目录第一章岳阳市城区基准地价成果更新概述 (1)第一节岳阳市概况 (1)第二节原基准地价成果分析 (2)第三节岳阳市地产市场分析及基准地价成果更新必要性 (4)第二章基准地价成果更新方法 (7)第一节基准地价成果更新的理论基础和原则方法 (7)第二节资料的收集、调查与整理 (14)第三章基准地价评估与测算 (21)第一节基准地价内涵及表达方式 (21)第二节基准地价更新评估 (25)第四章土地级别划分与基准地价确定 (46)第一节土地级别调整 (46)第二节基准地价的确定 (53)第五章宗地地价修正体系 (57)第一节宗地地价修正体系概述 (57)第二节区域因素修正 (58)第三节个别因素修正 (83)第四节基准地价系数修正法评估宗地地价 (91)第五节岳阳市城区基准地价更新成果分析 (93)第六章基准地价更新成果特点及应用 (97)第一节基准地价更新成果的内容及特点 (97)第二节基准地价成果应用建议 (98)第七章城市地价动态监测体系 (103)第一节建立的必要性和总体目标 (103)第二节标准宗地 (105)第一章岳阳市城区基准地价成果更新概述第一节岳阳市概况一、岳阳市概况岳阳市位于湖南省东北部，长江中游南岸，湘、鄂、赣三省交界处，素称“湘北门户”。

地理坐标为东经112º18′31″—114º09′06″，北纬28º25′33″—29º52′30″。

东临江西九江、宜春，西频益阳，北望湖北荆州、咸宁，南接长沙。

市境南北长157公里，东西宽177公里，土地总面积1.49万平方公里，占全省总面积7.05%。

岳阳夏商为三苗国地，春秋属楚，三国时修巴邱邸阁城，公元291年始为州郡治所。

现为湖南省辖市，辖岳阳、平江、华容、湘阴四县，汩罗、临湘两市和岳阳楼、君山、云溪三行政区及屈原管理区、岳阳经济开发区与南湖度假区。

全市总人口542.94万，其中城镇244.32万，占45%。

二、主要自然资源条件岳阳市地处东洞庭湖平原和幕阜山区,地势东高西低,呈阶梯状向洞庭湖倾斜,以丘陵和平原为主,山地、丘陵、岗地、平原和水面兼备，物产丰富，素有“鱼米之乡”之美称。

属亚热带季风湿润气候。

特点是：严寒期短，无霜期长，光照充足，气候温和，雨量充沛，四季分明。

年平均气温16.4℃—17℃，最高39.7—40.4℃，最低零下11.8℃—18.1℃。

年均降水量1233.9—1498.4毫米，年均日照1740—1850.9小时。

境内水资源特优，除洞庭湖外，有东湖、横岑湖等内湖165个，江河除长江、湘江、资水外，有汩罗江、新墙河等大小河流315条，湖泊众多，水源充足，素称“洞庭水乡”。

矿产有铅、锌、铜、金、白云石、花岗岩等40余种资源供采。

岳阳名胜景点丰富，有岳阳楼古城区、洞庭湖水上浏览区，君山岛景区，汩罗江屈原纪念地，平江起义革命纪念地，张谷英民俗村等240多处，尤以岳阳楼洞庭湖风景名胜区名扬海内外，为国家风景名胜重点旅游区。

三、主要社会经济条件2007年末，全市完成国内总值915.84亿元，比上年增长15.2%，人均16868元。

一、二、三产业增加值，分别增长19.3%、48.6%、和32.1%，产业结构不断优化。

全年完成工业增加值444.63亿元，农业增加值176.84亿元，社会固定资产投资320.43亿元，财政收入60.87亿元，社会消费品零售总额299.32亿元，外贸进出口总值6.41亿美元，人均年收入城镇居民13603元，农民纯收入4325元。

区位条件优越。

水路、铁路、公路、交通三位一体。

长江流经东西，湘江直注南北，交汇于洞庭湖。

沿江湖水道，上航湘、鄂、渝、川腹地，下通江达海。

京广铁路纵贯南北，沟通全国各地。

京珠高速、107、106国道和五条省道，连成四通八达的高等级公路网，内外畅通便捷。

市内能源以华南电厂火电为主，小水电为辅，并与华中、三峡输电系统联网，热电保障可靠。

西气东输工程过江入市。

现代邮电通讯设备完善。

四、岳阳市城区简介岳阳市城区是岳阳市的政治、经济、交通、商贸、文化中心，随着近几年的快速发展，原属岳阳县的康王乡、三荷乡、西塘镇并入，土地总面积404.28平方公里，城市建成区已达80平方公里，城镇人口62.6万。

是湖南的北大门，对外贸易口岸，历史文化风景旅游名城和以石化、电力、轻纺、造纸、食品、饲料等工业为主的综合性沿江中等城市。

岳阳市发展方向为“北扩东移”，岳阳市中心城区主要向北、向东发展。

以现在的岳阳步行街附近形成现代中心商务区；在南湖风景区形成民俗文化区；在奇家岭以湖南理工大学为中心形成科学教育区；以岳阳经济开发园区为载体建立现代高新技术产业区；以城陵矶、九华山等地开成石化、造纸、纺织等工业区；在湖滨园艺场形成湖滨食品工业区；在八字门通海路沿线建成饲料加工产业集群；在康王、三荷、西塘形成近郊农业生产区。

第二节原基准地价成果分析岳阳市城区原基准地价评估成果在2003年由岳阳市国土资源局和岳阳市正阳评估咨询有限责任公司所完成。

其主要内容包括以下几个部分：一、根据地价影响因素及样点地价的一般性，将城区划分为49个均质区域和分用途的5、5、6个土地级别原成果在综合考虑城镇繁华程度、交通便捷度、临街深度、宗地形状与面积、环境质量优劣度、自然灾害危害程度等六大因素影响的基础上，将整个评估区域划分为49个均质区域。

再以市场交易资料调查所得的样点地价测量结果，按其土地区位及级差收益差别的大小程度，将49个均质区域按其用地类型划分商业用地6个土地级别，住宅和工业用地5个土地级别。

均质区域及土地级别划分以定性分析为主，结合充分实地市场交易调查和经多部门论证调整的结果，具有较强的科学性。

二、以级别价为主要表达方式，采用租金剥离法测算并确定了商业、综合、住宅基准地价根据《城镇土地估价规程》的要求，在样点地价计算、修正及检验基础上，根据分用途的地价平均值数据，综合考虑政府合理地价政策及相邻城市地价水平，确定了6个商业用地、5个住宅用地、5个工业用地的级别基准地价。

从级别价形成来看，它是对区段价、区片价的综合。

各类用地级别基准地价如表2-1所示。

岳阳市城区基准地价表三、采用成本法和比例系数法测得各级工业用地级别基准地价工业用地由于每个级别样本数量不够，基准地价采取先求新增建设用地平均取得费用、加出让金、有关税费及平均“五通一平”费用所得新增建设用地价作为最低一级工业用地基准地价，再通过土地条件的分类及量化，测算得其余各级工业用地的级别基准地价。

结果见表2-1。

四、分用途、分级别拟定了宗地地价修正体系修正体系包括宗地地价修正系数表，宗地地价修正因素指标说明及使用年期、商业用地街角地修正、开发程度修正、容积率修正系数四项。

分用途、分级别拟定了宗地地价修正体系，并且尽量把各修正体系表简化适用。

五、对基准地价进行了定义及构成分析界定了基准地价的内涵，并对基准地价的构成进行了定性与定量分析。

六、对临街商业用地评估进行了探讨第三节岳阳市地产市场分析及基准地价成果更新必要性一、原成果已经与现实地价水平不相符合岳阳市城区基准地价评估成果是2003年更新完成，2003年12月经省国土资源厅验收后实施的，至今已近4年，根据中华人民共和国行业标准《城镇土地估价规程》的有关规定，凡是原有成果使用两年或社会经济条件发生变化的，都要对基准地价评估成果进行全面或局部评定，更新原成果，目的是为了使土地估价成果符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现实性。

因此，岳阳市城区基准地价修订已成为当务之急。

二、城区经济建设发展的客观反映岳阳市城区的经济社会快速健康发展。

国民经济各项指标稳步增长，人口保持较快增长速度，2003年以来，市城区国内生产总值年增长速度保持在11%以上。

固定资产投资保持较好势头。

城市规划和城区建设也取得了长足的进步，城市中心由西向东转移，行政辖区面积增加了216.8平方公里，城区高层建筑相继涌现，城市交通、水、电、通讯等基础设施更加完善，城市的质量、品位相应提高，经济繁荣，人口增加，使地产市场更加活跃，城市区段地价发生了明显变化，原有估价成果和区域功能已不能真实反映当前的客观实际。

因此，更新评估成果，既是城市经济建设发展变化的要求，亦是地价经济规律的内在反映。

三、土地市场发展的必然趋势随着国家宏观调控手段和土地资源管理的加强，土地市场拍卖、挂牌得到了进一步规范与发展。

2007年城区共出让土地61宗，159公顷，成交价款7.60亿元。

市域建有土地交易场所8个，场地400平方米，专业人员多名，专家30多人，制度完善，达到“六有”标准，通过报纸、电视、广播、交易场所显示屏和张贴公告等方式公布地产信息，增强市场透明度，公开、公平、公正交易。

对于新征土地、存量土地、旧城改造用地，统一由土地储备中心收储，根据市场需求出让土地。

地价管理加强，对地价评估业务统管、协调。

土地资产市场运营活跃，土地资产收入大幅提高。

这些均有赖于市场中地价的纽带作用。

四、地价变化地价评估的需要市区经济社会的发展和人口的增加，增加了对土地的需求，带动了地价的上涨。

同时，市区交通和城市基础建设投入力度加大，使土地利用格局和影响地价的诸多因素发生了明显的变化，并提高了总体生活、工作的质量水平。

综观近几年来市区地价的变化，具有以下特点：1、市场机制不断完善，地价信息日益广泛。

岳阳市城区国有土地除公用事业性用地和原有划拨用地外，全部实施有偿使用制度，土地进入市场。

土地市场的透明度进一步提高，竞争性更强，市场机制基础性作用更加显化。

2、地价市场活跃，调控作用强化。

土地一级市场一律归国家土地行政管理部门统一垄断，根据土地利用规划、计划和市场需求情况，充分发挥市场杠杆作用，适当投放土地供应量，并通过政府制定科学、合理的土地价格政策，宏观调控，使土地价格与当地经济社会发展的水平相适应。

对于依法取得有偿使用的土地，允许依法进入二级市场。

3、改革不断深入，地价日趋合理。

土地既是资源，又是资产。

其本质在于土地资源本身的使用价值。

而土地使用价值的具体体现是市场流动交易上的土地价格。

随着改革的深入，国家明文规定，经营性土地、工业用地一律实行招、拍、挂方式出让，公开、公平、公正进入市场竞争，这样，使土地价格与土地使用的价值更加接近，日逐合理，地价提高。

4、市场成交价上涨，基准地价部分偏低。

几年来，随着市区经济建设的快速发展，城区基础设施的进一步改善，投资环境的优化，土地资源紧缺，福利房、旧房交易价格趋上升态势，商品房和租赁房价稳定上涨，所有这些因素，导致土地价格的近年大幅上涨。

临街商业用地、住宅用地、工业用地成交价格普遍上涨。

然而2003年完成的市城区的基准地价与现实对照明显偏低，已不适应市场行情的变化，到了非调整更新不可的地步。