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市场定位
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卖点提炼
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广告诉求
1、 求对象：目标受众由前期的富有阶层向中产阶级、全民众
过渡；
2、 求方式：注重目标受众的直接传播，以林庄逐步形成信息 传播源，通过报纸、媒体、平面广告、售楼中心等一系列的
形象展示逐步树立“林庄”独特的品牌形象，以“一切尽在
改变、台湾风情商业步行街”与“吸引广大潜在购房者的关 注。
B、预热期以造势活动和DM发送为主，扩大影响范围
C、知名商管公司确定和大型商家主力店意向落实
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推广计划
第三阶段：
A、开盘销售（开盘日期），住宅和商铺同时推出。住宅正式销售，商铺
预约，积聚人气。 B、控制商铺供应量，引发争购炒铺效应。
C、组织多场专项主题推介会进行有计划和针对性的推广
D、组织召开一线、二线主要代表性城市的大型商业推广会 E、主力店、重要商家来邢台签约仪式及与商家交流研讨会 F、重点打出项目新思维、新形象、新时尚、新潮流的“四新”特色
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不同阶段工作细分（具体节点需开发公司配合）
第四阶段：
• 现场氛围营造
• 三维虚拟实景片制作
• 开盘活动
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不同阶段工作细分（具体节点需开发公司配合）
第五阶段： 加强宣传力度推进销售
例：高炮、DM单、LED宣传车、报纸广告、杂志、楼书、电视等
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•
• •
注重生活品质，有文化品位；
工作环境相对嘈杂，接触人员多，内心向往一种优雅家园生活。 有一定的经济基础，但是又比较讲究物有所值；
媒体接触习惯——有固有的收视、阅读习惯：
• • 阅读以《燕照都市报》、《牛城晚报》和《燕照晚报》为主； 收听广播以在坐车（打的）时居多，或驾驶私家车时，为消磨时间，被动收 听。
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媒体策略
媒体策略
1、媒体目标：
强化企业形象宣传，扩大企业社会影响力；
要通过广告本身蕴涵的文化气息来塑造企业的文化品位；
加强暴光率，争强竞争优势，给竞争对手制造压力，最大限度抢占市 场；
加强新闻炒作，形成良好的舆论导向；
完成完整的项目整体策划方案； 为今后的销售树立良好的策划典范。
业地产销售方式。它是由项目主办者在一定的场合公布拟引进合资、合作的
项目，阐述项目的特点和技术、资金要求，以期吸引客商。
例：台湾光彩会在合肥的项目“信地城市广场”不但引进了几个主力品牌，
如：大润发、大未来、国美电器、台湾的银泰百货等。而且还助推了商铺的 销售。（前提售楼处包装完后）
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不同阶段工作细分（具体节点需开发公司配合）
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媒体选择建议
4 、广播媒体
充分利用公交电视和广播，的士广播。与目标受众接触频繁，传 播泛围广。费用相对不会很高。
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媒体选择建议
5、 宣传资料（印刷品）
效果图与LOGO确认完成后，制作楼书，DM手册，企业形象画册， 宣传单，纸袋、海报，样品屋，接待中心，名片，信封，信笺等。
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媒体选择建议
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推广计划及内容
推广计划
第一阶段：品牌推广
A、利用工地围墙、报纸、户外大牌宣传公司形象及项目存在。
B、寻找产品在消费者心理阶梯中的独特位置，树立品牌难以模仿的差异 化特征。 C、确定产品名称、概念、形象，对产品的各种传播渠道中的推广计划
第二阶段：
A、预热、预约、迅速打出和提升新时代商业街知名度，引起各方关注
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购房需求问卷调查
我们针对邢台市100位有购房需求的人群做一个调查，他们通过哪类广 告得知房屋信息，我们作个比例：
报 纸 户 外 总 计
邢台日报 8% 户外围挡
牛城晚报 26% 道旗
邢台广播 电视报 13% 高炮
燕照晚报 19% 户外大屏 幕 31% 户外 14%
燕照都 市报 20% 宣传单
亚太广告 12% 宣传车
6 、 公关造市
首先针对招商大会、品牌签约仪式等媒体宣传活动，对所有群众以开 放式观看表演为由，让有意向投资或购房者感受现场氛围，深入了解 项目信息。如何将有效客户群吸引到现场是关键。
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媒体选择建议
7、售楼现场包装：
工地售楼处现场。现场现在还是空地，所以一定要尽快建立市场形象 ，建议工地围墙与售楼处应即将动工，售楼处将是现场包装的核心。
性新闻的媒体。
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媒体选择建议
2、电视媒体
邢台频道，据调查收视率较高，但费用高，可以适量投放。
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媒体选择建议
3、 户外媒体
路牌：展示项目形象、主题及概貌，首先传达楼盘信息咨询。
灯箱、POP彩旗、横幅、墙体及门头装饰及喷绘 建议从动工到结束在施工外围树立3D效果图 LED宣传车围绕城市主干道行驶，每日8小时循环行驶；
邢周报 2%
北方商情 报 0
19% 短信 8%
1% 报纸 54%
0 宣传单 10%
42% 电视 5%
7% 活动 9%
结论:经过调查表明,邢台市媒体推广的途径较少,广告力度不够,使广大消费者不能及时得到
房屋信息，另外从来访报社中看，邢周报做的楼盘广告较多。
媒体策略
2、目标受众
年龄：35岁-55岁左右
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媒体策略
1、报纸先行（先以软文广告为主，前期宣传企业文化、实力等 ），电视专题、户外广告牌及印刷品（写字楼）跟后，报纸 软硬广告相同主题同版传播，软硬并举攻心为上； 2、 媒体资源，进一步通过特有的专用通道进行媒介传播；
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媒体选择建议
媒体选择建议
1、报纸
《燕照都市报》、《燕照晚报》和《牛城晚报》为主，发行量较大， 形象较好，在邢台分部较广，读者信度高。建议作为此次宣传的软
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推广计划
第四阶段：
A、商铺开盘、大规模提价
B、重点打出新时代风情商业街“新城市荣耀生活”的新都市主义生活方
式以及各个特征的阐述 C、对项目特色进行详细宣传。
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推广计划
第五阶段：
A、 加快部分商铺建设，让大商家先期进入营业，如购物中心、超市。
带动人潮，引发购铺旺潮 B、 重点宣传主题“最后赚钱的机会”
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不同阶段工作细分（具体节点需开发公司配合）
第一阶段：品牌推广（建议7月进行推广工作）
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不同阶段工作细分（具体节点需开发公司配合）
第二阶段：
A、销售与招商的蓄水需要场地，建议售楼处在年底可以使用（时间节点将影响
到推盘时机）。 B、可举办一次招商品牌发布会来带动后期的销售。项目发布会是经常采用的商
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不同阶段工作细分（具体节点需开发公司配合）
第三阶段：
A、销售计划安排
内容 时间
销售期 主要业务表现 销售准备 销售目标
模型、三维、户外广告、报纸软新闻、客户 排序预约、DM派发、售楼处准备、招商活 客户预约、登记、 预约期 意向性调查 动深化、商业管理公司确定、合同文本、商 管协议拟订 开盘前准备、开 开盘活动准备、表单印制、开盘前培训、市 公开期 盘仪式、预约客 场调研深化、引爆热销 户转定、
强销期
现场销售执行
业务执行、下定签约、策略调整
现场业务执行， 强销期 商铺开盘销售
业务执行、下定签约、引爆热销 29
不同阶段工作细分（具体节点需开发公司配合）
B、招商准备：
• 商业街区段功能定位
• 商业管理公司洽谈、确定
• 当地优惠商业政策及优惠引进机制 • 招商手册落实 • 目标客户名单拟订（包括联络方法、相关负责人）
C、预约期的主要任务： 1、配合策划部门实施开盘前的现场包装，包括道旗、户外看板、售楼 处包装、市区广告牌等； 2、完成第一波DM宣传派发，引起市场关注，积蓄市场的能量； 3、答客问、销售讲习资料的编制完成；
4、销售部门定期市场调查资料的修整、整理；
5、开盘销售价格的拟订； 6、客户排序工作落实、认购规则的制定 7、销售表单、销售流程、销售案场制度的制定 8、客户反馈意见统计、销售说辞的调整优化
推广建议方案
财星商业地产
企业简介
河北祥银房地产开发有限公司成立于2003年3月，二级房地产开发
资质，旗下拥有河北森都物业服务有限公司、河北森都科技有限公
司和河北路祥道桥建设有限公司三个子公司，是一家涉及房地产开 发、建筑新型材料销售、IT、通讯、道桥建设及收费管理、房地产 物业等多个领域的集团公司。