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3、项目卖点提炼
角度
描述
市场•广度： 功能•定位： 地理•交通： 规划•配套： 商潮•财气： 政策•格局： 投资•增值： 经营•价值： 品牌•制胜： 风险•保障：
深耕滨海，覆盖盐城北部，辐射苏北东部
一级批发商（批发），一站采购城（零售）
位置优越，交通便捷 超前规划，人性化国际级大卖场 大形势所趋，大城市升级，大市场领航 新区标准，新城规划，“钱景”无限 独立产权，超低总价，高额回报 招商、管理、运营一体化，一步到位 “浙商”品牌，专业市场专家团队 政府财政扶持，投资零风险
滨海县位于江苏省东北缘、盐城中东北部，西南与阜 宁县相连，与日本隔海相望，南距盐城80公里。全县总 面积1880平方公里，海岸线44.6公里，人口116.15万。
➢境内204国道、省道陈李公路、S327、海堤公路、沿 海高速与宁靖盐、京沪、宁连高速联成一体，正在规划 建设的连盐铁路将贯穿全境，成为盐城市乃至苏北交通 最发达的县份之一。
通贸装饰城
玉龙商业街
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1.2市场分析——东明装饰城
商铺类型： 内街商铺，2-3层为主，但可分开 租赁。 面积：主力80-200㎡，最大3000 平米 租金水平： 0.3-0.7元/㎡·天
现状： 较大规模，定位中高端，商业 环境较差，产品档次参次不齐 服务配套缺失、无有效的运营 管理
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1.8项目分析——竞争对手解读
项目名称
竞争优势
规划设计新颖
盛世丽都
业态多样化
面积小，投资门槛低
商圈成熟
鑫鼎国际广场 规模优势
面积小，投资门槛低
本项目应对策略
1、抢占先机（影响） 2、定位明确（专业） 3、规划超前（产品） 4、浙商团队（品牌） 5、强势登陆（推广）
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1.9市场分析——小结
面积尽量隔成小铺，降低投资门槛，利于销售；
准：
满足不同经营者要求，利于后期经营与管理；
全：
规模大，品类丰富，
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6、项目规划建议
规划建议的原则： 1、主馆面积分割主力在10-20 平米的小铺 包租，做投资回报，利于提高 单价，控制总价；
2、辅楼面积分割主力在40-80 平米的中铺 不包租，利于自营客户自主经 营，或出租经营；
3、充分利用城市发展平台提升、建材家居市场升级、扩容等机会，发展相 关产业交易市场；
4、根据项目规划物业辐射能力、周边重点项目发展状况、本身城市特点等 方面来确定，并超前性规划，分步骤实施。
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2、项目总概念定位
⑴、为项目高端占位打造基础 通过“国际级五金建材家居市场集群”的概念定位，将项目的市场
占位扩展至更大层面，摆脱区域内竞争。
⑵、提出了项目发展的明确目标
“国际级五金建材家居市场集群”这一总概念从前瞻性角度出发，将项目
打造成为覆盖整个“盐城北部片区”的现代国际性的主题商贸区域，并
以物流、展示等功能作为补充。
⑶ 、从项目品牌打造的角度出发 “国际级五金建材家居市场集群”从品牌角度出发，与目前东明、金
屋以及通贸等五金装饰城相比，为后期项目整体形象和操作奠定了更具
“延展性、国际性、主题性和丰富性”的前提。
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3、项目分概念定位
1、功能定位 集品牌展示、产品贸易、信息交流、仓储物流、会展办公、商务服务
于一体的滨海国际级五金建材家居集散中心。 2、品牌定位
滨海及周边县市五金、建材、家居行业贸易服务平台第一品牌。 3、规模定位
商铺类型： 临街商铺、内街铺，2层为主 面积：50-100㎡为主 租金水平：
1.1元/㎡·天；
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1.5市场分析——竞争对手解读
金屋装饰城
盛世丽都
体量中等，投资回报产品，门 槛低，
位置偏远，商业氛围缺乏，后 期难以形成规模效应。
鑫鼎国际广场：
成熟商圈，面积小，投资门槛地。 销售、招商思路较乱，宣传推广 不到位。
竞争对手多而强，市场容量小 周边大型商业项目定位的不确定性 未知的潜在竞争项目的威胁 国家地方政府支持力度及政策风险
风险(T)
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SWOT分析小结
地段：我们是滨海新区的交汇中心枢纽 规模：我们做专业市场的NO.1 属性：我们符合城市建设装饰建材需求的属性 时机：我们抓住了城市建设的第一时间
2、SWOT分析
劣势(W)
印象中较远，缺乏生活配套 相对竞争项目，本项目规模中等 区域商业形象不高
新区的建设带来装饰建材需求 城市发展，专业市场外移 本地建材市场发展水平低
机会(O)
优势(S)
交通便利，易达性能好，辐射范围大 区域内具有积聚效应的商业氛围 地块形状规则，适合专业市场的布局 操作团队优势，理念优势
竞争劣势
较大规模、定位中高端 无有效的招商、运营管理 环境较差、服务配套缺失 产业档次参次不齐 较小规模、定位中低端 业态多样化 无有效的运营管理 业态混乱、定位不清晰 配套缺失 无有效的运营管理
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本项目应对策略
1、定位明确（业态） 2、规划超前（产品） 3、品牌集群（形象） 4、完善服务（配套） 5、强化运营（管理）
缺乏知名品牌，且数量少，规模小，经营业态创新不足 业态多样化，缺乏有效的招商、运营管理 结构、类型、布局合理性、规模、功能完善等方面存明显不足 房地产高速发展，居民对商业的档次、规模有更高的需求 市场总量辐射能力有限，招商运营存在一定风险
正面临着从“传统商业”向“现代 商业”转变的历史机遇！
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1.6市场分析——竞争对手解读
金屋装饰城
面积段： 一楼售价：16000-17000元/平米 二楼售价：7000-8000元/平米 平均售价：10000-12000元/平米
水韵新城 沿街铺，面积大、总价高，投 资门槛较高，投资回报低
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1.7项目分析——竞争对手解读
银厦广场： 商铺类型： 沿街商铺、内街商铺 一般面积：20-30；50左右；100左右。 租金水平：
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2、项目主力销售客户群定位
滨海五金建材家居行业的经营者，主要是由东明、金屋、通
第一类 贸等建材行业的经营户组成 第二类 滨海及周边县市的专业投资客，或在过往投资中获利的
滨海政府公务员、企业的中高级管理阶层及其它高收入者
第三类
外地来滨海经商，业务集中在市中心的其他行业私人老板和
第四类 集团公司或与滨海有业务往来的人员。 第五类 在外省市工作、经营的滨海返乡客户群
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本案面临的问题？
1、本案外围环境较差，商业氛围不佳，如何向客户展示
价值提升
本案的商业价值？ 2、项目体量在滨海市场相对较大，外来人口较少，如何 扩宽销路 能扩宽客户渠道，？ 3、项目规模较大，未来潜在竞争较多，如何在预期价格 快速销售 上，实现快速销售？
如何破局——本案要解决的重点！
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1.3市场分析——金屋装饰城
现状： 较小规模，定位低端、业 态多样化、服务配套缺失、 无有效的运营管理
商铺类型： 内街商铺，双层为主 面积：主力面积60-150㎡ 租金水平： 0.7-0.8元/㎡·天
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1.4市场分析——通贸五金装饰城
现状： 中等规模，位置较好，业 态混乱，服务配套缺失、 无有效的运营管理
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项目形象定位的策略思路
市场 分析
项目 定位
形象 定位
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项目总概念定位
滨海一站式国际级 五金建材家居市场集群
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1、项目定位思路
1、项目将走综合性多主题物业及业态组合发展之路，降低风险，易于商业 聚集，产生规模效应；
2、利用项目便利的交通和距离市中心2～3公里较短的距离，发展商贸交易， 以商贸交易来带动区域人气聚集，带动各产业物流配送聚集，扩大商业辐 射；
第二篇 项目形象定位的策略思路
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项目形象定位的策略思路
市场 分析
项目 定位
形象 定位
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1.1市场分析——商业解读
本项目 （97.2亩）
明清商业街 （170.9亩）
盛世丽都
富康商业广场 （274.5亩）
东明装饰城
新时代广场 金屋装饰城
新建商业广场 （66.3亩） 银厦广场
谨呈：滨海洲盛置业发展有限公司
洲盛国际家居广场 营销策划报告
上海项目组 2012.3
纲要
一、项目宏观环境分析 二、项目形象定位的策略思路 三、项目推广策略与计划节奏 四、项目销售与招商协作计划 五、项目操作工作计划
2
第一篇 项目宏观环境分析
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滨海概况
滨海县位于盐城北部，区位优势明显，资 源丰富、交通便利、历史悠久。
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5、项目分概念定位——形象定位
滨海二次腾飞的“标志性”项目！ 政府高度关注和重点扶持的信心项目！ 浙商团队倾力打造的商业旗舰！ 一个最适合投资客投资的短、中、长线全能增值型产品！ （短——价格升值、中——商铺升值、长——经营升值）
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6、项目规划建议
规划建议的目的： 快：
盛世丽都
新客运站
友创滨河湾
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环境小结：
➢滨海经济连年保持高速、稳定的增长，人民收入和消费 也保持稳定增长，并随着滨海经济发展格局的改变，为项 目的开发提供了良好的社会基础 ➢优越的地理位置、便捷的交通网络，为项目的后期运营 提供了便利的必备条件。 ➢目前客户对区域认知不够，市场商业环境缺乏，如能争 取政府的政策扶持（如减免3年税收等），将为项目提供 有力保障。
➢滨海国民生产总值保持 高速、稳定发展格局。期