惠州市城区城镇土地定级暨基准地价更新成果掖告惠州市国土资源局中国地质大学〔武汉）二〇一一年十一月前言惠州巿城区位于广东省的东南部，珠江三角洲的东北端，介于东经113。

497—115。

257，北纬22。

337—23。

577之间，地处粤东地区要津。

全区总面积1471平方公里，其中城巿规划面积123平方公里；辖桥东、桥西、江南、江北、河南岸、龙丰、惠环、陈江、水口、小金口10个街道办事处和汝湖、三栋、沥林、马安、潼湖、横沥、芦洲、潼侨8个镇，总人口120万人。

良好的自然条件、优越的地理区位和完善的配套基础设施及蒸蒸日上的社会经济，为城区的发展提供了得天独厚的条件。

近年来，城区城巿骨架不断拓展，基础设施不断完善，社会经济形势和土地巿场状况日新月异，原有地价空间结构与水平发生了很大的变化，这使得上一轮的基准地价水平与当前巿场交易价格水平产生了偏差。

为了更好地管理土地资产，规范土地巿场交易行为，合理配置土地资源，提高土地利用效率，惠州巿人民政府及巿国土资源局决定开展新一轮的惠州巿城区城镇土地定级暨基准地价更新工作，以期为城区土地巿场的良性发展提供科学合理的价格依据。

惠州巿城区城镇土地定级暨基准地价更新，是在马克思地租理论、土地区位理论、土地收益理论及土地供求理论等科学理论的指导下，依据《土地管理法》、《城巿房地产管理法》、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》等法律及规范完成的。

《惠州巿城区城镇土地定级暨基准地价更新技术报告》共七章三十六节。

第一章主要阐述了城区的地理位置、自然条件和城区的城区建设、社会经济状况；第二章和第三章重点叙述了中心城区土地定级及基准地价评估的理论、原则、技术方法及商业、住宅和工业用地的定级和估价过程及其结果；第四章分别介绍了中心城区商业、住宅及工业用地修正体系的建立方法，同时对基准地价修正系数的应用做了简要说明；第五章和第六章主要叙述了三栋、沥林等八镇土地定级及估价的理论、原则、技术方法及商业、住宅和工业用地的定级和估价过程及其结果和修正体系的建立；第七章对城区土地级别及基准地价更新成果的应用进行了说明，并给出相关建议。

惠州巿城区城镇土地定级暨基准地价更新工作是在惠州巿政府的领导下，由惠州巿国土资源局、中国地质大学〔武汉）共同完成的。

在外业调查及资料收集过程中，得到了惠州巿住宅和城乡规划建设局、物价局、房管局、环保局、工商局、交通局、民政局、统计局、旅游局、供电局、电信公司、自来水公司、公共汽车总公司、惠州仲恺高新区管委会、惠州数码工业园管委会、惠城区国土分局等单位的大力支持，在此表示衷心感谢。

由于种种原因，本次惠州巿城区城镇土地定级暨基准地价更新工作难免存在诸多需要补充和改进的地方，敬请领导和专家给予批评指正。

二〇一一年十一月目录^一， ^ ^^1第一节惠州市城区概况^1一、地理位置^1二、气候条件与自然资源^1三、人口分布和行政区划^2四、交通状况^2五、经济状况^3六、社会发展^5七、城镇规划^7 第二节土地定级与基准地价评估的前提条件^8一、定级估价的目的^8二、定级估价的对象与范围^8三、定级估价的依据^8四、定级估价的工作组织^9 第三节土地定级暨基准地价更新的技术路线^ 10一、总体技术路线^10二、土地级别更新技术流程^ 10三、基准地价更新技术流程^12第二章中心城区土地级别更新^14第一节土地定级综述^14一、土地定级的理论依据^14二、土地定级的原则^15三、土地定级的方法^16 第二节中心城区土地定级^17一、土地定级因素说明^17二、土地定级因素指标体系的确定^19三、定级因素权重的确定^22四、定级资料收集整理^24五、定级因子指标计算^25六、定级单元划分及单元分值计算^41七、定级单元因子作用分值计算^42八、级别初步划分^ 46 第三节土地级别检验与调整^49一、土地级别检验^ 49二、土地级别调整和确定^50 第四节各类用地级别统计分析^ 56 第三章中心城区基准地价更新^57第一节基准地价更新概述^57一、基准地价内涵的确定^57二、基准地价更新的工作流程^ 58第二节估价资料的调查与更新^ 64一、估价资料的调查收集^64二、估价资料的整理与更新^64三、土地还原利率和房屋还原利率的确定^71 第三节商业用地基准地价评估^ 76一、商业用地样点楼面价的测算^76二、商业用地样点地价的修正^79三、商业用地样点地价的检验与处理^81四、商业用地基准地价的计算^ 82五、商业用地基准地价的检验^ 83六、商业用地基准地价的确定^ 84 第四节住宅用地基准地价评估^ 84一、住宅用地样点楼面价的测算^84二、住宅用地样点地价的修正^ 84三、住宅用地样点地价的检验与处理^87四、住宅用地基准地价的计算^ 87五、住宅用地基准地价的检验^ 88六、住宅用地基准地价的确定^ 89 第五节工业用地成本价评估^89一、价格定义^89二、计算方法^ 89三、计算过程^ 90四、土地成本价估算结果^95 第六节工业用地基准地价评估^ 95一、工业用地样点地面价的测算^95二、工业用地样点地价的修正^ 97三、工业用地样点地价的检验与处理^98四、工业用地基准地价的计算^ 98五、工业用地基准地价的检验^100六、工业用地基准地价的确定^ 100 第七节中心城区基准地价更新成果分析^100一、更新前后基准地价对比分析^100二、各类用地基准地价的级差比较分析^101三、各类用地年收益比较分析^102四、经济数据比较分析^103第四章中心城区基准地价修正体系编制^105第一节基准地价修正体系及编制原理^105一、基准地价修正体系^105二、编制原理^105三、宗地地价修正系数编制方法^ 106 第二节商业用地宗地地价修正体系^107一、商业用地宗地地价区位因素修正体系^ 107二、商业用地宗地地价个别因素修正体系^ 114第三节住宅用地宗地地价修正体系^ 118一、住宅用地宗地地价区位因素修正体系^ 118二、住宅用地宗地地价个别因素修正体系^ 127 第四节工业用地宗地地价修正体系^ 131一、工业用地宗地地价区位因素修正体系^131二、工业用地宗地地价个别因素修正体系^133 第五节其它因素修正^135一、地下空间土地价格修正^135二、土地用途细分修正^135第五章三栋、沥林等镇土地定级暨基准地价评估综述^137第一节技术路线^137 第二节区域城镇土地分等^138一、分等依据^138二、分等原则^138三、技术方法和程序^138四、三栋、沥林等八镇土地分等^139五、土地分等成果验证^148 第三节基准地价体系建立^150一、样点地价计算^150 (一）样点资料统计^150二、各镇商业用地基准地价测算^151三、各镇住宅用地基准地价测算^ 153四、各镇工业用地基准地价测算^154五、结果汇总^156第六章三栋、沥林等镇土地定级暨基准地价评估^157第一节三栋镇土地定级与基准地价评估^ 157一、三栋镇概况^157二、三栋镇土地定级与基准地价评估成果^ 158 第二节沥林镇土地定级与基准地价评估^158一、沥林镇概况^158二、沥林镇土地定级与基准地价评估成果^ 159 第三节马安镇土地定级与基准地价评估^159一、马安镇概况^159二、马安镇土地定级与基准地价评估^160 第四节潼侨镇土地定级与基准地价评估^160一、潼侨镇概况^160二、潼侨镇土地定级与基准地价评估^161 第五节潼湖镇土地定级与基准地价评估^161一、潼湖镇概况^161二、潼湖镇土地定级与基准地价评估^163 第六节汝湖镇土地定级与基准地价评估^163一、汝湖镇概况^163二、汝湖镇土地定级与基准地价评估^164第七节横沥镇土地定级与基准地价评估^164一、横沥镇概况^164二、横沥镇土地定级与基准地价评估^166 第八节芦洲镇土地定级与基准地价评估^ 167一、芦洲镇概况^167二、芦洲镇土地定级与基准地价评估^ 167 第九节三栋、沥林等镇基准地价更新成果分析^168一、新旧定级估价成果对比分析^168二、与中心城区定级估价成果的衔接分析^170 第十节三栋、沥林等镇基准地价修正体系^171一、商业用地宗地修正^171二、住宅用地宗地修正^172三、工业用地宗地修正^173第七章惠州市城区城镇土地定级暨基准地价更新成果分析应用与说明^ 174第一节土地定级估价成果的内容及特点^174一、成果内容^174二、成果特点^175 第二节土地定级估价成果的应用^176 第三节土地定级估价成果的应用说明^ 178一、应用基准地价系数修正法评估宗地地价^ 178二、楼面价的应用说明^180三、工业用地出让最低价调整标准^185四、临时用地年租金标准^185 第四节土地定级估价成果的应用建议^187一、土地定级成果应用建议^187二、基准地价成果应用建议^187附录一：关于同意惠州市城区城镇土地定级暨基准地价更新成果的批复附录二：关于发布惠州市城区基准地价的通知附录三：关于成立惠州市城区城镇土地定级暨基准地价更新工作领导小組的通知附录四：惠州市国土资源局土地定级与基准地价更新专家打分会签到表附录五：惠州市城区基准地价更新听证会签到表附录六：惠州市城区城镇基准地价更新成果验收意见附录七：惠州市城区城镇土地定级暨基准地价汇总表附录八：惠州市城区陈江、水口等镇基准地价总表第一章概述第一节惠州市城区概况一、地理位置惠州市城区位于广东省的东南部，珠江三角洲的东北端，介于东经113。

49 1 ~115。

25北纬22。

337 ~23。

57'之间，地处粵东地区要津。

区界东与惠东县接壤，南与惠阳区相连，西、北与博罗县毗邻。

城区东至汕头280多公里，西去广州130多公里，南往香港〔深圳）80公里，北沿京九铁路可直达北京，离惠州港仅46公里，是香港、广州、深圳连结粵东的陆上交通要冲，有得天独厚的地理优势。

二、气候条件与自然资源图1-1-1城区地理位置图城区地处东江中下游平原区，属亚热带季风气候，北回归线横贯全市。

平均气温为19.5X^22.51：，年均降雨量1731毫米，雨量充沛，四季宜人。

境内地势南北高中间底，南北部为丘陵，中部为平原地带，东江及其支流西枝江在中心城区汇合，把中心城区分成南北两片。

矿产资源和水资源都比较丰富，矿产资源主要有钽铌、石灰石、石英砂、花岗岩及铁、钨、高岭土、黄石等；东江多年平均径流量为296亿立方米，水质较好，符合地面二级标准。

惠州是东江中游政治、经济和文化的中心，拥有丰富的旅游资源和较完善的旅游服务设施。

惠城集江湖之美，汇山泉之秀，聚人文之萃。

市区环境优美，公共设施齐全，有丰富的旅游资源和完善的配套服务设施，宾馆、酒店、商厦林立，是观光、游览、购物、娱乐的好去处。