功能规划布局是： 1个商贸中心区：以龙头公园为中心，沿河形成休闲购物商贸街
区。 3大主题市场区：规划建成产业高度集聚的家居中心，它将成为
整个无锡的家居秀场，无锡最具规模的百万平方米的家居卖场，， 总面积达到200万平方米，其中以2平方公里的装饰材料市场为核 心，形成“广益家居城”。 2大居住社区：规划２００万平方米，分广益和江海两个大型社 区，规划人口约10万。
营销定位论证——区域竞品分析
月星家居广场与本案仅一街之隔，总建面积约10万㎡，属于品牌家居 购物广场。
月星家居广场面积达10万平方米，从Ａ－Ｆ共分为６区，品 种齐全。广场共4层，分为睡眠区、现代家具区、古典家具区。 产品涉及沙发、软床、床垫、现代板式家具、儿童家具、休闲 藤器、实木家具、新古典家具、“韩流”家具等产品，属于品 牌家居购物广场。
营销定位论证——区域竞品分析
俱崇安位于锡沪路广南路交界口，建筑面积3.9万平米，由3 幢彩色积木式的建筑组成，是以家居创意为主题，地上6层。 A 馆将展售不同风格的创意精品家居，主馆B馆是整个创意 园的亮点—创意家居体验馆，C馆将主要引进创意餐饮、创意 设计师工作室。 目前仍在进行一期招商工作，并已接近尾声。出租房源面积 为80-1200平米不等，均价为1-2元/平米每天，现只剩3楼和4 楼共20间，总面积为4200平米，2楼已基本租完，只剩2间。 据悉，近期俱崇安将会全面结束一期招商，目前正在筹备10 月下旬的开业。另明年1月开始俱崇安将开始规划二期项目。
崇安新城商业形成生产资料和生活资 料两大市场，结合项目现营销定位， 在此通过生产资料市场现状为基点， 分析项目定位是否具有合理性。
生活资料 市场
广 南 路
营销定位论证——生产资料市场
已上市项目 1、月星家居 2、好艺家广场
3、佳润建陶城 4、锡沪装饰城 5、嘉饰茂居家生活广场
6、广益名品城 7、名品城二期 8、华东装饰城 9、华东建材市场 10、中储建材城 11、百安居 12、红星美凯龙
无锡新城地产锡沪路项目市调报告
——华东家艺中心
Part 1 Part 2 Part 3
Table of Contents
目
录
项目基础现状 营销定位论证 销售价格论证
PART .01 项目基础现状
项目现状——区位分析
华东家艺中心位于政府重点规划的崇安新 城核心区域，新城区域商业中心，距离无 锡火车站3公里，距离无锡市中心CBD4公 里，是版块内的核心组成部分。根据崇安 新城（广益片区）详细规划显示，崇安新 城地处崇安区广益街道辖区内，东至桐桥 港，南至太湖大道，西至江海东路、锡沙 路，北至北新塘河，规划用地4.68平方公 里。其中，整个新城的北部和南部均为大 片的居住区，中间主要以商业和商务为主。
市中心
副中心
项目所处的崇安新城定位为无锡产业转型的 发展高地，新兴城市副中心，无锡第二个核 心商务圈和休闲购物中心，创业宜居的商贸 区
营销定位论证——区域市场环境分析
江海路汽车 汽配市场
锡沪路装饰 装潢市场
广益路
锡沪路
学前东路五 金机电市场
崇安新城规划以锡沪路和广益路为城市发展轴，形成专业市场集 群、休闲购物商贸中心和国际居住社区。
锡沪 路 A
B D
D
C 规划路
商业价值： 锡沪路为城市主干道，人流量最大，昭
示性最好，商业价值最高 地块中部规划路与锡沪路相接，也是未
来人流较集中的地方，商业价值较高 地块南面规划路为城市支路，人流和昭
示性一般，商业价值一般 地块东、西面，昭示性差，人流受阻隔，
商业价值最差 地块商业价值大小如右图排序A、B、C、
项目临近锡沪路与江海高架交叉口，规划中的 地铁二号和三号线，将穿越整个区域，地铁交汇 点位于离项目5分钟。
崇安新城目前拥有“三纵五横”的路网体系， “三纵”即江海东路、广南路、桐桥路；“五横” 即太湖大道、学前东路、上马墩路、锡沪路、广 益路；新城往市中心10分钟车程，往火车站10分 钟车程，往机场15分钟车程，距京沪高铁10分钟。
D
地块商业价值最高为锡沪路 沿线，其次为南北向规划路
项目现状——商业限制性条件
项目地址 物业类别 占地面积 容积率 开发商
华东家艺中心 锡沪东路2号 （广益名品城旁）
写字楼、商业
地段商圈 建筑类别
34256.9 ㎡
建筑面积
2.8
绿化率
无锡新城万博置业有限公司
崇安新城 锡沪—广益板块
高层 150496 ㎡
惠山区 北塘区
锡山区
南长区 新区
滨湖区
崇 安 区
崇 安 新 城
崇安新城功能定位
崇安新城（广益片区）位于无锡市政府所在的崇安区东 部。
崇安新城范围从江海东路-锡沙路-北新河-桐桥港到太 湖大道，规划占地面积约4.68平方公里。
崇安新城的发展定位为无锡市城市更新的重地和产业发 展的高地，欲打造成无锡新兴城市副中心，第二个核心 商务圈和休闲购物中心，创业宜居的商贸区。
25%
华东家艺中心位于锡沪路西首龙头为止，总建筑面积约15万㎡，其中 商业部分63225㎡，办公部分43404㎡。
华东家艺中心地段优越、交通便利，双轨交汇（地铁2、3号线）一环（快速路）辐射全无 锡；高铁（京沪、沪宁）高速（G42）直通长三角。
项目现状——营销节点
6月12日
8月2日—14日 8月2日—14日
月星家居
好艺家国际家居广场
广 益路
1
5
0
42 1 3
1 76本 案
8
9
生产资料市场以装修家居建材专 业市场为主，沿锡沪路主干道发 展，是无锡最具影响力的专业市 场片区，具备庞大的市级辐射效 应。
锡沪装饰
佳润广场
2
1 2
锡沪路东部区域
未上市项目 1、红豆项目
1 1
宜家购物中心（规划)
2、宜家购物中心
嘉饰茂
销售价值论证——销售现状
项目暂时尚未开盘，预计于10月中下旬首次开盘
主力商铺面积为20—50平米
目前在售一期，商铺500套左右
商铺售价-1F均价18000元/㎡，1F均价50000元/㎡，2F 均价25000元/㎡，3F均价15000元/㎡，同时对外推广中有 “总价18万起”的推广诉求
截止9月25日，认筹（不交诚意金）享受97折优惠
营销定位论证——区域竞品分析
总建筑面积30000平方米，约300户商家，由广东省中山市温州商会 副会长程文才先生于2019年9月份投资兴建。 一楼是软家具，二楼是板式家具，三楼是实木家具，四楼是所谓的 欧美馆，为知名品牌生产厂家、经销商提供产品的展示和销售平台 ，是无锡地区中高档次的家居装饰品交易市场。
崇安新城以商贸和居住功能为主，以锡
沪路和广益路为发展轴，形成专业市场
集群、休闲购物商贸中心和国际居住区。
营销定位论证——区域商业市场分析
崇安新城商业主要形成生产资料和 生活资料两大市场 生产资料市场：主要沿锡沪路分布， 以装修、装饰、建材家居专业市场为主。 生活资料市场：主要沿广益路、广 南路分布，以满足日常消费的购物中心， 大卖场为主。
项目租售模式为10年委托经营，3+7管理模式，一次性 返还3年24%收益。
华东家艺中心主力商铺面积为 20—50㎡，预计10月中下旬开盘。
此外，据称华东家艺中心目前已有2000组客户进行预约，9月，百人“温州看铺团”至售楼处现 场看铺。
PART .02 营销定位论证
营销定位论证——区域市场环境分析
项目位于崇安新城核心区 域，区域规划以居住区和 商业商务区为主，未来升 值潜力巨大。
崇安区
火车站 3公里 交通枢纽
无锡 市中 心中 山路 CBD
4公里
崇安新城 本案新商城业区中域心
项目现状——周至情况
四至及周边环境：本案地块四至如右图，周边 主要为各类家居装饰市场，以及购物中心、卖 场等，生活配套充足，板块家居商业中心发展 已成规模。
6月12日，项目售楼处公开
项目现状——前期营销推广
7月21日，央视王牌综艺栏目《非常6+1》登 陆无锡，召开海选新闻发布会，华东家艺中心 对活动独家冠名。
项目现状——前期营销推广
8月2日、8月9日、8月14日，央华东家艺 中心杯《非常6+1》全国选拔赛无锡站分别 举行了前三场海选。
项目现状——前期营销推广 8月27日，华东家艺中心包机直飞深圳，邀请客户参观考察深圳艺展中心。
好艺家国际家居广场总建面积30000㎡，约300户商家，是无锡地区中 高档次的家居装饰品交易市场。
营销定位论证——区域竞品分析
总建筑面积8万多平方，商场面积5万多平方，品牌总部园和 创意公寓3万多平方，地下室：做精品灯具馆，一层：陶瓷卫 浴精品馆二层：五金木制品精品馆，三层：软装家具馆（美 克美家）。
项目周边路网密集，且多为 城市主干道，三纵五横”路 网体系无缝对接主城锡沪路 更是承担了无锡东大门要塞 职责，交通十分便利。
本案 规划路
高架：江海东路
广南路
城市快速干道 城市次干道
广益路
锡沪路
广吉路
上马墩路
学前东路
城市主干道 城市支路
项目现状——人流动线
车站
锡沪路
车站
人流动线：
地块北面人流主要从锡沪路转南北向 规划路进入
9月17日
10月中下旬
预计11年底
售楼处公开
《非常6+1》海选 包机直飞深圳 考察
温州看铺团现场 参观
商铺首次开盘
酒店式公寓开盘
华东家艺中心自6月公开售楼处后，接连举办《非常6+1》海选等事件营销和活动营销，预计 于10月中下旬商铺首次开盘。
项目现状——前期营销推广