关于商业地产的基础常识
共同交流、共同积累，不断更新
哆嗦的废话！
啰嗦的废话！
商业地产卖给谁？
商人与商人的交易过程……
啰嗦的废话！
推广…… 住宅——憧憬与实现，被赋予意义的产品 商业——理性与筹划，被赋予意义的产品
啰嗦的废话！
所以商业价值的预期研究都只 有一个最终的结论……！
啰嗦的废话！
没有人能预测未来！
客户的安全感……
商业的特性决定了旺场成熟必须经过一个慢热的过 程，市场培育是必经的阶段。
常用概念和不得不记住的常识
常用概念和不得不记住的常识 1. 城市综合体
常用概念和不得不记住的常识
城市综合体=商业综合体
城市综合体基本具备了现代城市的全部功能， 所以也被称为“城中之城”。
常用概念和不得不记住的常识
活
需要 这里
什么？
地块和区域场环境赋予商业 业态组合的机遇和创新的动 机。
想要 居者
什么？
区域内居者生活所需的商业配 套和业态分布无论从基本的还 是提升的是否满足其实际的生 活需要，
商业价值判定模型
价值
地脉人文精神的累积潜力
契合
建筑
可以支撑什么? 这里能做什么？
这里需要什么？ 居者想要什么？
人文
潜力
自身条件
产 业 结 构
市 政 计 划 、
商 业 规 模
商 品 结 构 及
业 态 店 面 数
大 型 卖 场 店
商
业量及
业
态、主
开 发
结 构
卖 场
力 经
计
及面营
划
其积店
配
的
置
经
营
状
况
配套性条件
公
文
公
共
化
共
服
休
设
务
闲
施
机
设
配
构
施
套
客观“理化”指标在整盘的形象带动下， 结合该区域内未来人口入住特征，使其商 业形象趋于成熟；
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展 览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组 合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从 而形成一个多功能、高效率的综合体。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能 选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者 写字楼跟购物中心功能是最基本的核心构件。
别 、
态 、
的商业利好 职
业
消 费
能
力
商业价值判定模型
自身条件指商业项目立地，自身 所要具备的规模条件因素，如区 域内产业结构是否利于商业氛围 的形成，政府相关规划是否利好 与商业的发展等。而商业规模、 商品结构及业态店面数量等则体 现商也规模及商业辐射范围；
配套性条件指商区内的附属功能， 其条件的具备与完善与否将在一 定程度上对商区所具备的品质产 生一定的影响；
常用概念和不得不记住的常识
综合性超市 综合性超市是以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求 的零售业态，其特点是： 1、选址在住宅区或商业密集区。 2、营业面积在2000-8000平方米以下。 3、商品结构：生鲜食品、衣食用品齐全。重点在商品的深度（指 同一商品的规格、等级、品种的多少）。 4、目标顾客：满足消费者中比率最大的中低收入阶层的消费需求。 5、设施装饰较仓储商店好。 综合性超市市场比仓储商场更能提供一种良好舒适的购物环境，及 多品种商品选择机会的业态。
啰嗦的废话！
设计师描绘的商业建筑群落是再现对商业繁华 的想象，而享受建筑的居者是通过需求被满足 的过程来成就商业的繁华。
啰嗦的废话！
一级商圈
城市核心商业
二级商圈
城市次中心商业
三级商圈
城市边缘商业
啰嗦的废话！
能做什么？
实际的规划赋予建筑的商业 功能与商业价值体现。
支撑什么？
根据所在区域的商业现状 及未来商业发展规划，结 合本项目商业部分的特点， 判断其在该地区商业分布 中起到的作用和其支撑力 点。
便利店是以满足顾客便利性需求为主要目的零售业态。
1、选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、 团体、企事业所在地。
2、营业面积在100平方米左右，营业面积利用率极高。 3、营业时间一般在16小时以上，甚至24小时。 4、商品结构：以速成食品、小包装商品、文具杂志为主，有即时消费性、
常用概念和不得不记住的常识
城市综合体=多功能建筑
多功能建筑是建筑功能的优化设计组合。而城 市综合体则是各组成部分之间的功能性优化组 合，并共同存在于一个以建筑和建筑共同构成 的系统之中。
常用概念和不得不记住的常识
记住！已知北京最大的综合城市功能属性的大规模建筑 群落体系，不是国贸！也不是万达广场……
少容量、应急性等特点。 5、目标顾客：居民徒步购物5分钟可到达，80%顾客为有目的的购物。
便利店在时间上、空间上及品项上都是对其它业态的一种弥补，随着人 们生活水平的提高及生活节奏的加快，有较大的发展空间。
常用概念和不得不记住的常识
食品超市是采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为 主，满足顾客每日生活需求的零售业态。其特点是： 1、选址在居民住宅区、交通要道、商业区。 2、营业面积在500到2000平方米。 3、商品结构：以购买频率高的商品为主。 4、营业时间不低于16小时。 5、以居民为消费对象，10分钟左右可到达。 生鲜食品成为该类店铺的主要商品，店家需以提高生鲜食品的鲜度、加工工艺 等手段吸引家庭主妇光顾，并且积极参与或组织各类的社区活动，让消费者感 到是去邻居家购物，而不是去店里购物。
常用概念和不得不记住的常识
仓储式商场 储销一体，低价销售，提供有限服务的销售业态（其中有的采取会员制只 为会员提供服务）。其特点为：
1、 选址交通便利性强，并有大型停车场。 2、 营业面积大，一般为8000-12000平方米以上。 3、 库架合一，装饰简单，节约成本。现购自运的销售方式，货架高6米以上，整个卖场
地脉人文精神的累积过程
商业价值判定模型
量元素指：商圈形成所必需依 托的量化数据和客观条件等；
质元素则用来说明影响消费特 征变化的潜在客观事实，如所 面向人群的学历、年龄、性别 及职业等因素；
外在条件
量元素
质元素
人 口 数 量
人 口 密 度
交 通 道 路
文 化 水 平
收 入 水 平
、
、
年
消
龄
费
性
形
预期远景带来
CBD ——中央商务区
常用概念和不得不记住的常识 2. 常规商业业态的优化概念
常用概念和不得不记住的常识
常规商业业态：由耐用和非耐用日用消费品构成 的商业业态形式；
非常规商业业态：由非耐用和非耐用日用消费品 构成的商业业态形式；
常用概念和不得不记住的常识
常规商业业态的主要形态之一：零售业态
常用概念和不得不记住的常识