房地产估价理论与方法分类模拟题30一、单项选择题1. 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。
假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为______万元。
A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00答案：B[解答] 2000万元-150万元-0.8万元/12%×[1-1/(1+12%)5]=1844.55万元。
2. 某商业房地产，在取得40年土地使用权后当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物，土地使用权出让合同约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。
则该商业房地产的折旧年限是______年。
A.37B.40C.60D.63答案：A[解答] 对于约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。
(60+3-40)年=23年，(60-23)年=37年。
3. 某建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，约定在土地使用权期限届满后对收回的建筑物残余价值给予土地使用者相应的补偿，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物的经济寿命应为______年。
A.40B.45C.50D.60答案：D4. 某幢商品住宅土地出让年限为70年，建设期为2年，该商品住宅经济寿命为50年，该建筑物折旧的经济寿命应为______年。
A.50B.52C.68D.70答案：A[解答] 住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束，均按照其经济寿命计算折旧。
5. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。
建筑物经济寿命为50年。
假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为______。
A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.50%答案：C[解答] 50-5-40=5(年)，50-5=45(年)，1/45=2.22%。
6. 为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元/m2，安装工程直接费为450元/m2(其中人工费为50元/m2)，装饰装修工程直接费为900元/m2(其中人工费为45元/m2)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税金为3.5%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为______元/m2。
A.2204.55B.2397.99C.3237.60D.3345.64答案：B[解答] [780×(1+15%)+450+50×75%+900+45×72%]×(1+3.5%)=2397.99(元/m2)。
7. A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。
该项目涉及C村农业人口50户，180人。
据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。
另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。
按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为______万元。
A.30B.60C.80D.100答案：B[解答] B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低=1000×100×6=60(万元)。
8. A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。
该项目涉及C村农业人口50户，180人。
据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。
另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。
按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最高为______万元。
A.30B.60C.80D.100答案：D[解答] B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最高=1000×100×10=100(万元)。
9. A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。
该项目涉及C村农业人口50户，180人。
据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。
另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。
按照规定，B房地产开发公司应安置C 村______个农民。
A.30B.60C.100D.180答案：C[解答] B房地产开发公司应安置的农民=100/1=100(人)。
10. A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。
该项目涉及C村农业人口50户，180人。
据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。
另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。
根据规定，如按最低标准，B房地产开发公司应每个农民支付______元的安置补助费。
A.1000B.2000C.4000D.6000答案：C[解答] 按最低标准，B房地产开发公司应支付每个安置农民的安置补助费=1000×1×4=4000(元)。
11. 直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是______。
A.综合折旧法→分类折旧加总法→个别折旧加总法B.分类折旧加总法→个别折旧加总法→综合折旧法C.个别折旧加总法→分类折旧加总法→综合折旧法D.综合折旧法→个别折旧加总法→分类折旧加总法答案：A[解答] 直线法求取建筑物折旧时，可分为综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。
这三种方法是从粗到细。
12. 房地产开发利润率由大到小的顺序是______。
A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率答案：A二、多项选择题1. 成本法主要适用于评估______的房地产。
A.新开发的B.重新开发C.正在开发建设D.计划开发建设E.危险房答案：ABCD2. 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括______等。
A.图书馆B.钢铁厂C.空置的写字楼D.单纯的建筑物E.加油站答案：ABD3. 成本法主要适用于评估的建筑物是______等房地产的价值。
A.新的B.比较新的C.过于老旧D.在建工程E.危险房答案：ABD4. 价格等于“成本加平均利润率”是在长时期内平均来看的，并且需要具备______的条件。
A.房地产开发成本等于平均利润B.房地产开发成本大于平均利润C.房地产开发成本小于平均利润D.自由竞争E.该种商品本身可以大量重复生产答案：DE5. 在运用成本法时最主要的有______。
A.区分计划成本和实际成本B.区分实际成本和客观成本C.结合实际成本来确定评估价值D.结合实际开发利润来确定评估价值E.结合市场供求分析来确定评估价值答案：BE6. 成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在我国可视为______的价值。
A.房屋所有权B.房屋使用权C.在价值时点剩余使用期限的土地使用权D.土地使用权E.土地所有权答案：AC7. 土地取得成本是指取得房地产开发用地的必要支出。
取得房地产开发用地的途径可归纳为______。
A.通过市场购置取得B.通过征收集体土地取得C.通过征收国有土地上房屋取得D.通过国家划拨得到E.通过与别人合作经营取得答案：ABC8. 在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、应由买方缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出的税费构成。
其中，地价款主要是采用______求取。
A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.基准地价修正法答案：ACE9. 征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括______。
A.土地补偿费B.安置补助费C.地上附着物和青苗的补偿费D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用E.安排被征地农民的社会保障费用答案：ABCE10. 征收国有土地上房屋的土地取得成本中一般包括______等。
A.房屋征收补偿费用B.相关费用C.建设用地使用权出让金D.青苗补偿费E.土地使用税答案：ABC11. 房地产价格构成中的建设成本包括______。
A.建设用地使用权出让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.管理费答案：BCD[解答] 建设成本包括：①勘察设计和前期工程费；②建筑安装工程费；③基础设施建设费；④公共配套设施建设费；⑤其他工程费；⑥开发期间税费。
12. 成本法中的投资利息的计算基数包括______。
A.土地取得成本B.建设成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费答案：ABCD13. 成本法中房地产价格构成中的销售税费不包括______。
A.营业税B.应由买方缴纳的契税等税费C.应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税D.城市维护建设税E.教育费附加答案：BC14. 成本法中的“开发利润”是指______。
A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税后利润E.开发商所能获得的税前利润答案：CE15. 开发利润率通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算的，相应的利润率包括______。
A.直接成本利润率B.全部成本利润率C.成本利润率D.投资利润率E.销售利润率答案：ACDE16. 在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括______。
A.土地取得成本B.建设成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费答案：AB17. 投资利润率的计算基数包括______。
A.土地取得成本B.建设成本C.管理费用D.销信费用E.销售税费答案：ABCD18. 下列关于重新购建价格的说法中，正确的有______。
A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在价值时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格答案：BCD19. 在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用______等求取该土地的重新购置价格。
A.比较法B.成本法C.假设开发法D.基准地价修正法E.长期趋势法答案：ABD20. 根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有______。
A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.分部分项法答案：ADE21. 在具体估算建筑物重新购建价格的方法中，单位比较法实质上是一种比较法，单位比较法主要有______。