b. 从企业发展上分:
·创业型 ·成长型 ·稳步发展型
写字楼规划布局和建筑设计
一 产品定位及目标客户群的分析
（四） 产品与客户群关系：
·产业园区——高新技术企业、文化创意企业、创
业型企业（科研、生产型）
·综合写字楼——大中型企业、成长型企业（管理、
服务型）
·公寓式办公（SOHO）——创业型企业、成长型企
写字楼规划布局和建筑设计
一 产品定位及目标客户群的分析
（六） 写字楼产品定位内容：
·客户群——承受力、增值部分的5-10%，人均20
万左右，2.5元/天
·租售价格——8-12年回报， 2.5元/天
10年
回报，9125元/平方米
·建筑标准——土建、机电、装修标准（对价格的
支撑）
·提升价值手段——设计（功能、交通、停车、环
写字楼规划布局和建筑设计
二 交通、人流组织
（二） 交通、人流组织的原则：
·满足规划条件和法规要求——开口要求 ·便捷、顺畅——环路、避免交叉、便于管理 ·可识别性强，均好性强 ·适用性强，并预留发展的可能——不同的定位，
不同的要求（停车位大小、车道宽度、坡度、停车 数量等）
写字楼规划布局和建筑设计
二 交通、人流组织
（三） 实例： 1. 望京中旅贸综合楼
写字楼规划布局和建筑设计
二 交通、人流组织
（三） 实例： 2. 建外SOHO
写字楼规布局和建筑设计
二 交通、人流组织
（三） 实例： 3. CBD国际大厦
建外SOHO
CBD国际大厦
写字楼规划布局和建筑设计
二 交通、人流组织
（三） 实例： 3. CBD国际大厦
境、采光、通风、节能、内部空间、外观）
写字楼规划布局和建筑设计
一 产品定位及目标客户群的分析
（七） 实例： 1. 建外SOHO——Small Office & Home Office
写字楼规划布局和建筑设计
一 产品定位及目标客户群的分析
（七） 实例： 2. CBD国际大厦——综合写字楼
写字楼规划布局和建筑设计
写字楼规划布局和建筑设计
二 交通、人流组织
（三） 实例： 4. 上海总部基地
写字楼规划布局和建筑设计
二 交通、人流组织
（三） 实例： 4. 上海总部基地
写字楼规划布局和建筑设计
二 交通、人流组织
（三） 实例： 5. 天香园
写字楼规划布局和建筑设计
二 交通、人流组织
（三） 实例： 5. 天香园
·3A、5A只是对建筑自动化控制由几个方面的一种描 述，实行3A、5A的最终目的是要创造一种更安全舒 适高效的办公环境。
写字楼规划布局和建筑设计
一 产品定位及目标客户群的分析
（三） 写字楼客户群的分类：
a. 从企业性质上分：
·科研、生产型——高新技术企业、文化创意型企业 ·管理型——大中型企业 ·服务型——中小型企业、个体企业 ·营销型——中小型企业、个体企业
（一） 目前写字楼产品有如下几类：
· 产业园区——高新技术产业园区
文化创意产业园区 创业园区（孵化器）
· 综合写字楼 · 公寓式办公（SOHO） · 酒店式办公
写字楼规划布局和建筑设计
一 产品定位及目标客户群的分析
（二） 写字楼的建设标准分类：
·3A或5A——通讯自动化（CA） 办公自动化（OA） 建筑管理自动化（BA） 火灾消防自动化（FA） 建筑维护自动化（MA）
（四） 实例： 6. 金都·杭城4#楼（改动后方案）
写字楼规划布局和建筑设计
三 平面功能的合理性分析
写字楼规划布局和建筑设计
二 交通、人流组织
（三） 实例： 6. 天鸿总部大楼
写字楼规划布局和建筑设计
二 交通、人流组织
（三） 实例： 6. 天鸿总部大楼
写字楼规划布局和建筑设计
三 平面功能的合理性分析
（一） 影响平面布局的因素：
·规划设计条件（用地、面积、限高）
自然条件（气候、周边、环境）
·国家的法律法规——消防规范 ·产品定位——不同的产品有不同的平面布置形式
三 平面功能的合理性分析
（四） 实例： 5. 天香园（一期典型平面）
写字楼规划布局和建筑设计
三 平面功能的合理性分析
（四） 实例： 5. 天香园（二期典型平面）
写字楼规划布局和建筑设计
三 平面功能的合理性分析
（四） 实例： 6. 金都·杭城4#楼（改动前方案）
写字楼规划布局和建筑设计
三 平面功能的合理性分析
业、个体企业（服务、销售型）
·酒店式办公——临时办公
写字楼规划布局和建筑设计
一 产品定位及目标客户群的分析
（五） 产品定位涉及的因素：
·经济——整体经济水平、开发商利益、客户群承
受能力
·环境——交通、自然环境、对环境的影响及环境
对自身的影响
·人文——建筑自身文化色彩与空间感受 ·街区文化——周边建筑情况、整体感染力
一 产品定位及目标客户群的分析
（七） 实例： 3. 天香园（生物科技孵化器）——园区性独栋办公
写字楼规划布局和建筑设计
一 产品定位及目标客户群的分析
（七） 实例： 3. 天香园（生物科技孵化器）——园区性独栋办公
写字楼规划布局和建筑设计
二 交通、人流组织
（一） 影响交通、人流组织的因素：
·项目所处位置——上班交通形式 ·周边城市道路状况——规划条件 ·产品定位 ·功能配置
（走道式、中筒式、独栋式、单元式）
·节能、环保、生态要求
写字楼规划布局和建筑设计
三 平面功能的合理性分析
（二） 平面布置原则：
·满足规划条件，满足法规要求 ·适用、经济——支撑产品定位，较高使用率（一
般60%左右）
·均好
（三） 关于层高、空调方式选定
写字楼规划布局和建筑设计
三 平面功能的合理性分析
写字楼规划布局和建筑设计
今日探讨的主要内容
▪ 通过实例与诸位共同探讨以下五个问题： ▪ 一 产品定位及目标客户群的分析 ▪ 二 交通、人流的组织 ▪ 三 平面功能的合理性分析 ▪ 四 立面性格的选定 ▪ 五 智能、节能、环保、生态在方案中的体现
写字楼规划布局和建筑设计
一 产品定位及目标客户群的分析
（四） 实例： 1. 建外SOHO办公楼
写字楼规划布局和建筑设计
三 平面功能的合理性分析
（四） 实例： 2. CBD国际大厦
写字楼规划布局和建筑设计
三 平面功能的合理性分析
（四） 实例： 3. 建外SOHO公寓
写字楼规划布局和建筑设计
三 平面功能的合理性分析
（四） 实例： 4. 鑫丰大厦
写字楼规划布局和建筑设计