****项目二、三期经营分析简报
一、项目技术经济指标情况：
1、****总建筑面积379135.87平方米，根据总规方案，分期面积如下：
2、****项目土地款总额25415万元，按建筑面积分摊如下：
3、二三期总计容面积：127760.19平米，分期分业态面积如下：
二、项目收入、动态成本及利润测算
1、二三期营销通盘货值估价8.78亿元、数据源自营销半年总结
车位1100个未估值，预计8000万，通盘货值：9.58亿元。

2、项目总成本费用73639.25万元，建面单方造价4196.16元，可售单方造价5763.87元。

（附件目
标成本测算表）
3、二三项目动态利润：14160.75万元（不含车位8000万）。

三、二三期项目经营现金流情况
1、二三期经营现金流平衡点差4637.94万元。

2、二三期项目投资回收率：79%，项目总体投资回收率：49.03%。

3、项目下半年支出预计:三期年底结构封顶，已支付1480万元，按进度仍需支付5135万元。

二期
预计5000万元，下半年支付总额预计1亿元。

四、项目市场及环境分析
1、国际国内经济环境2016年持续调整，货币宽松继续，7月央行放水2500亿，业内预计今年仍会
有一次降息三次降准。

货币泡沫化趋势明显。

2、上半年年报，M2持续下滑，表明投资、实业经济下滑，市场观望情绪浓。

3、股票市场低迷，黄金及贵金属价格上涨，民众投资渠道有限。

4、上半年一、二线城市地王频出，中央对房地产实施因策的方针。

5、地产行业中小企业困境仍未改善，烂尾盘不断出现，客户购买更加谨慎。

6、项目邻近地铁站口正在施工，预计明年上半年开通。

7、项目二期交房，园林完美呈现，三期明年结构封顶，准现房，项目品牌形象良好。

8、项目周边竟品项目目前多为准现房，存货量不多，预计会提价。

二三期住宅存货770套，货值4.0
亿。

9、2016年上半年商业销售市场仍旧低迷，****周边竞品项目商业存货量大，去化率慢。

一、四期是
纯商业用地。

10、中央政策鼓励商改住，地方实施细则未出台，项目一、四期仍停留在概念方案设计阶段。

三
期工程建设规划证包含一、四期车库。

五、运营中心建议：
1、二三期在下半年必须做到收支平衡，自给自足，集团不再投入资金。

2、根据项目自身情况，二三期推盘进度适当放缓，下半年认购目标2.0亿元，并全程策划，根据市
场适时提价，提高利润率，车位暂不考虑出售，只出租。

如果集团资金需要，可提高销售目标，综合资金回收确定。

项目年度销售计划目标认购4.15亿，回款3.23亿。

营销中心申报半年销售计划调整：2016年全年3.5亿，下半年2.7亿。

3、一、四期明年6月开工建设，今年年底完成施工图设计及商业主力店合同签订。

4、搭建商业策划、运营管理团队。

5、引进投融资专业人员，集团存量资产越积越多，盘活存量资产利用率。

6、项目资金计划偏差非常严重，资金统筹不科学，目标成本及合约规划缺失，对利润及现金流缺乏
动态监控，加强成本、招采管理，建议从三期开始严格执行合约规划及采购分判方确定，有效提高资金计划性。

7、项目是集团战略发展在成都的第一个项目，品牌树立至关重要，****项目开发节奏不能中断停滞，
只能放缓。

8、项目2013年拿地至今，土地总价25415亿元，资本化利息已高达1.24亿，要重点考虑提升资金
使用效率。

9、项目高容积率，定位普通项目，建议一、四期业态调整时，多考虑商住皆宜的公寓楼，计算增加
住宅面积，达到项目资金自平衡。

10、附件：技术经济指标表、成本测算表、营销半年总结、财务半年总结
拟订新开工项目前期总控一级节点：。