K11购物艺术中心
K11艺术购物中心比改造前的新世界百货的面积增加了一层，约1万㎡；租金也 比翻新前上涨了10%—23%左右。人气商气超越了巴黎春天和香港广场，成为淮海
路的标杆项目。
2014-3-12
K11购物艺术中心
K11购物艺术中心与周边项目售价对比
项目 上海K11 上海环贸广场 嘉华中心 百盛购物中心 无限度广场 巴黎春天 香港广场
间艺术乐园、环保体验中心、主题旅游景点和展示人文历史绝佳的时尚创意新地标。
改造后
改造前
K11购物艺术中心
K11如何进行华丽蝶变的呢？
蝶变一：“注入”艺术元素
3000平米艺术空间 艺术品及雕塑 隋建国艺术作品
K11购物艺术中心
蝶变二：”注入”自然元素
33米人工瀑布 大面积垂直绿化墙 空中花园
巴黎春天
面积（㎡） 37.5 35 30 40 36 32 158
总售价（万） 350 300 150 280 225 163 1380
均价（元/㎡） 93333 85714 50000 70000 63380 51233 87342
单价比较 — 8.1% 46.4% 24.9% 32.14% 47% 6.3%
来源一：新世界集团注资 来源二：社会捐赠获取资金 来源三：艺术品升值 来源四：商业经营收益分成
K11艺术购物中心
K11扩张模式——产品线扩展路线
2009 2010 2011 2012 2013 2018 购物艺术中 心
香港 以艺术驱动的商业综合体 K11购 物艺 术馆 模式复制 上海 K11购 物艺 术中 心
生态种植区及零售铺
生态种植区及零售铺全景
动物农场
K11购物艺术中心
蝶变四：”注入”品牌元素
上海K11购物艺术中心是香港之外在大陆地区的首家集购物、写字楼、艺术展览、演出、工作 坊、零售、休闲、餐饮和娱乐等众多元素于一身的消费中心。 上海K11购物艺术中心除了如BURBERRY、Chloé、DOLCE&GABBANA 、MaxMara、 Vivienne Westwood这样的国际一线品牌，还有20%以上的品牌都是首次进入中国，或第一 次在上海设店。这些品牌结合K11的核心理念构建成独一无二的概念店，成为上海时尚人士争 先追捧的潮流新地标。 由此可见，品牌独特性成为了K11艺术购物中心的核心竞争力之一。
2F
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B2
K11购物艺术中心
K11购物艺术中心的“前世之困”：利润空间被打压
今日的K11是由2002年修建竣工的新世界百货裙楼翻新改造而来。虽然仅仅是10年的时光，但老 旧的店面，单一的业态早就使得新世界百货在日新月异的淮海路商圈中黯然失色。随着巴黎春天和 香港广场等一批新型高档购物中心的出现，新世界百货遭遇到了竞争对手的强势打压，昔日风光不 在，人气和商气均被对手分流，利润空间一降再降
K11购物艺术中心案例研究
2014-3-12
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2014-3-12
K11购物艺术中心
项目简介
上海K11购物艺术中心是由上海香港新世界大厦裙楼商场翻新改造而成的，是中国内地首个艺术 购物中心，比改造前的新世界百货购物中心面积增加了一层，约1万㎡。K11购物中心秉承“艺 术·人文·自然”三大核心元素相融合的核心价值，全力打造最大的互动艺术乐园、最具舞台感的 购物体验、最潮的多元文化社区枢纽，365天的不间断互动活动更将开启K11的创意之旅，令艺 术欣赏、人文体验、自然绿化以及购物消费之间产生一体化而微妙的互动作用。
新世界 地产等 新 世 界 发 展 集 团
开发商业 地产项目 开发
（上海K11购物 艺术中心等）
商业综合体
（长青花园 商业街等）
商业街区
通过购买艺术 大师艺术品固 定展示，来形 成轰动效应， 增强项目知名 度和商业人气
1、组建创作群体：K11艺术家协会 发掘、吸纳并扶持新锐青年艺术家 ，形成特定艺术团体。 创作艺术品 2、提供创作场地：K11艺术村 收纳K11艺术家协会成员，免费提 供空间，供新锐艺术家长期进行创 作和展览推广。 展示艺术品 3、提供艺术展示空间：K11艺术空 间 植入购物中心，向大众开放，为艺 术家提供呈现艺术展览、沙龙、培 训的展示空间。 通过艺 术品的 定期轮 换展览 ，来为 商业项 目带动 人气， 提升商 气
K11购物艺术中心
各楼层代表商家
代表商家： Family全家、简 单生活、杜嘉班 纳等 代表商家：
COCCINELLE、
BAKER&SPICE、 YAANG life
1F
代表商家：
Bruno Magli、 COVA
B1
代表商家：Be in
lover、Blink 琳、
ECCO 爱、axes femme、collect point、Costa coffee
多元文化生 活区
K11产品线
K11艺术村
以艺术驱动的配套商业体 （餐饮+停车），其特点 是它是作为新世界综合体 的一部分存在的，用来提 升整个项目的形象，其定 位是强调高效社交的公共 生活空间
以艺术驱动新世界的商 业街区 K11旗下环保体验主题 公益展览空间
武汉 K11多 元生 活区
武汉 贵阳 K11艺 K11艺 术村 术村 北京 K11环 保体 验馆
入驻品牌
近20%的零售及餐饮品牌首次入驻上海。 项目定位高端，以国际品牌为主，这些品牌将 配合K11艺术、人文、自然的理念，打造独一 无二的概念店 零售品牌的布置有层次，品牌覆盖高中低档
2014-3-12
中档：轻奢品牌，如LOVE MOSCHINO,RED Valentino
低档：B2设置了一些价位相 对较低的创意品牌，日系服 饰，以及饰品店等。
商业经营收益
门票收益 K11艺术 家协会 K11基金 会组委 投 资 K11艺术 村 K11艺术 空间 拉动人 气 生 新锐艺 产 术家作 品 展 艺术大 览 师作品 投资购置
艺术品升值链 接：以上海 K11馆藏作品 创作艺术家隋 建国为例，其 2012年拍卖
K11艺术基金
资金 来源
的一副普通作
品以15万元人 民币成交，到 2013年，该 作品已拍出28 万元的高价， 年升值幅度超 过80%。
K11前身
香港广场、巴黎春天
VS
K11购物艺术中心
K11购物艺术中心的“绝地反击”
迫于上述形势，香港新世界集团决定将香港K11购物艺术中心“复制”到上海淮海路的新世界 百货，由此诞生了如今的上海K11购物艺术中心。
新的购物艺术中心于2012年底改造完成，改造后的K11不仅是大陆首个购物艺术中心，更是一
上海K11与周围商铺售价相比，差值在 12%—37%。
上海K11艺术 购物中心 中环广场 上海环贸广场 百货购物中心
香港广场
K11购物艺术中心
K11艺术购物中心与周边写字楼租金对比
项目 上海K11 上海环贸广场 瑞安广场 力宝广场 大上海时代广场 香港广场 面积（㎡） 1005 500 420 550 450 184 月均租金（元/月） 286425 150000 100800 148500 1141商铺与香港广场商铺相比，售价差值最高 可达6.3%； 上海K11与周围传统商业的商铺售价相比，差值约 8%—45%
上海K11艺 术购物中心
嘉华中心 上海环贸广 场 百货购物中心
香港广场
K11购物艺术中心
K11艺术购物中心与周边项目租金对比
项目 上海K11 上海环贸广场 中环广场 百盛购物中心 香港广场 面积（㎡） 48.26 1000 200 1000 1000 月均租金（元/月） 23164 350000 60000 330000 400000 • 日均租金（元/㎡·天） 16 11.67 10 11 14 单价比较 — 27% 37.5% 31.25% 12.5%
上海环贸广场
K11购物艺术中心
K11艺术购物中心翻新前后租金对比
项目 商铺 写字楼 翻新前平均日租金 （元/㎡/天） 13 8.5 翻新后平均日租金 （元/㎡/天） 16 9.5 平均日租金增幅 23% 11.7%

上海K11商铺翻新后的日均租金比翻新前高出3元/㎡/天（23%）。目前K11的日租金和香港
广场的日租金基本持平，成为淮海路租金较高的项目之一。他们与周围的传统商业日租金平 均高出10%—30%。

上海K11写字楼翻新后比翻新前的平均日租金高出1元/㎡/天（11.7%），与上海环贸广场 写字楼相比，日租金低5.2%左右；与其他写字楼相比，日租金高出5%—10%。
K11购物艺术中心
K11成功的经验
到2018 年，全 国预计 将拓建 到19个 K11项 目
艺术作为 核心引擎 驱动的商 业项目
环保体验馆
环保和艺 术主题的 公益项目
K11购物艺术中心
K11：扩张模式——扩展趋势
2009年，全球首家K11购物艺术馆于香港成 立。K11模式正式展开探索并逐步成熟。 2010年，武汉K11新食艺一期开业。贵阳 K11艺术村开业。北京K11环保体验馆开幕， 致力于推动环保及自然艺术。 2013年6月28日，内地首家购物艺术中心— —上海K11正式开业，获得大众的青睐与关 注。 目前，K11在全国建成项目共5个，在建项目 共4个。
主力店
业态占比
出租率 开业时间
改造总金 额
2013年1月18日试营业，6月28日开业
K11购物艺术中心
业态布局
楼层 6F 3-5F 1-2F B1 B2 主题 商场的屋顶花园 以餐饮为主（各类国际美食） 以国际品牌为主 以一线品牌副线及淑女装为主 以潮流品牌为主
四大业态分布比例
B3
艺术博物馆