根据“固安县土地基 准地价”与本区域的总 体规划，本区域的土地 均为一级用地，毛地价 基本相同，所以成本影 响因素忽略，不做土地 价值影响考虑因素
1、商服繁华程度 2、道路交通状况 3、基础配套设施状况 4、环境条件 5、产业影响因素 6、城市规划 7、宗地现状及内部资源
七大核心因素权重值及考虑因素
项目名称
时间
廊坊固安工业园区项目取 地和进入策略研究
2004
城市 项目规模 委托客户
服务内容
廊坊 30平方公里
廊坊市开发区 三浦威特园区 建设发展有限 公司
土地价值评估与地块划分、 取地策略（取地规模、范 围及次序）、项目整体定 位与发展战略、区域开发 模式与运作、启动区发展 定位及发展建议
中山房地产市场研究
5. 如何确定取地规模从而使得效益最优？
6. 企业进入市场的时间节奏是怎样的？
7. 合理的取地成本是多少？
世联对取地和进入策略研究的理解及观点 Opinion >
进
战略层面
意向地区外部环境的变化带给房地产业的机遇与风险
企
进不进入该地区？
意向地区城市及产业发展给房地产带来的机遇与风险
在进行取地和进入决策时开发商最关注以 下问题
1. 在企业战略和开发目标的指导下是否要进入意向地 区？
2. 意向地区房地产市场和土地市场的现状和未来发展 趋势是怎样的？
3. 现时意向地块的评估价值是多少？影响现时土地价 值的关键因素有哪些？意向地块的发展前景如何？
4. 哪些地块价值大、对区域发展最为关键？哪些地块 必须在近期拿？哪些可以远期拿？
业
意向地区房地产市场现
横向观察：周边其他城市的房地产发展
区
状及发展前景
域
其他发展商的在意向地区的表现及动态
战
策略层面
略
意向地区能否实现企业
下
的开发目标
意向地区房地产市场研判
市场总量、消化情况 客户群与产品情况
解
探讨企业在意向地区开
意向地区土地市场状况
析
发目标的实现度
竞争对手情况
意
向
执行层面
地
如何进入意向地区？
经典案例：廊坊固安工业园区项目取地和 进入策略研究
可能取地范围反映在“廊坊市固安新城 （2003-2020）”
可能的取地面积高达 30平方公里左右，反映 在“廊坊市固安新城总 体规划（2003-2020）” 上，即为西起西玉、柏 村，东至纪庄
为保证最终取地范围 的准确，可能的取地范 围向东扩展1公里左右；
根据以上原则，世联把区域土地进行网格 划分，并进行编号
1
2
5
3
68
4 79
10 11 12 13 14
15 16 17 18 19
20 21 22 23 24
25 26 27 28 29
30
影响土地价值的七大核心因素
基于“固安县土地基 准地价”、 “北京市土 地基准地价”及固安的 现实情况，世联总结出 影响宗地土地价值的七 大因素
根据特尔菲法（通过 专家对影响因素权重作 出统计估算）计算，参 考固安县及周边区域基 准地价修正体系各因素 权重，确定七大核心因 素对地块价值影响的权 重比；
按照土地价值大小， 地块分为四个等级：很 好、好、一般、差，分 别用20、15、10及5代 表。
1、商服繁华程度（权重25%、弹性权重15%、弹性权重5%） 考虑商服中心（农贸市场、酒店、银行、商业街）对地块的辐射影响程度。 2、道路交通状况（权重20%、弹性权重20%、弹性权重20%） 考虑地块临街道路的状况（如临街道路的性质、宽度、长度、年车流量）、 对外交通便利度（距长途汽车站、机场距离），分析各地块的对内和对外交 通的通达便利程度。 3、基础配套设施状况（权重10%、弹性权重5%、弹性权重1%） 考虑目前地块的城市基础设施投入情况（供水、供电情况）、地块距公用服 务设施（市民活动中心、公园、体育场馆）的距离。
工作成果： ✓城市在区域中的角色 ✓房地产机遇与风险 ✓比较中山与珠三角其它城 市的房地产发展 ✓房地产市场研判 ✓土地市场状况 ✓发展策略 ✓土地储备策略
万科佛山城市地图项目
项目规模：整个城市及各 区
工作成果： ✓规划、产业发展和土地 储备为房地产业带来的 影响、发展空间 ✓各组团的产品类型、价 格区间 ✓各组团配套优劣排序 ✓确定各片区的最适宜 客户类型
可能取地 范围区间
土地价值判断方法：网格分析法
网 格 ❖ 由于地块的不规则性，严格的方格网划分会产生大量边角及 划 跨越道路的用地，不利于整体分析，故实际划分时作相应调整 分 原 ❖ 地块划分考虑地块相对方正，能反映地块的实际资源现状 则
网 网格图的基本分析单元大小由可能取地范围面积及合理的网格 格 地块数量决定； 划 考虑到可能的取地范围面积为30平方公里，确定网格地块面积 分 范围为1公里至2平方公里
发展策略 土地储备策略
土地储备原则
区
进入策略
地价分析与建议
意向地块评估
取地策略研究思路
确定可能的取 地范围
弹性分析
土地价值影响 因素权重确定
区域宗地 划分
确定土地价值 影响因素
单项宗地土 地价值判断
综合判断 土地价值
取地范围 取地规模
世联取地和进入策略研究成功案例简介 Case >
世联成功案例
2005 中山 2600亩
中远房地产开 发有限公司
中山房地产前景、房地产 市场与土地市场研判、发 展策略和土地储备策略
万科佛山城市地图项目
2005 佛山 --
佛山市万科置 业有限公司
通过地图系列进行信息分 析、结合企业自身战略进 行分析产品线布局和土地 储备
中山房地产市场研究
项目规模：三个地块合共 2600亩
4、环境条件（权重5%、弹性权重5%、弹性权重5%） 考虑地块周边环境质量优劣度（噪音、大气污染、与污染源的临近程度）。 5、产业影响因素（权重10%、弹性权重10%、弹性权重10%） 考虑园区的成熟度、相关产业的配套、集聚状况及未来发展趋势。 6、城市规划（权重15%、弹性权重30%、弹性权重44%） 考虑周边区域及城市对地块的影响。 7、宗地现状及内部资源（权重15%、弹性权重15%、弹性权重15%） 考虑宗地面积、宗地形状、临街状况、地上建筑物现状、土地开发程度、土 地使用限制及自然条件（地形、地势条件、景观资源）等其他因素的影响
世联—取地和进入策略研究顾 问业务经验分享
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2006-1-15
取地和进入策略研究必须关注的问题 Issue >