第二部分
社区商业前期规划篇 2.1 社区商业分类研究 2.2 社区商业规模研究 2.3 社区商业物业类型 2.4 社区商业业态组合及面积划分 2.5 社区商业分布特点
2.1社区商业分类研究
社区商业的分类研究可以从商业规模、业态比例、分布形式、辐射范围、商业与住宅 比例关系、商业与人口关系等几个方面展开。
项目规划路口设置3000㎡购 物广场，局部三层，广场内 有400㎡的餐饮主力店、500 ㎡的超市、500㎡的菜场和美 食街，以及少量配套类商业
2.2社区商业规模研究
先根据项目内外部因素进行定性分析，确定社区商业所属类型，再根据人均商业面 积、商业面积占住宅面积比例等进行定量分析，确定社区商业体量。
临新竹路为一层 底商，面积较小， 业态以便利店、 生活家居、配套 服务等为主，该 底商沿街面较长。
小区入口处底商左边为两 层，右边为一层，面积较 小，业态以房屋租赁、便 利店、配套服务等为主。
2.1社区商业分类研究
典型案例：万科城市花园（内向型社区商业）
1. 项目商业体量不大，社区商业面积与住宅面积比为1.07%； 2. 项目位于三环外，社区商业主要消费需求来自社区内居民； 3. 项目社区商业物业类型以超市、小型餐饮、服务配套为主。
2.1社区商业分类研究
外向型社区商业特点
社区商业面积与住宅面积比5%-11%，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足以支撑商业 的持续性经营，需要外部较大规模消费群体来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很
高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。
中间型社区商业特点
商业面积与住宅面积之比在2%-5%之间，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民
光谷坐标城
类别 社区底商
泰合百花园
社区商业街
沿海赛洛城
社区商业中心
物业形态 利用楼盘低层或低层作为商业用房
以平面形式按照街的形态布置的 由社区底商、社区商业街或 单层或多层商业物业 其他高级配套共同组成
功能
设置在居住区内人流集中地 基于小区周边商业配套不能充分 主要方便居民就近购买生活必需品，为 区，选择在已经具备一定商 满足居民的日常生活需要而祈祷 居民提供必要的生活服务功能 业基础的地区，通过改造和 必要的补充作用 业态调整，形成区域核心 选址在主要入口，服务人口一般在 服务对象主要是小区内居民，服 服务对象辐射范围较广，商 5000人左右，商业服务网点数5个以上 务人口一般为2-5万人左右 业服务网点数在20个以上
1. 项目商业体量较大，社区商业面积与住宅面积比为8.7%； 2. 项目位于经济开发区较中心位置，毗邻江汉大学，带来大量人流和外来商业需求； 3. 项目社区商业物业类型、业态丰富，既有满足日常生活所需的商业，也有KTV、网吧、大型餐饮、金融等业态。
2.1社区商业分类研究
典型案例：金地太阳城（中间型社区商业）
沿海赛洛城1-4期 中百超市500㎡ 万科魅力之城 内向 型 恒大城一期 万科四季花城
早餐店、干洗店、便利店、小餐饮、 早餐店 五金水暖 便利店、水果店、福利彩票、美发店、 餐饮 餐饮、银行网点 拉面馆、门窗店、石材店、教育培训、 餐饮、教育 便利店、布艺店、干洗店、足疗店 美发店、小餐饮、教育培训、干洗店、 餐饮 门窗店
目录
第一部分 第二部分 研究背景说明 社区商业前期规划篇
1. 研究目的及资料来源
通过实地调研和理论研究，梳理武汉社区商业的标准，为后期新项目社区商业规划提 供有效依据。

研究目的： 对武汉典型案例进行调研
分析，通过数据分析、综合提
炼，得出有借鉴意义的成果， 为后期武汉公司新项目社区商 业规划设计和经营管理提供依
0.5
0.37 0.5 0.8 0.9 1.2 1.6 1 3 3 3.7882 2 3
500㎡超市
700㎡超市 500㎡超市 500㎡超市+餐饮 500㎡超市+中大 型餐饮 无 酒店 超市 中百仓储 无 无
入口处、内部沿街底商
入口处沿街底商 入口处集中商业+底商 内部集中商业+底商 入口处集中商业 沿主干道环绕社区分布 底商 沿主干道分布底商 入口处、沿主干道分布 入口处大型商业中心、 内部商业街 环绕社区分布底商
新大地超市500㎡ 无 中百超市500㎡， 大鸿福超市 大鸿福超市700㎡ 中百超市500㎡ 无
中百超市500㎡、 金福城酒店、中百超 美容会所、便利店、烟酒专卖、餐厅、 地产中介、银行网点、通讯数码、小 金福城酒店400㎡、 无 市、菜市场 咖啡厅、美发店、药店 餐饮、水果店 菜场500㎡ 和宴、两岸咖啡、 和宴、大自然 万科高尔夫 两岸咖啡、克丽缇娜 烟酒店、药店、教育培训、音乐培训 宠物店、便利店、小餐饮、门窗店 大自然餐厅 餐厅 餐饮、棋牌休闲、美 便利店、房产中介、网吧、餐饮、药店、 金地太阳城 无 无 照相馆、棋牌室、干洗店 容店 服饰店、宠物店、棋牌休闲 大唐商务酒店、 便利店、美容店、美发店、水果店、地 中间 保利花园 大唐商务酒店 餐饮、地产中介 家居建材、书店、 七天连锁酒店 产中介、药店诊所 型 教育培训、美容美发、 餐饮、房产中介、便利店、干洗店、棋 汉口春天 中百超市 无 家居建材、棋牌休闲、 驾校、便利店、餐饮、数码通讯 牌、家装 餐饮、银行、超市 教育培训、旅行社、摄影、便利店、美 金色港湾 中百仓储6800㎡ 中百仓储 餐厅、摄影公司 干洗店、数码通讯、 容美发、家居建材、咖啡店、餐饮 教育培训、美容美发、家装建材、餐饮、 人信奥林花园 无 旅馆 旅馆、饭店 水果店、餐饮、便利店 药店、棋牌娱乐 外向 证券公司、咖啡店、 便利店、家居建材、美容美发、服饰店、 教育培训、餐饮、药店、地产中介、 大华公园南湖世家 无 无 型 餐饮、菜市场、诊所 棋牌娱乐、花店 便利店 教育培训、餐饮、便利店、银行网点、 餐饮、便利店、美发、数码通讯、药 泰合百花公园 KTV、网吧 KTV、网吧 门诊、旅馆 棋牌娱乐、美容美发、药店 店
② 按商业面积和住宅面积的比例确定：
社区商业类型 外向型 中间型 2%-5% 内向型 ≤2%
商业面积占住宅面积的比例 5%-11%
2.3 社区商业物业类型
社区商业的物业类型可分为社区底商、社区商业街、社区商业中心三种，常见的项 目社区商业物业类型为“社区底商+社区商业街”的形式。
社区商业中心
社区商业街 社区底商
2.1社区商业分类研究
结合调研的14个项目，从社区商业的内在因素和外在因素来对社区商业进行分类， 分为外向型、偏外向型和内向型三种。
类型 项目名称 沿海赛洛城1-4期 物业类型 底商 商业规模 1 主力店 无 商业分布形式 主干道、入口处、内部 沿街底商 商业与住宅面 商业与本社区人口比 积比例 例 1.22% 0.5 0.3 1.0 0.9 0.8 0.5 1.8
规划前期社区商业类型的确定
1.5公里半径范围内商业情况 商业空间 区域内商业 空间较大 区域内商业 空间适中 区域内商业 空间较小 业态组合 地块形状 地块制约因素 交通状况 区域内人口数量 市场竞争 预期 社区商业 类型 外向型 中间型
区域内辐射面较广 展示面较宽 交通便利 的商业不多 区域内辐射面较广 展示面适中 交通便利 的商业态不多
1. 项目社区商业体量1.2万方，社区商业面积与住宅面积比为2.35%； 2. 项目位于一条临街面位于主干道关山大道，带来大量人流和社区外消费客群； 3. 关山大道一侧底商以中型餐饮为主，项目入口处和新竹路一侧底商以便利店、日常配套等业态为主。
临关山大道为两层底商，均为 一拖二，业态以餐饮为主，店 铺面积在150㎡以上。
研究对象 环线 项目名称 三环外 万科高尔夫 三环外 万科四季花城 三环外 沿海赛洛城1-4期 三环外 恒大城一期 三环外 万科城市花园 二环外 保利花园 三环外 万科魅力之城 二环外 金地太阳城 二环外 大华公园南湖世家 二环外 汉口春天 二环外 融侨锦城 三环外 人信奥林花园 三环外 金色港湾 三环外 泰合百花公园
商业规模 业态比例
是确定社区商业类型的基本因素，商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一 般情况下，社区商业规模越大，其商业的对外性越强，成正比的关系
一定程度上也决定着社区商业对外性质的强弱，同样的商业规模有时会因为业态比例的不同 而导致对外辐射的强弱 也是影响社区商业性质的重要因素，如人信奥林花园的商业分布主要环绕社区周边，展示面 商业的分 较广，客观上增强了商业的对外性，而万科城市花园的商业分布则主要分布在社区内部，对 布形式 内性质较强 社区商业 能比较直接的反映出社区商业性质，辐射范围的大小可以通过业态组合、主力店的情况来判 的辐射范 断 围 商业与住 也是判断社区商业性质的主要因素，其关系可以看出本社区人口规模是否足以支撑社区商业 宅的关系 的正常经营，从而判断商业对外性质的强弱 商业与人 是判断社区商业性质的重要因素，可以看出本社区人口规模是否足以支撑社区商业的正常运 口的关系 营，从而判断其商业的对外性质的强弱
区域内人口数量 市场预期 较大 较好 区域内人口数量 市场预期 一般 一般
区域内辐射面较广 交通状况一 区域内人口数量 市场预期 展示面窄小 的业态较多 般 不多 较差
内向型
2.2社区商业规模研究
定量分析确定规模：按人均商业面积计算或按商业面积与住宅面积比例计算
① 按人均商业面积计算：
社区商业类型 人均商业面积 外向型 1-3㎡ 中间型或内向型 ≤1 ㎡
据。
基础资料来源 8 月 11 日 -8 月 18 日对武汉 14个典型住宅项目的社区商业 进行实地调研
2. 标杆案例研究
标杆案例选取原则： （1） 二环以外住宅项目 （3）成熟社区氛围（入住5年以上） （2） 20万方以上住宅项目 （4）非核心商圈，社区商业体量较合理
区位 东西湖
东湖高新 洪山 硚口 汉阳