《房地产估价理论与方法》公式总结第三章房地产价格和价值1.潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量2.最高买价≧成交价≧最低卖价3.抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款再次抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款。
4.房地价格=土地价格+建筑物价格5.楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率6.期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿第六章市场法及其应用1.可比实例数量3≦可比实例数量≦102..5≦可比实例规模≦23.1公顷=10000平米=15亩1亩=666.67平米1平方英尺=0.09290304平米1坪=3.30579平米平米下的价格=公顷下的价格/10000平米下的价格=亩下的价格/666.67平米下的价格=平方英尺下的价格/0.09290304平米下的价格=坪下的价格/3.305794.交易情况修正（百分率法）的一般公式：可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格交易情况修正系数：1/（1±S%）或100/（100±S）5.交易情况修正（差额法）的一般公式：可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常市场价格6.正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额正常成交价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）正常成交价格=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）7.市场状况调整（百分率法）的一般公式：可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格市场状况调整系数：1±T% 或（100±T）/1008.市场状况调整的价格指数法⑴定基价格指数公式：可比实例在其成交日期的价格×估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数=可比实例在估价时点的价格⑵环比价格指数公式：可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点的价格9.市场状况调整的价格变动率法⑴逐期递增或递减：可比实例在其成交日期的价格×（1±价格变动率）＾期数=可比实例在估价时点的价格⑵期内平均上升或下降：可比实例在其成交日期的价格×（1±价格变动率×期数）=可比实例在估价时点的价格10.房地产状况调整（百分率法）的一般公式：可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象房地产状况下的价格房地产状况调整系数：1/（1±R%）或 100/（100±R）11.房地产状况调整（差额法）的一般公式：可比实例在自身状况下的价格±房地产状况调整金额=可比实例在估价对象房地产状况下的价格12.直接比较进行房地产状况调整的表达式：可比实例在自身状况下的价格×100/（）=可比实例在估价对象房地产状况下的价格上式括号内应填写的数字，为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分13.间接比较进行房地产状况调整的表达式：可比实例在自身状况下的价格×100/（）×（）/100=可比实例在估价对象房地产状况下的价格标准化修正房地产状况调整上式位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地产状况相对于标准房地产状况的得分，位于分子的括号内应填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分。
14.百分率法下的修正和调整系数连乘公式：比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数比准价格×（1±S%）×（1±R%）=可比实例成交价格×（1±T%）比准价格=可比实例成交价格×100/（100±S）×（1±T%）×100/（100±R）15.百分率法下的修正和调整系数累加公式：比准价格=可比实例成交价格×（1+交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数）比准价格×（1±S%±R%）=可比实例成交价格×（1±T%）比准价格=可比实例成交价格×（100±T）/（100±S±R）16.差额法下的公式：比准价格=可比实例成交价格±交易情况修正金额±市场状况调整金额±房地产状况调整金额17.直接比较修正和调整公式：交易情况修正市场状况调整房地产状况调整比准价格=可比实例成交价格×100/（）×（）/100 ×100/（）=可比实例成交价格×正常市场价格/实际成交价格×估价时点价格/成交日期价格×对象状况价格/实例状况价格上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常市场价格为基准；市场状况调整的分母为100，表示以成交日期的价格为基准；房地产状况调整的分子为100，表示以估价对象房地产状况为基准。
18.间接比较修正和调整公式：交易情况修正市场状况调整标准化修正房地产状况调整比准价格=可比实例成交价格×100/（）×（）/100×100/（）×（）/100=可比实例成交价格×正常市场价格/实际成交价格×估价时点价格/成交日期价格×标准状况价格/实例状况价格×对象状况价格/标准状况价格上式中，标准化修正的分子为100，表示以标准房地产状况为基准，分母是可比实例房地产状况相对于标准房地产状况所得的分数；房地产状况调整的分母为100，表示以标准房地产状况为基准，分子是估价对象房地产状况相对于标准房地产状况所得的分数。
第七章收益法及其应用1.报酬资本化法最一般的公式：V=A1/(1+Y1)+A2/(1+Y1)(1+Y2)+…+An/(1+Y1)(1+Y2)…(1+Yn)式中 V ——房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值。
A——房地产的未来净运营收益，通常简称净收益。
其中A1，A2，…An分别为相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，…第n期末的净收益。
Y——房地产的报酬率（折现率）。
其中，Y1，Y2,…Yn分别为相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，…第n期的报酬率。
n——房地产的收益期限，是从估价时点开始计算的未来可以获取净收益的时间，通常为收益年限。
2. 净收益每年不变的公式⑴收益期限为有限年的公式V=A/Y[1-1/(1+Y)＾n]⑵收益期限为无限年的公式V=A/Y⑶不同期限房地产价格的换算：K n=1-1/（1+Y）＾n=[（1+Y）＾n -1]/ （1+Y）＾nV∞=V N×1/K NV n=V N×K n/K N= V N×（1+Y）＾（N-n）[（1+Y）＾n -1]/ [（1+Y）＾N -1]当报酬率不同时：V n=V N×Y N(1+ Y N) ＾N[（1+Y n）＾n -1]/｛Y n(1+Y n）＾n[（1+ Y N）＾N -1]2.净收益在前若干年有变化的公式：⑴收益期限为有限年的公式：tV= ∑Ai/（1+Y）＾i+A/Y（1+Y）＾t[1-1/(1+Y)＾（n-t）]⑵收益期限为无限年的公式：tV= ∑A i/（1+Y）＾i+ A/Y（1+Y）＾t3.净收益按一定数额递增的公式：⑴收益期限为有限年的公式：V=（A/Y+b/Y＾2）[1-1/(1+Y)＾n]-b/Y×n/(1+Y)＾n⑵收益期限为无限年的公式：V=A/Y+b/Y＾24.净收益按一定数额递减的公式：V=（A/Y-b/Y＾2）[1-1/(1+Y)＾n]+b/Y×n/(1+Y)＾nn≤A/b+15.净收益按一定比率递增的公式：⑴收益期限为有限年的公式：V=A/（Y-g）[1-(1+g/1+Y) ＾n]⑵收益期限为无限年的公式：V=A/（Y-g）6.净收益按一定比率递减的公式：⑴收益期限为有限年的公式：V=A/（Y+g）[1-(1-g/1+Y) ＾n]⑵收益期限为无限年的公式：V=A/（Y+g）有效毛收入与运营费用求取收益价格的公式：V=I/（Y±g I）-E/（Y±g E）增“-”，减“+”。
7.预知未来若干年后的价格的公式：tV= ∑A i/（1+Y）＾i+V t/（1+Y）＾t若A不变，则有：V= A/Y[1-1/(1+Y)＾t] +V t/（1+Y）＾t8.基于租赁收入测算净收益的基本原理：净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用9.净收益A的求取方法：⑴“过去数据简单算术平均法”；⑵“未来数据简单算术平均法”；⑶“未来数据资本化公式法“：A/Y[1-1/(1+Y)＾t]= V= ∑A i/（1+Y）＾i10.有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益价值11.报酬率的求取方法：⑴累加法：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率⑵市场提取法⑶投资报酬率排序插入法12.直接资本化法的基本公式：V=NOI/RV——房地产价值NOI——房地产未来第一年的净收益R——资本化率13. 资本化率和收益乘数的求取方法：R0=NIR/EGIM=（1-OER）/EGIM NIR=1-OER式中R0——综合资本化率NIR——净收益率EGIM——有效收益乘数OER——运营费用率13.投资组合技术⑴土地与建筑物的组合：R0=（V L×R L+V B×R B）/（V L+V B）R L=[( V L+V B）×R0- V B×R B]/ V LR B =[( V L+V B）×R0- V L×R L]/ V BR0=L×R L+B×R BR0=L×R L+（1- L）×R BR0=（1- B）×R L+ B×R B式中R0——综合资本化率V L——土地价值V B——建筑物价值（是采用收益法之外的方法，多数情况是采用成本法求取）R L——土地资本化率R B——建筑物资本化率L——土地价值占房地价值的比率B——建筑物价值占房地价值的比率L+ B=1⑵抵押贷款与自有资金组合R0=M×R M+(1-M)R ER M=A M/V M=Y M(1+Y M)＾n/[(1+Y M)＾n-1]=Y M+Y M/[(1+Y M)＾n-1]式中R0——综合资本化率M——贷款价值比，也称贷款成数，是指贷款金额占房地产价值的比率，一般介于60%——90%之间R M——抵押贷款常数；一般采用年抵押贷款常数，它是年偿还款与抵押贷金额的比率R E——自有资金资本化率，是税前现金流量（从净收益中扣除抵押贷款还本付息后的余额）与自有资金额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率。