商业开发的战略与战术
有
力
短量
术
期 有 效
有 吸
引
力
与竞争 对手形 成差异化
竞争
主题 手段
大大 主背 题景 的的 变 量
本项目
蒙文化
36民族 民族 文化 特色
变量
•国际化、民族化 结合,形成民族的 特色主线 •国际化的方式实 现形成呼市自身 的特色
单体产品:俏江南、全聚德 建筑规划类：上海新天地 北京前门、宁波天一广场
20KM
10KM
2.5KM
核心商圈
公式—兰切斯特商圈测算发的应用：竞争中的敌我关系
二级商圈
兰切斯特把战斗简化为两种基本情况： 距离：x和y分别为红军和蓝军的战斗单位数量 ---商圈范围距离 兵力：a和b分别为红军和蓝军的平均单位战斗力---客群与消费能力 变量：t实力和本身战斗单位的数量成线性关系---- 城市发展速度变量
居住占比43%
本项目居住功能业态规模确定
☆ 案例分析——深圳华侨城
居住区
旅游区
旅游区
文教
体育 居住区
居住区 商业区
旅游区
用地性质 主题公园、景区
占地面积 （公顷）
142
其它休闲空间
32.8
（含水面、山体）
居住用地及配套 161
商业用地 文体用地 道路交通用地 工业用地 其它
43 4 42.2 21 4
海上海
19（建筑） 2 8 9
47.4%
太原万达广场
123.6（建筑） 29.1 14.5 80 64.7%
本项目
？
？
住宅是大型综合体项目重要组成业态 住宅、公寓所占比率均在60%以上
建议：本项目宜取 住宅比例60%
项目发展定位
呼市城市战略定位 :
“最具开放的国际内陆城市” “最富创新力的少数民族首府城市”
政府、景观的修建为东部发展提供基础
城市阶层发展不确定性
呼市最具有消费活力的中产阶层支撑不足
M理论的提出
日本经济学家 —— 大前研一，对1990 年代以来日本社会 经济归纳得出。
上层的生 活习惯
中产阶层 收入下滑
上层的生 活品质
M模型 中产 阶级 特点
享受 面子 利益 经济
资源型行业
高能耗 低成本 低技术 城市财富迅速集聚
价值支撑——高端居住支撑副中心区域价值 人口拉动——拉动高消费群体进驻 项目盈利——通过居住物业博取项目利润
居住功能在城市产业链结构中的作用
城市运动原理：产业链各功能不是孤立存在的，不是平面静止，而是立体与运动的。
城市DNA产业链模型
生活环境
商
商
务
业
环
环
境
境
交通关系
新城产业链的 四大单元
居住
城市综合案例解析
策划实战要点
PARTⅠ全国战略条件
呼市战略对接条件
国家战略的落实
城市发展规律
城
市
的
发
传统城市形态
展
济南
呼和浩特
多个城市功能 区变成中心
城市化进程 对外商贸活动增多
天津
北京 上海
香港 新加坡
沈阳 青岛
单一市中心
外围新区
城市多中心
城市发展必将由单中心向多中心结构转变
城市多中心发展
良好的市政基础条件
工作方法: 螺旋发展法 时
间
轴
时间轴周期影响分析 时间轴产业链形式
随着时间轴规模效应增强
产业链效应增强
城市功能发展轴
产业链螺旋发展模式
PARTⅢ项目发展
项目基地分割原则
一、时序开发原则 六、功能互补原则 二、条件变更原则 七、产业链完善原则 三、优地优用原则 八、因地制宜原则 四、区域成熟度原则 九、先简后繁原则 五、无缝对接原则 十、总体布局原则
产 形成
业
项目 区域
启 差异
动 竞争力
以火车站(空港 物流拉动）
以城际与北京与 京津唐及
物流、商贸 展览、会议 商务、酒店 商业购物 休闲娱乐
产业从简 到复的形式
产
业
联
产业联动
动
商业体 酒店体 商务体 居住体
1 产业中心 2 商业中心
3 中心交易平台 商4 贸易展示平台
5
总部中小企业基地
6
孵化基地
7
太原万达广场总用地面积约500 亩，包含写字楼、五星级酒店、组 合商业、环湖高尚住宅区的150万 平米大型综合区。
高档住宅
地上建筑面积122万平米；地下 建筑面积约27万平米
写字楼
写字楼建筑面积14.5万平方米
酒店
商业
组合商业：酒吧街3万平米；酒 店面积5.5万平方米；大商业面积 15.67万平方米；底商约5万平米
产业
商业
交通
居住功能作为新城产业链 组成元素的重要一环
本项目居住功能业态规模确定
☆ 案例分析——上海新天地
A太平桥人工湖绿地，占地4.4 万，水面面积1.2万，地下为车库， 已成为市中心景观; B新天地，占地3万，建面6万， 分南、北里; C翠湖天地高级住宅小区，总建 68万; D企业天地甲级写字楼区，总建 面50万，兴建办公楼、酒店、商 场等; E瑞安集团总部大楼，区域的标 志性建筑;
住宅面积80万平方米
住宅面积占总建面53％
本项目居住功能业态规模确定
本项目作为大型综合性项目必须保证一定的居住比例
☆大型综合体项目业态对比表
项目名称
总面积 （万m2） 商业面积（万m2） 办公面积（万m2） 住宅面积（万m2）
住宅比率
上海新天地
124（建筑） 6 50 68
54.8%
深圳华侨城
450（占地） 43 4 161 36%
呼市同样适用于M理论
新兴行业
低能耗 高成本 高技术 不成规模 难以聚能
传统行业
高能耗 高成本 低技术 行业没落 收益有限
高收入阶层
中产阶层
低收入阶层
商圈环境建设 吸纳和创造中产阶层 形成良性互动
开发商自身的不确定性
开发商执行能力和团队实力偏弱
开发商自身弱点剖析
管理团队偏弱 资金实力不足 开发经验不足
执行力偏弱
自行开发困难诸多
资金 经验 团队
土地 政策 形象
开发商自身优势剖析
大量可开发用地 领导的大力支持 政策的灵活优惠
支撑力较强
寻找伙伴共同开发
吸纳大型投资商 引进知名开发商 聘用专业管理公司
规避自身开发不足，全力发挥合作优势
两轴要素与工作方法
两轴 城市发展轴要素
随着时间的发展城市资源的供给与空间发生巨大的变化 时间与城市发展资源空间呈正向循环发展
特色休闲区—亲情—特色餐饮一条街
居住 居住SOHO
☆ 开放式街区（BLOCK）
“BLOCK”街区概念来源于美国 在美国，城市中心的概念已经变得模糊， BLOCK（街区）就是其最基本的活动空间单位， 几个BLOCK在一起就成了CITY。
曼哈顿 只是纽约就84个街区其中的一个……
BLOCK是5个英文单词的缩写：
住宅模式
•普通单生精装公寓 •高档商务型公寓 •高档酒店式公寓 •SOHO办公式公寓 •生态景观式大宅
功能产品描述
四大功能撬动项目：商业、写字楼、酒店、住宅
实现火车站城市新核心地位 实现提升城市形象的功能
酒店群 商业群 写字楼群 公寓群
提升城市形象 强化中心地位 实现商务氛围 引入消费人群
☆ 现状问题分析解决
B－Business（商业）
L－Lie fallow （休闲）
宜居宜商 空间
住宅在项目开发进程中的必要性
四
大 元
资金流
素
人气流 产业链
配套比
近期阶段 中期阶段 长期阶段
先期启动——不依赖区域成熟度 滚动开发——资金快速回现 聚集人气——奠定项目市场形象 居住升级——居住升级提升项目区域价值 人口支撑——聚集人气为商业提供人口支撑 产业需求——小型企业居住、办公模糊需求
娱乐 商业
板块 版块
城市 书房
城市 餐厅
城市 客厅
休闲 餐饮娱乐、文体休闲、酒店会议
大型生态娱乐主题会所—传承
商务 商务会议、展览展示、商业购物
国际商务、会议、酒店中心—融合
商业 商业购物、展览展示 文体休闲、物流贸易
开放式BLOCK街区—迎客 大型商业综合体—功能商业
娱乐 餐饮娱乐、商业购物、酒店会议
专 业
城市 民族特色线
外部
国际化手段 和方式实现
市
形成呼市自身 如俏江南等 的符号特色 特色业态、
1 路网
城市 建材 内部 家电
家居 超市
居然之家、百安居、
迪卡农、国美、苏宁形成
等主题店
要素
家乐福等大型超市
建筑规 2 模体量
3
招商地价 成本要求
易形成规模 可实施性较强
道: 长期战略性产业链打造
功能产品描述
四大功能撬动项目：商业、写字楼、酒店、住宅
商业模式
•传统百货商业 •现代百货 •购物中心 •Shopping Mall •主题商业街 •大型生态娱乐主题会所
办公模式
•顶级写字楼 •优质写字楼 •普通写字楼 •总部基地型独立办公楼 •商务公寓型写字楼
酒店模式
•国际顶级豪华酒店 •国际品牌商务酒店 •国内企业的下属酒店 •经济连锁酒店 •度假及情景酒店
集大型商务会议、物流贸易、展览展示、商业购物、餐饮 娱乐、文体休闲、酒店会议、居住SOHO等功能为一体的
大型商业商务综合集群
餐饮
物流 娱乐 文体