层以及少量类别墅产品的产品组合。因此，在未来的一段时间内别墅产品以及花园洋房将
成为城市高端住宅市场的主力。
多重景观、人本主义花园洋房引领趋势
越来越多的楼层，甚至九层的，甚至某些塔楼里都会出现这种空间变化很丰富的情况，尤其 在南方，万科的很多的系列的产品，在塔楼里面，把空间做得也非常丰富，也可能有院子做
在建筑物向阳面有层层退台的台状结构，以退台空间规划露台，形成了在情景花园洋房的一层，外部为阳光房， 阳光房的侧面和单元前面形成半合围的情景花园；二层在一层阳光房的位置上退台，形成一个景观露台，三层、 四层、五层均在下一层的基础上进行退台。以层层退台的方式形成了一个错落有致的空间，并使每户都能享有独 立的花园或者露台。底层住户独享70 m2—110 m2私家花园和近10余平米的阳光房，无论是景观还是生活品质 堪比别墅生活；2层10 m2的超大露台空间，适合个人生活兴趣的培养；3、4层近7 m2的精致露台不但能欣赏周 边景观，还能打造成自己的空中花园；顶层双露台设计，极大的户外活动空间，开阔的视野，可以举行小型party。 项目让户户拥有南向的私家花园或露台，独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延展。露台没有顶盖， 区别于阳台更有花园感。每个露台都和客厅相连并有较大的进深便于安排活动。半围合的设计使其拥有较强的私 家感，且露台和花园均由厅进出，方便使用。花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片 自有的室外空间、绿地。由于层层退台使楼间距加大，顶层楼距更是有20米，轻易享受全年阳光，真正营造了一 个有天有地的生活空间。
周边配套设施
居所定位 居住人群
配套齐全，衣食住行方便
第一居所 中低收入人群，兼顾工作和生活
随着所在区域的发展，配套 迅速齐全
第一居所 城市中产阶级， 要求一定生活品质 便利舒适 适中
配套不完善，需社区内部提 供补充
第一居所或第二居所 收入较高的中产阶级，要求 较高生活品质 个性化 较高
配套不完善，需依靠社区内 部作为补充
产品解读
解读三：户户有花园（露台）
传统多层产品一般只有一层才带花园，而情景洋房通 过退台设计，使每户业主都可以享受露台设计，尽可
能使居住者得到更大的实惠。
一层赠送大面积前后花园，顶层销售面积较小，但赠
送大面积的露台。通过这种设计，有效的降低了传统
多层产品在一层和顶层上的销售难度，将传统多层的 销售劣势转化为优势，形成情景洋房的销售亮点。
居住在情景洋房，不仅享受到其创意居住环境，更
能体验到社交方式的改变所带来的新邻里关系。
产品对比
建筑形式 外观
通过此表格，更加直观的了解情景洋房与传统多层、 叠拼/联排别墅类产品的优缺点
传统多层 情景花园洋房 层次较多，风格多变 叠拼别墅 层次较多，风格多变 联排别墅 层次较多，风格多变
外立面形式单一
产品形态=地块属性限制+利润要求+客户需求。
地块属性尤其是容积率决定产品可能性。伴随政府对1.0以下容积率住宅用地的严格限制，
供给率1.0-1.5的高端住宅将成主流，按行业常规，0.8-1.2容积率，多数开发商会选择叠 拼、联排等类别墅产品与花园洋房的组合，而1.2-1.5的容积率则较多选择花园洋房、小高
它是一种创新的建筑形态，通过新颖的入户方式，层层退台的建 筑形态以及情景房的设计，使住宅在满足基本功能的同时，提高 建筑的品味，使建筑能够更加亲近自然，给居住者，给居住者带 来与众不同的全景式的情调生活。同时，它以一种开放的姿态，
拉近人与人之间的距离，使居住者的邻里沟通更加顺畅，邻里生
活更加和谐温馨。
出来，还有很多地方，他可能是一个挑空的露台，也可以叫空中花园，丰富的设计变化，适
应了消费者对居住品质的需求，所以花园洋房未来的发展和更多的产品相融合，越来越多的 产品出现了相对需要的一种功能，所以将来有一种融合的需求。
花园洋房保值，更具投资价值
随着城市开发量的不断提升，有限的土地资源显得日益宝贵，国家政府（国土资源部） 对什么样的房子是别墅进行界定，不排除Townhouse、低密度花园洋房也纳入高档住宅 之内，对这些住宅类型进行供地限制。从经济学的观点看，物以稀为贵是显而易见的道 理。受国家土地政策的调控以及对高档低容积率住宅用地的限制，花园洋房在市场供应 上将日益稀缺，其较之于联排别墅和高层公寓的高性价比则蕴藏着极大的投资价值。
随着住宅郊区化进程的推进，伴随中央提倡的节地、节能 的需求，低密度花园洋房持续走俏，逐渐成为城市稀缺产品。
宁波代表楼盘： 万科。金色水岸（2007年鄞州）
保亿。风景九园（2008年镇海）
天海。他山谷地（2010年鄞江镇） 慈城。万科云鹭湾(2011年慈城)
产品简析
产品定义
情景洋房是一种介于TOWNHOUSE和普通洋房之间的产 品，一般涉设计为多层产品。
花园洋房产品介绍
源起——
花园洋房发源于英伦三岛。18世纪，英国的霍华德提出理想城市的生活空间，试图构建一组规模小、设施齐、 环境好、交通便捷的新型城市空间，以治疗“交通阻塞、空气污染”而引发的城市病。随后，花园洋房风靡 一时。一抹绿色、一缕阳光、一阵清风、一片水色，营造出一种诗意的栖居境界，将花园洋房建在自然的鸟
语花香中，强调居住室内空间与室外环境的有机结合，并且达到和谐一致。住宅室内空间的面积，在尺度上
既不讲究普通住宅的经济，也不追求别墅的奢侈，而是满足一个舒适的度量。
花园洋房在中国
花园洋房源于上海，自19世纪中期起， 为上海、福建和广东一带上流阶层所 专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交 织的产物。它是当时的国内房地产开发商顺 应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特 定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工 程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺 性的高利润住宅产品，从现在房地产定义观 点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产 市场中的独栋别墅。
自然环境一般，高密度，主要依靠 自然环境较好，密度较高， 自然景观较好，低密度，叠 小区内部景观 小区景观塑造以及自身露台、 下有前后花园，叠上有露台 庭院景观 城市内部 主要依靠城市公交系统 车位出租或独立产权 城市边缘，市郊 城市公交系统，公交车 独立产权 城市边缘，市郊 私家车 独立产权
位置 交通 车位
产品简介
情景洋房通常是四、五层多层建筑，每户具有客厅、餐厅、主卧 室、衣帽间、主卧卫生间、卧室、卫生间、厨房，一层另设有生 活阳台、工人房，每单元两户
第一层
第二层
第三层
第四层
第五层
每两户中间设有单元门，一 两户在中间有公共楼体，公 层的前中部凸出，里面设有 两户在中间有楼体，在 两户中间有楼体， 共楼梯上到四层位置，四层 门厅，外面设有阳光房，阳 一层阳光房部位退台， 在二层门厅部位退台， 的两户分别设有户内楼梯， 光房侧面和单元前面形成半 形成二层景观露台 形成三层景观露台 每户在两侧退台，形成四层 围合的情景花园 景观阳台
面积
私密性
面积较小，常在135平米以下
弱
面积100-200平米左右
较弱
通常面积150-250左右
较好
通常面积200-300左右
较好
舒适度
功能 环境
较舒适
具有基本功能
舒适
增加庭院、阳光房、露台等 功能面积
舒适
增加车库、叠下私家花园、 叠上阁楼等面积
舒适
增加车库、私家花园、阁楼 等功能面积 自然景观较好，低密度，有 前后花园 城市边缘，市郊 私家车 独立产权
露台
地下室
夹层2.18米
凸窗
错层；3.95米挑高
THANKS
【合创名古事业群】
“情”与外花园融合在一起，更好地增加室内外的情趣性。
产品解读
解读五：邻里沟通
情景洋房层层退台式的露台，打破了以往封闭的交 流环境，也没有别墅那种距离上的遥远。露台和花 园不仅是一个私人户外空间，还是一个交流平台。 邻里间可以通过在露台交流各种兴趣和心得，分享 生活的酸甜苦辣，拉近彼此间的距离。
侧面形成半合围的情景花园；二层在一层阳光房的位置上退台，形成一个景观露台，三层、
由于层层退台，使楼间距加大，顶层楼
距加宽，轻易享受全年阳光，真正营造 了一个有天有地的生活空间。
产品解读
解读二：新颖的入户方式
情景洋房设有南北入口，底层住户享受南面入口独立入 户，通过首层的私家花园直接进入家中，与别人分享花 园美景的同时保证安全性与私密性。二至五层则通过北 入口楼体进入家中，避免了楼上楼下出入的打扰。 优雅的入户方式让住户在进家门前就可以体验到情景交 融的感觉，同时确保了私密性，使居住者多了一份回家 的快乐与愉悦，更有归属感。
更高生活品质梦想 平民化的生活方式
住宅并非简单的建筑物体，它承载着人们的希望与追求，展示着一个社会
从物质到精神、从经济到文化的综合成果，建筑技术革新和中国社会经济 发展不断催生新的住宅产品的繁衍。人们对住宅的需求也一改过去“千篇
一律”的状态，在住宅的多样化，舒适度，归属感等方面提出了更高的要
求。花园洋房产品伴随市场的变化也在更新发展。
万科·花园洋房经典作
上海·白马花园
万科地产精心研发8年的专利产品，推出“情景花园洋房”，采用了层层退台结构，每 一层都有独特亮点。每户拥有私家花园或景观露台。首次提出了“露台社交”，将创意建筑和精 神文化融合，倡导居民通过“露台”来交流生活心得，改善邻里关系，提升社区生活品质。
2006年
情景花园洋房所有的优秀均来自其建筑特点——层层退台。
第一居所或第二居所 收入较高的中产阶级，要求 较层庭院、二三层超大露台，与自然更亲近
阳光房
入户花园/前后花园
一层：下沉式私家院落/半地下层/阳光房 二层：阳光地下室 下沉式庭院
户型设计：舒适空间，家人各得其所
独享书房
奢华客厅
儿女房 私密主卧