商业：15000-20000元/㎡
府翰苑 住宅：8000元/㎡；商业：15000元/㎡ 租金：2.5-2.9元/㎡*天
太湖明珠苑 住宅：8000元/㎡；商业：20000元/㎡ 租金：1.9-2元/㎡*天 中央花园 住宅：9000元/㎡；商业：15000元/㎡ 租金：1.6-2元/㎡*天 新城公园壹号 住宅：6000元/㎡；商业：12000元/㎡ 租金：0.75-1.2元/㎡*天 凯旋城 住宅：7500元/㎡；商业：12000元/㎡ 租金：0.8-1.2元/㎡*天
面宽4-8米，进深8-12米社区底商为市场供应主力
面宽 进深 8-10米 10-12米 12-14米 14-16米 16米以上
3-4米 192 13 65 2 0 272
4-5米 314 159 74 99 30 676 37.53%
5-6米 113 62 106 61 20 362 20.10%
6-8米 0 67 17 118 160 362 20.10%
府翰苑
凯旋城 港龙华庭 香江华庭 香梅花园 鹏欣丽都 中心城区 九洲新世界 世纪华城 景泰家园 蔷薇家园 新城公园壹 号 中天名园 武进区 新城南都 新城公馆 莱蒙城
一层底商
两层连卖 两层连卖 两层连卖 两层连卖 两层连卖 两层连卖 两层连卖 两层连卖 一层底商
15000
12000 14000 25000 25000 22000 25000 15000 10000 23000
一层底商
两层连卖 两层连卖 一层底商 一层底商
15000
11000 11000 20000-30000 30000
6000
7500 8000 10000 8000
1:2.5
1:1.47 1:1.38 1:2.5 1:3.75
0.75-1.2
0.5-0.7 0.7-1 2 0.6-1
社区商业面宽、进深分析
8000
7500 6000 10000 10000 12000 11000 7500 7000 8000
2.9
1:1.6 1:2.33 1:2.5 1:2.5 1:1.83 1:2.27 1:2 1:1.43 1:2.88
2.9
0.8-1.2 0.5-0.7 2-2.5 1.5-2 2.2 —— 0.7-1.4 0.7-1 1.7
8-10米 36 0 43 3 22 104 5.77%
10米以上 0 0 0 0 25 25 1.39% 655 301 305 283 257 1801 ——
合计 36.37% 16.71% 16.94% 15.71% 14.27% —— ——
合计
15.10% 备注：以单间商铺为统计对象
以上数据为调研的19个社区商业项目已交付的商铺部分汇总所得
常州市社区商业调研报告
2011.9.6
目录
一、社区商业分析
1.1、调研目的及内容 1.2、市区社区商业分布 1.3、市区社区商业价格分析 1.4、市区社区商业结构分析 1.5、市区社区商业业态分析
二、典型个案分析
2.1、香江华庭个案分析 2.2、蔷薇家园个案分析 2.3、新城南都个案分析 2.4、中央花园个案分析
社区商业价格分析
住宅与商业价格比基本保持在1:2左右
区域 项目名称 世茂香槟湖 太湖明珠苑 新北区 金梅花园 中央花园 销售方式 两层连卖 两层连卖 两层连卖 一层、挑高 普通沿街商业价格 （元/㎡） 15000 20000 15000 15000 普通住宅价格 （元/㎡） 7500 8000 7000 9000 住宅、商业价格比 1:2 1:2.5 1:2.14 1:1.7 租金 （元/㎡*天） 1.6-1.8 1.9-2 0.6-0.7 1.6-2
中心城区 商业：15000-25000元/㎡
世纪华城 住宅：7500元/㎡；商业：15000元/㎡ 租金：0.7-1.4元/㎡*天
景泰家园 住宅：7000元/㎡；商业：10000元/㎡ 租金：0.7-1元/㎡*天 新城南都 住宅：8000元/㎡；商业：11000元/㎡ 商业租金：0.7-1元/㎡*天 新城公馆 住宅：10000元/㎡ 商业：20000-30000元/㎡ 租金：2元/㎡*天
社区商业层高、主力面积分析
社区商业以单层及两层底商供应为主，主力面积为60-80㎡与100-150㎡ 商铺主力层高一层3.5-5.5米；二层及以上为3Байду номын сангаас3.5米
香梅花园 住宅：10000元/㎡；商业：25000元/㎡ 租金：1.5-2元/㎡*天
蔷薇家园 住宅：8000元/㎡；商业：23000元/㎡ 租金：1.7元/㎡*天
武进湖塘 商业：20000-30000元/㎡
中天名园 住宅：7500元/㎡；商业：11000元/㎡ 租金：0.5-0.7元/㎡*天 莱蒙城 住宅：8000元/㎡；商业：30000元/㎡ 商业租金：0.6-1元/㎡*天
调研对象及内容 常州现今主要的在售或已交付的社区商业，商业规模至少在1.5万㎡以上的典型项目， 社区商业的主要面积段（含面宽、进深、层高）、经营业态、建筑形态、销售及租金价格、 周边住宅价格。
常州市大体量社区商业小区分布图
商业规模在1.5万㎡以上的典型项目
金梅花园 住宅：7000元/㎡；商业：15000元/㎡ 租金：0.6-0.7元/㎡*天
调研背景 九龙仓时代上院项目规划3.89万㎡，大体量的社区商业如何建设及后期如何定价，商业 业态如何规划布局，现需对常州现今在售或已交付的社区商业项目进行调研分析。
调研目的 通过市场调研，准确推导出项目建设最为适合的面积段，并依靠住宅与商铺的价格比推 导出现今市场较为正常的比值，同时通过个案借鉴，来分析市场上成功和不成功的社区商业 在运作过程中的优缺点。
新北区
世茂香槟湖 住宅：7500元/㎡；商业：15000元/㎡ 租金：1.6-1.8元/㎡*天
港龙华庭 住宅：6000元/㎡；商业：14000元/㎡ 租金：0.5-0.7元/㎡*天
香江华庭 住宅：10000元/㎡；商业：20000元/㎡ 租金：2-2.5元/㎡*天 鹏欣丽都 住宅：12000元/㎡；商业：22000元/㎡ 租金：2.2元/㎡*天 九洲新世界 住宅：11000元/㎡ 商业：25000元/㎡