2014杭州楼市研究分析报告浙报传媒地产研究院2015年1月目录前言 (1)一、2014年杭州楼市的市场特征 (2)（一）典型政策市从“调控时代”迅速进入“救市时代” (2)（二）被压抑多年的需求爆发式释放 (3)（三）刚性需求仍是市场的绝对主导 (4)（四）价格一直在下行 (5)（五）创下最高纪录的库存 (5)（六）购房者的心态在改变 (7)（七）房地产行业整体处于困境信心仍不足 (7)（八）并购重组合作大潮拉开序幕 (8)（九）市场份额发生变化 (8)（十）城市格局发生重大改变 (8)（十一）部分高价地块项目面临亏损或严重亏损进退维谷 (10)（十二）写字楼商铺和酒店式公寓市场压力比住宅更大 (10)二、商品房市场分析 (11)1.成交套数：商品房成交近9万套刷新历史次新高纪录 (11)2.成交面积：商品房成交面积达967.7万方也同步刷新历史次新高纪录 (14)3.成交金额：商品房成交金额达1524.4亿元也同步创历史次新高 (16)4.成交均价：市区商品房成交均价同比下跌7.5% (19)5.成交结构：商品住宅成交仍占超过8成刚需仍是市场绝对主导 (21)6.库存量：商品房可售房源近14.5万套刷新历史纪录 (25)7.2014年成交排行榜 (30)三、二手房市场分析 (34)1.成交量：主城区成交25735套为近五年次新高较2013年下降18.5% (34)2.成交均价：2014年二手住宅均价19820元/平方米为近五年第三 (35)3.成交结构：90平方米以下户型成交占比超6成大户型成交较2013年有所增加 .. 374.购房人群：21-40岁年龄层为市场主力购房群体成交占比近8成 (39)5.主城区成交热门小区排行榜次新房成交活跃下沙区尤为活跃 (40)四、土地市场分析 (41)1.成交量：市区共出让7987.6亩总可建1349.2万方总成交金额844.9亿元 (41)2.成交价格：市区成交均价6263元/平米同比持平涉宅地7423元/平米微降 (43)3.市场现象 (45)（1）自买自卖登榜首 (45)（2）大鳄支撑萧山土地市场 (46)五、2015年展望 (47)（一）主基调仍是去库存 (47)（二）市场将出现严重分化 (48)（三）部分开发企业将主动或被动退出杭州市场 (49)（四）市场将在倒逼机制下寻求创新 (49)前言杭州楼市是带着几分诡异进入2014年的。

2013年杭州楼市创下了历史次新高的成交纪录，商品房成交达8.5万套，仅次于历史最高的2009年。

2013年夏天，杭州楼市如同杭州的天气热度空前。

在楼市的一片莺歌燕舞中，土地市场被推向了疯狂的巅峰。

土地成交可建面积2156万方，金额高达1327亿元，刷新了历史最高纪录。

地价大幅度上涨，主城区宅地楼面价达11823元/平方米，刷新历史最高纪录，多个板块的地价都达到了令人难以置信的地步。

外来开发商仍以极大的热情进入杭州，2013年又增加了15家新的外来开发商。

2013年拿地金额前十位的开发商除一家本土以外，其他九位均为外来开发商。

但就在这莺歌燕舞中，2013年11月，在调控没有加码，也没有任何征兆的情况下，杭州楼市骤然降温。

市场在一丝不祥的气氛中进入2014年。

此时，杭州商品房库存量已经达10.5万套。

一、2014年杭州楼市的市场特征（一）典型政策市从“调控时代”迅速进入“救市时代”杭州作为中国房地产市场中市场化程度最高、最敏感的城市之一（甚至没有之一），2014年领跌了中国房地产市场。

无论时间上还是跌幅上，杭州都是当之无愧的第一。

2月18日，德信·北海公园和随后的天鸿·香榭里两个楼盘降价，引发市场震动。

当时甚至有舆论认为媒体过度解读这一事件，认为这一事件是偶发个案。

但地震波迅速传导至金融市场和资本市场。

2月22日和2月23日这个周末，金融市场传出部分银行停止开发贷的消息。

2月24日星期一，中国A股市场放量暴跌，绝大部分房地产类股票被打至跌停板。

各家银行纷纷出面澄清，没有停止开发贷。

但事实上，信贷政策对房地产市场进一步收紧。

市场危机征兆初现。

市场表现随后进入了一个僵持阶段。

市场并没有发生大面积大规模的降价。

绝大部分房地产企业对市场走向判断不明朗，采用推出几套特价房的方式来试探市场。

中央政府在2014年的《政府工作报告》中，提出了分类调控的理念。

但这一理念仅仅限于理念，并没有得到具体实施。

从3月到7月长达五个月的时间，地方政府对是否解除限购持续纠结，采取了不表态不松动的拖延政策。

终于在7月29日，拖无可拖的情况下，出台了杭州部分解除限购的措施。

此时的市场已经岌岌可危，失去了恢复市场信心的最好时机。

由于拖延政策，不得已在一个月后8月29日，政策继续加码，全面放开限购。

央行和银监会也在十一长假前的傍晚，出人意料的紧急松绑限贷政策。

长达四年之久的限购限贷政策由此宣告结束。

央行11月21日出人意料的提前宣布降息。

降息虽不直接针对房地产市场，但受益最大的却是房地产市场。

中国房地产市场也由十年“调控时代”瞬间进入“救市时代”。

（二）被压抑多年的需求爆发式释放从六月开始，开发商已经不再遮遮掩掩的降价，而大多数开发商选择断然降价保生存的战略。

但官方态度仍然不明朗，开发商以价换量的做法，没有得到政策的配合，6月市场仍然呈现量价齐跌的局面。

7月29日，局部解除限购之后，8月杭州商品房成交量呈井喷式的增长。

8月以9300套的成交量刷新了全年月成交纪录，随后10月突破万套，达12596套。

10—12月保持了万套以上的成交量。

8至12月，五个月的成交量高达5.5万套，占全年成交的62%。

成交量的走势也证明了杭州楼市仍然是典型的政策市。

2014年1-12月杭州新建商品房成交量走势图 020004000600080001000012000140001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月5814 2536 3882 5236 5741 4738 6039 9300 9317 12596 11153 13107 2584 899 1726 2655 2210 2154 2399 3910 4455 5500 4719 6155 市区主城区 单位：套由于8至12月井喷式的爆发，使2014年全年商品房成交量达到了近9万套，刷新了2013年次新高的历史纪录。

2008—2014年杭州新建商品房成交量对比图这一市场辉煌成交量是被限购限贷政策压抑了四年之久的需求总爆发，也是开发商以价换量的结果。

（三）刚性需求仍是市场的绝对主导全年成交中，份额最大的仍然是刚性需求购房者。

全年90平方米以下的商品房成交占六成以上；全年单价1.5万元以下的商品房成交也占六成以上，其中，单价在1万元以下的占比近四成；全年总价150万元以下的商品房成交占六成以上。

刚性需求购房者的群体构成，过去多年都是以留在杭州的高校毕业生为主。

2014年，这一群体已经向外来务工人员群体扩展。

在大城北、崇贤、临平新城世纪大道、乔司、翁梅等板块，大量的外来务工人员已经进入购房群体。

特别是大城北，来自河南安徽的出租车司机成为重要的购房群体。

这些板块总价60至70万元。

而这些购房群体的家庭年收入10万元左右，足以匹配他们的购买力。

这一市场动向值得注意，说明杭州楼市最低刚需总价门槛在降低。

另外，这一0200004000060000800001000001200002008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 33352 105776 56838 39980 82733 84484 89459 22345 64262 33040 21992 45661 42209 39366市区主城区 单位：套群体的需求并没有穷尽。

这一市场特征是典型的武汉等二线大城市的特征。

（四）价格一直在下行到11月为止，国家统计局70个大中城市房价连续三个月环比无一上涨。

其中11月杭州同比跌幅位列第一，达9.9%。

杭州市区商品房成交均价同比下跌7.5%。

绝大多数板块的实际价格基准线跌幅远高于10%。

几乎所有板块的价格都低于五年前的价格。

市场证明，刚性需求再大的量，都很难支撑价格上涨，恰恰相反甚至还拉低价格，价格参照系越来越低。

2008—2014年杭州新建商品房成交均价对比图（五）创下最高纪录的库存2014年杭州楼市在创下巨量成交量的同时，库存量也在不断的被刷新，创下了15万套的历史最高库存量。

15万套还仅仅是一个显形库存量，更大的隐性库存量是那些拿了土地还没有开发，或已开发还没有领取预售证的库存量。

12444 12219 17369 17029 15125 17033 15753 14647 14357 21278 20891 18366 21997 21469 05000100001500020000250002008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年市区主城区 单位：元/平方米2008—2014年底杭州新建商品房可售房源套数对比图2014年土地出让可建面积供应量增加1300多万方，销售900多万方，等于说，可建面积供应量在2014年增加400万方左右。

2013年底潜在供应量为5300万方至6000万方，到2014年潜在供应量为5700万方（保守估计）至6400万方（激进估计）。

0 200004000060000800001000001200001400001600002008年底 2009年底 2010年底 2011年底 2012年底 2013年底 2014年底55441 23070 40604 75771 80603 105059 144430 34410 12664 25686 4336342128 51829 67227 市区主城区 单位：套（六）购房者的心态在改变尽管政府一而再再而三的出台救市政策，尽管2014年创下了历史次新高的成交量，但购房者的心态并没有发生根本的逆转。

浙报传媒地产研究院所做的《购房者需求调查报告》表明，绝大多数购房者保持了极大的从容和淡定。

他们认定，房价不会上涨。

大多数改善型购房者的购房欲望仍然未被激活。

特别是这些群体中的民营企业主、中产阶层、知识分子，由于对未来的预判悲观和迷茫，改善购房的行动仍然迟缓。

纯投资型购房者占比仍极少，投资业态也转向酒店式公寓和写字楼、商铺等业态，以租金获取投资回报。

（七）房地产行业整体处于困境 信心仍不足可以从两个方面佐证这一结论。

（1） 为了保生存，有超过一百个楼盘或亏损销售或无法开盘。

（2） 2014年杭州土地市场实际上是低迷的。

2014年杭州土地成交虽然高达844.9亿元，但是仔细分析，其中1月2月的土地成交都是2013年疯狂土地市场的甩尾。