凛冬虽未尽暖阳或可期2019年天津市房地产市场年报明大嘉和市场研发部 2020-01目 录030102 04宏观政策住宅市场土地市场2020年展望第一部分01宏观政策PART 01 ※ 全国走势※ 区域政策※ 城市规划因城施策融资收紧房住不炒抢人大战稳字当头LPR关键词2016年◆12月中央经济工作会议：房住不炒、因城施策◆中央政治局会议：加快研究建立长效机制，抑制资产泡沫2017年◆7月中央政治局会议：稳定房地产市场，加快建立长效机制◆12月中央经济工作会议：防范化解重大风险，控制宏观杠杆率，加快长效机制研究2018年◆3月中央政治局会议：落实地方主体责任，建立健全的长效机制◆7月中央政治局会议：下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。
2019年◆4月中央政治局会议：坚持房住不炒定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制◆7月中央政治局会议：坚持房住不炒定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段◆12月中央经济工作会议：坚持房住不炒定位，全面落实因城施策，稳房价、稳地价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
近几年政治局会议及中央经济工作会议关于房地产的描述因城施策研究建立长效机制遏制房地产投资，多渠道保障坚决遏制房价上涨房住不炒，因城施策，稳定预期2020定调◆房住不炒：保持政策连贯性与稳定性◆稳字当头：大涨大落均不允许◆因城施策：区域分化，双向调控2020定调——稳，稳，稳宏观政策——因城施策，稳字当头季度调控节奏 调控次数调控方向第一季度 适度放松 （春暖） 104次地方通过放松限价、落户零门槛等方式适度进行结构性优化，但整体以“稳”为主第二季度骤然收紧 （夏凉）147次政策明显趋紧加强，全国部分城市利率上浮水平止降回升、公积金贷款政策有所收紧；住建委对佛山、苏州、大连、南宁城市进行预警提示；西安、苏州分别升级限购、限售政策，合肥、苏州、东莞等地由于地市升温也及时收紧土拍政策。
第三季度 双向调控（秋冷）164次各地政策整体收紧的同时，上海、长沙、武汉、贵阳、东莞、株洲、徐州、扬州、嘉兴、任丘等地也适时优化公积金信贷政策及限购政策以更好满足部分自住群体的购房需求。
第四季度 定向放松（冬温）205次延续三季度定向优化政策，粤港澳大湾区、天津、三亚、南京六合、深圳、徐州、扬州、清远、广州等地适时通过人才、落户政策、信贷政策、税收政策支持合理自住需求。
682115604146566048677266501001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019年各月政策调控次数（次）调控加强城市（部分）调控放松城市（部分）☐2019 年房地产市场调控仍然偏紧，中央层面针对房地产市场调控明确表态或出台相关政策的次数在48次左右（2017年为 9 次，2018 年为 33 次）； ☐全国层面房地产调控共620次，同比上涨38%，楼市调控史无前例，但各城市间、城市内部各板块之间的政策分化更加明显，力促市场平稳；☐以季度为分界，第一季度政策环境相对宽松，市场预期向上；第二、三季度全面收紧或双向调控，政策高压不减；第四季度定向放松，维稳为主。
供给端调控——定调严控融资收紧，降准资金难入楼市2019年金融政策2019.2 银保监会 央行 •紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎贷款标准 •加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制2019.3 银保监会 •防止小微企业贷款资金被挪用至政府平台，房地产等调控领域形成新风险隐患 2019.4 银保监会 •继续遏制房地产泡沫化，控制军民杠杆率过快增长 2019.5央行 银保监会 •坚持房地产金融政策的连续性、稳定性•严查房地产违规融资，房地产行业政策将聚焦五大重点 •稳步推进金融供给侧结构性改革，加大力度支持实体经济 2019.7银保监会 央行 •加强房地产信托领御风险防范•保持房地产金融政策稳定性，严谨消费贷用于购房2019.8银保监会 央行 •开展2019年银行机构房地产业务专项检查，试点32城市•房贷按揭款不再以“贷款基准”为标尺，而以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成 2019.9 国务院常务会议 •专项债务资金不得用于土地储备和房地产相关领御、置换债务以及可完全商业化运作的产业项 2019.12经济会议•完善房地产融资统计和监测体系，严厉打击违规行为☐房企融资渠道收紧：2019年房地产金融迎来最严监管年，从严控信托，发布23、64号文筑起房企融资防火墙，到明确专项债券资金不得用于土地储备和房地产领域定调严控，再结合房地产业务专项检查加大整治，多项组合拳严控开发企业风险；金融持续收紧，房企资金压力逐渐增大，市场策略或更灵活求变；☐降准资金难入楼市：2019年三次降准为全面降准和定向降准相结合，共释放2.68万亿元，主要为支持实体经济发展，由于政策对楼市资金的“窗口指导”防火墙已铸，降准资金难以进入楼市。
2019年1月2019年5月定向降准2019年9月全面+定向降准全面下调金融机构存款准备金率0.5%，定向降准1%，释放9000亿元。
对聚焦当地、服务县域的中小银行，实行较低的优惠存款准备金率，该档次目前为8%，释放2800亿元。
央行下调金融机构存款准备金率1个百分点，释放资金约1.5万亿元。
需求端调控——房贷利率市场化，LPR 长期看或趋于走低5.65 5.63 5.565.48 5.42 5.42 5.44 5.47 5.51 5.52 5.536.02 5.995.89 5.81 5.74 5.75 5.76 5.78 5.83 5.84 5.854.25 4.2 4.2 4.15 4.154.85 4.85 4.85 4.8 4.8 44.555.566.51月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月2019年全国首套/二套平均房贷利率与LPR首套房平均房贷利率(%)二套房平均房贷利率(%)1年期贷款市场报价利率（LPR) 5年期贷款市场报价利率（LPR)210月8日后，新的商业性个人住房贷款利率定价规则◆房贷利率市场化：住房贷款利率采用最近一次报价的5年期以上LPR 利率+银行加点；LPR 利率与加点都是浮动的，因城施策，体现了房贷利率市场化的趋势；◆存量房转换：从2020年3月1日开始，存量房贷利率的定价基准将由贷款基准利率转换为LPR 市场浮动利率。
不愿意接受LPR 市场浮动利率的，可以但仅有一次选择固定利率的机会。
预计市场化条件下的贷款利率有长期走低的趋势。
一是在经济增速下滑的背景下，政府为了保障经济增长速度，通常会采取相对宽松的货币政策。
2020年开年即降准，货币供应量增加了，利率将降低。
二是参考发达国家利率水平，一般比我国低不少。
从长远看，在不发生系统性金融风险情况下，房贷利率是呈现走低趋势。
参考来源：洪泰财富研究院人才政策——抢人大战不断，落户取消或助去化城区300万以下人口城市名单（部分）2019年部分城市和地区人才政策情况☐2019年全国已经有超过170城发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%；从人才政策来看，大多是采用提供各种补贴或者降低或取消人才落户及购房门槛的形式，在部分二三城市存在缺乏针对性人才标准的问题，引入人口未助力城市发展；☐全面取消300万以下城区人口落户限制，不仅会促进新型城镇化建设，也会释放新的购房需求，部分三四线城市将利用人才战略助力房产去化，但在稳字当头的宏观背景下，一旦城市出现非理性房价上涨，预计将会面临适度收紧。
天津经济指标—GDP 分析☐2019年上半年天津市区域生产总值为10370亿元，增幅4.6%，对比前两年天津市经济已有回暖迹象，但恢复高速增长仍然比较困难；☐2012年来全市GDP 持续上升，GDP 增速始终保持10%左右，直至2017年GDP增速呈现腰斩，原因与天津市工业衰退、停产息息相关，近几年依靠投资拉动经济发展的模式收效甚微☐因2019年全年度经济指标暂未公布，截止第三季度，第一产业占比0.7%，第二产业占比38.9%，第三产业占比60.4%20004000600080001000012000140001600018000上海北京 深圳 广州 天津 重庆 苏州 成都 武汉 杭州 南京青岛 无锡 长沙 宁波 2019年上半年部分城市GDP 情况区域生产总值（亿元）近几年天津市区域生产总值增速缓慢， 恢复高速增长仍然比较困难， 2019年上半年整体经济出现回暖趋势20122013201420152016201720182019上半年天津GDP 总值（亿元） 1288514370157261653817885185951881010370天津GDP 增速（%） 13.8%12.5%10.0%9.3%9.0%3.6%3.6%4.6%全国GDP 增速（%）7.90%7.80%7.30%6.90%6.70%6.90%6.60%6.90%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%020004000600080001000012000140001600018000200002012年至2019年上半年区域生产总值情况天津经济指标—固定资产及房地产开发投资 2012201320142015201620172018比重 14.2%14.6%16.2%14.3%15.7%19.8%22.8%14.2% 14.6%16.2%14.3%15.7%19.8%22.8%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%2012-2018年天津市房地产投资情况2017年天津市在政府强力调控的影响下，房地产投资紧缩，经历一年期的恢复，2018年房地产市场投资增长率骤增，2019年天津市政府继续放宽落户政策以及定向放松，房地产开发投资额及增长率稳步提升，预计2020年房地产市场投资额平稳增长。
近几年天津市固定资产投资呈现下降趋势，其原因在于近年来天津市力求经济转型，轻工业重服务业；2019年1-11月房地产开发投资额稳步上涨，在供给侧结构性调整下，预计2020年房地产投资额稳中求升。
18.1%14.1%3.9%24.2% 12.0% -22.9%-5.6%13.50%16.7% 17.5% 14.80%10.10%22.9%-29%8.6%15.20%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%02000400060008000100001200014000160002012-2019年1-11月固定资产投资及房地产投资走势固定资产投资额（亿元） 房地产开发投资额（亿元） 固定资产投资额增长率房地产开发投资额增长率2019年天津市房地产平稳发展，预计2020年将继续贯彻“房住不炒”总基调，多渠道调控保障市场平稳运行。