。

3、促进消费者的社交分享。

K11与品牌Collect Point合作，推出小而美的促销创意。

K11是上海第一个全层免费覆盖无线网络 (WIFI）的商场，这首先给有分享欲望的顾客提供了好的传播环境。

商场在显眼位置都设有二维码，扫描可以链接到K11的社交账号。

在这个基础之上，不论是从合作艺术家的选择，还是现场装置的设计利用，K11都考虑到了“是否便于社交传播”整个因素。

K11在与艺术家的合作中，也积极拥抱社交媒体和新兴技术，K11艺术空间开幕展的主题为：社交媒体兴起后的艺术。

其中的一件艺术品【人造月球】，用户可以通过WIFI把照片上传到“月球”，成为艺术品的一部分，再将照片分享到社交网络；K11将场内所有的穿衣镜印上有日系杂志封面风格的镜框，并含有品牌信息，顾客可以照下自己在时尚杂志封面的样子上传社交网络，并凭此领取合作品牌Collect Point的优惠劵。